潢川县饮食服务公司与贾桂林房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告 潢川县饮食服务公司。

法定代表人 郭光远，男，该公司经理。

被告 贾桂林，男，39岁。

原告潢川县饮食服务公司与被告贾桂林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人郭光远及其委托代理人，被告贾桂林及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告潢川县饮食服务公司诉称，2008年9月9日，原告与贾桂林签订了《上缴利润递增包干合同》，原告将座落在潢川县跃进东路380号的原东方大酒店租赁给贾桂林用于经营，合同期限为2008年11月16日起到2014年11月15日止共6年，合同规定承包费前二年每年9万元，之后每年按百分之四递增。该合同签订后，原告依法履行了合同义务。然而，原告于2013年3月3日发现并查明被告贾桂林在未向原告告知及在未征得原告书面同意的情况下，擅自将东方大酒店一楼门面对外转租，从中渔利，被告已于2012年10月15日同第三人吴彦河签订了一份《租赁协议》，该两间门面被贾桂林转租，半年租赁价格为25666元，同时还数次违约不按期、延期交纳租赁承包费。鉴于上述事实，原告认为贾桂林与他人签订租赁协议在未经原告许可和同意情况下将门面房转租他人使用，非法转租原告门面房的行为，违反合同条款的规定。被告转租门面房，延期支付租金均已构成违约，其应承担违约责任，为了维护原告的合法权益不受侵害，以避免更大的损失发生，根据我国法律的相关规定，一、依法解除我单位与被告贾桂林签订的《上缴利润递增包干合同》，收回饮服酒楼，并责令被告对酒楼恢复原貌，并承担违约金；二、本案的诉讼费用由被告全部承担。在诉讼过程中，原告提交情势变更诉讼请求申请书，诉讼请求变更为：一、增加年租金10万元；二、合同履行时间变更为2014年11月15日止；三、本案诉讼费由被告承担。

被告贾桂林辩称，原告在请求中所指事件和行为均早已经是即成事实，我方没有违反双方合同约定的上缴利润包干合同，没有违背协议所规定的权利和义务；房屋转租，是经过原告单位领导同意并帮助找客户，根据合同是符合的；我方转租的只有三间门面房，只是整个租赁房屋中很小的部分，对整体房屋是没有影响的，也未改变任何结构，没有违背签订合同的本意，也不影响整体合同的履行，也没有给原告造成任何损失，且不违背法律规定的；原告没有依法承担法定责任和合同约定义务，在我们宾馆被外人侵权时，多次书面要求原告方依法进行维权，但是原告始终未履行作为财产管理人的管理义务；我方租赁该房屋时已空闲一年，原告公司未得到收益，在多方协调下，我方才愿意接受该幢楼，因当时租金不能使任何经营者赢利，公司领导才出于好心，才允许我方将该门面房对外出租，以挽回我们的损失；我方为经营好宾馆，付出了15万元的转让费和近200万元的投入，经过几年苦心经营，才达到目前地步，现原告想以现任公司领导未同意为由要求解除合同，是不合适的，也不符合法律规定的。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告有国有房地产一处位于潢川县城关跃进东路380号。1991年，原告将该处房地产经过相关部门的审批改建成四层综合性楼房（一层为门面房5间，二至四层为经营用房），之后，原告在土地管理部门办理该处房地产的国有土地使用权证。2008年9月9日，原告与贾桂林签订了《上缴利润递增包干合同》，原告将该处整体楼房（潢川县跃进东路380号的原东方大酒店）租赁给被告贾桂林用于经营。合同期限为2008年11月16日起到2014年11月15日止共6年，合同规定租赁费前二年每年9万元，之后每年按百分之四递增，租赁费按年交纳，于年前3日内交清，合同最后备注：合同暂签六年，如六年后该楼产权仍属饮食服务公司所有，再追加四年，按十年执行，房租按每年百分之四递增。合同签订后，被告贾桂林以该楼房经营“东方之星”餐饮快捷酒店。2008年11月14日，被告贾桂林将第一层门面中的从东往西第2、3间租赁给吴彦河使用，租赁期间为2008年11月16日至2013年11月15日，其中：2012年11月15日至2013年11月15日期间的租金为56000元；将第一层门面中的从东往西第1间租赁给他人使用，2012年3月10日，被告贾桂林将该间房屋租赁给王薇使用，租赁期间为2012年3月14日至2013年3月15日，该年租金为27000元。被告贾桂林与吴彦河、王薇等均签有书面转租合同。2013年3月，原告发现被告贾桂林将承租原告房屋中的门面房转租三间给他人使用，以其违反了合同约定为由诉讼来院，请求支持其诉讼请求。

本院认为，原、被告双方是在公平、自愿的基础上签订的房屋租赁合同，该合同对租赁房屋的租期、租金、增设它物及不得转租、转借等均有明确约定，是双方真实意思的表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，该合同对双方均具有法律约束力。被告贾桂林在未经原告同意的情况下将其所承租原告房屋中的三间门面房转租给他人使用，从转租中获得收益，该种行为是对原告合法权益的一种侵犯。且被告对外转租的三间门面房的租金就接近整体楼房的租金，被告继续按合同交纳租金对原告明显不公平。故原告要求增加租金的诉讼请求，本院予以支持。根据公平原则，本院结合双方的租赁合同及被告将三间门面房屋转租后所获得的收益和周边门面房屋出租的租金标准，本院酌定2013年11月16日至2014年11月15日期间的租金增加为150000元，以后的租金按双方约定的年百分之四递增。被告辩称其转租时是经过原告单位领导的同意，在庭审中，被告并未提交原告单位领导同意的相关证据，本院不予采信；被告辩称的其它理由，因与本案无关且不属同一法律关系，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，判决如下:

一、原、被告于2008年9月9日签订的房屋租赁合同有效；

二、原告潢川县饮食服务公司与被告贾桂林于2008年9月9日签订的房屋租赁合同第六年的租金增加50000元，即2013年11月16日至2014年11月15日期间的租金为150000元，并按合同约定时间给付。以后的房租在产权不变的情况下按双方约定的年百分之四递增；

三、驳回原告的其它诉讼请求。

本案受理费3500元，由原告潢川县饮食服务公司负担2400元，被告贾桂林负担1100元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                             审  判  长   骆  震

                                             人民陪审员   雷  鸣

                                             人民陪审员   彭福兴

                                             二0一三年七月二十日

                                             书  记  员   黄守志