河南益隆进出口有限公司诉新斗彩纸包装有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

　　　　原告河南益隆进出口有限公司。

　　　　法定代表人杨德银，董事长。

　　　　委托代理人王琰，河南天荣律师事务所律师。

　　　　委托代理人何维，女，1963年1月20日出生。

　　　　被告新斗彩纸包装有限公司。

　　　　法定代表人桂志诚，董事长。

　　　　委托代理人刘杰，男，1981年5月28日出生。

　　　　委托代理人马秀群，该公司法律顾问。

　　　　原告河南益隆进出口有限公司(以下简称益隆公司)诉被告新斗彩纸包装(以下简称新斗彩公司)有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告益隆公司委托代理人王琰、何维、被告新斗彩公司委托代理人刘杰、马秀群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　　　原告诉称，2009年1月14日，原告租赁河南省土产进出口公司(以下土产公司)所使用的位于新郑市孟庄镇12.5万平方米国有土地，租赁期限20年(自2009年1月15日至2029年1月15日)。2011年3月23日，原、被告双方签订《土地租赁协议》一份，原告在取得土产公司许可后，将上述土地转租给被告。协议约定：1、租赁期限15年，自2011年1月15日至2026年1月15日。2、定金支付，协议签订之日起乙方(新斗彩公司)向甲方(益隆公司)支付定金65.45万元，土地交接后定金自动转为第一年租金。3、租金为2011年每亩3500元，乙方(新斗彩公司)应自本协议签订之后5日内向甲方支付租赁费65.45万元。此后每年租赁费均递增6%，即第二年租赁费69.377万元，第三年73.53962万元，第四至第十五年，以此类推。被告实际自2011年1月15日进入租赁场地，2011年3月23日，原、被告双方签订该协议，协议签订后，原告踏实履行了自己的义务，但被告至今未向原告支付任何费用，被告未依协议约定支付定金和租赁费的行为已构成违约。鉴于被告的违约行为，原告认为其已无履约能力，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，故起诉请求判令1、解除原、被告双方于2011年3月23日签订的土地租赁协议；2、被告限期搬离原告使用的土地；3、被告赔偿损失134.82万元，并赔偿至实际搬离之日的损失(依每亩每天10元计算 )。

　　　　被告辩称，双方签订协议时土地处于查封状态，该土地使用权已经被新郑市政府置换给其他人，本合同效力中止，被告未缴纳定金是行使的不安抗辩权，原告也未按协议履行将上述土地交付给被告，被告不存在违约行为，故请求驳回原告的诉讼请求。另外在双方签订协议后被告方曾向原告方支付30万元的履行金。

　　　　经审理查明，2009年1月14日，益隆公司与土产公司签订土地租赁协议一份，协议约定益隆公司租赁土产公司所使用的位于新郑市孟庄镇12.5万平方米国有土地[土地使用权证号新国土用(1996)字第0111]，租赁期限20年(自2009年1月15日至2029年1月15日)。

　　　　2011年3月23日，益隆公司在取得土产公司许可后，于同日作为甲方与新斗彩公司(乙方)双方签订《土地租赁协议》一份，将上述土地转租给被告。协议约定：一、甲方将位于新郑市孟庄镇南、商业开发区内187.5亩(以院内实际面积测量为准)土地使用权租给乙方，乙方从事印刷包装生产和相关产业的经营。二、协议期间：1、本协议期间自2011年1月15日起至2026年1月15日止。共计15年。(租期为自起租期之日起)。2、定金支付，协议签订之日起三日内乙方向甲方支付定金65.45万元，土地交接后定金自动转为第一年租金。3、土地交接：甲方收到定金后和乙方至现场进行交接并和当地镇政府协调遗留问题，直至乙方可以进场进行土地平整和施工。……4、起租期：乙方可以进场之日起为起租期，双方于该日订立补充协议，明确起租期和乙方垫付的费用。三、费用及结算方法：(一)费用1、双方商定2011年每亩租金3500元，乙方应自本协议签订之后5日内向甲方支付租赁费65.45万元。此后每年租赁费均递增6%，即第二年租赁费69.377万元，第三年73.53962万元，第四至第十五年，以此类推。2、租赁期间，乙方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他按规定应交的费用，特别是土地使用税缴纳后，完税证交甲方复印一份备查。(二)结算办法 起租日为自第二年起每年的租金交付日，乙方向甲方交纳当年的租赁费，甲方收到乙方支付的土地租赁费后，向乙方开具结算发票。四、甲乙双方的权力与义务  (一)、甲方的权力与义务1、甲方依照本协议约定按时向乙方收取租赁费。2、甲方应按约提供权属清晰的土地给乙方使用。(二)乙方的权力与义务 1、乙方有权依照法律的规定和本协议的约定对已租用场地进行使用、经营并获得合法收益。2、乙方应守法经营，按时向甲方交纳租赁费。……七、违约责任 1、任何一方违反本协议的约定，均应承担违约责任。2、乙方不能按时足额向甲方交纳租赁费用每逾期一日，甲方有权按日加收1%的滞纳金，逾期15日视为乙方无力履行协议，甲方有权解除本协议，由此给乙方造成的损失，由乙方自行承担。……协议签订后，新斗彩公司将部分机器设备运入租赁场地内的仓库中，未向益隆公司交纳双方协议当中约定的定金65.45万元，后于2012年通过银行汇款的方式向益隆公司支付30万元。租赁土地双方未有交付。

　　　　2011年9月15日，土产公司在向新郑市国土资源局查询得知，新郑市人民政府与新郑市国土资源局以该宗国有土地使用权已交还当地政府为由，将土产公司所使用的125 000平方米国有土地置换给了另外三家单位。土产公司遂作为原告，以新郑市人民政府、新郑市国土资源局为被告、另外三家单位为第三人向郑州市二七区人民法院提起了行政诉讼，一审宣判后，土产公司、新郑市人民政府、新郑市国土资源局不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2013年1月16日作出终审判决，撤销了新郑市人民政府、新郑市国土资源局在涉案土地的土地登记簿内备考表中本卷情况说明部分添加关于“该宗地于2002年12月被置换给郑州越发包装材料有限公司、河南省国家安全厅、郑州市大北农饲料科技有限公司”登记内容的具体行政行为。该宗地自然恢复至原始登记状态。终审判决作出后，益隆公司以新斗彩公司未按照双方的租赁合同约定向其支付定金及租赁费为由向本院提起诉讼，请求解除双方的租赁合同。

　　　　另查，该宗土地于2000年被郑州市中级人民法院查封至今。

　　　　上述事实，有双方当事人的陈述，原、被告双方于2011年2月23日签订的土地租赁协议，土产公司与益隆公司签订的土地租赁协议，土产公司证明，照片，郑州市二七区人民法院(2012)二七行初字第46号、郑州市中级人民法院(2012)郑行终字第411号行政判决书两份，付款凭证等相关证据可以证实。

　　　　本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。益隆公司在承租了土产公司的土地后，经过土产公司授权，将所租赁的土地转租给新斗彩公司，并与新斗彩公司签订了土地租赁协议，该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。

　　　　当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁协议签订后，按照合同约定，新斗彩公司应当按照合同约定在合同签订之日起三日内向益隆公司支付定金65.45万元，但新斗彩公司没有在双方约定的期限内支付定金，而是在合同签订一年后向益隆公司支付了30万元。新斗彩公司未按照双方的租赁合同履行自己的义务，属违约行为，应当承担相应的违约责任。

　　　　应当先行履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约的责任。当事人依照法律规定中止履行的，应当及时通知对方。新斗彩公司以知道了双方租赁合同中的土地处于查封状态且已被新郑市人民政府和新郑市国土资源局置换为由，不按照双方合同按时向益隆公司支付定金，应当提交证据证实其在应当支付定金的期限内已明确知道该土地已被置换。郑州市中级人民法院认定土产公司是在2011年9月15日向政府有关部门查询档案时才知道土地被置换的事实。原、被告双方签订的租赁协议是2011年3月23日，按照双方合同约定，新斗彩公司应于2011年3月27日前向益隆公司支付定金65.45万元，该定金按约定在土地交接后自动转为第一年租金，新斗彩公司不能证实其在未按时向益隆公司支付定金时已有确切证据可以证实益隆公司所租赁的土地已被置换，并且土地被查封不影响原、被告双方租赁合同的履行，因此，新斗彩公司未按时向益隆公司支付定金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方合同约定，甲方(益隆公司)收到定金后和乙方至现场进行交接并和当地镇政府协调遗留问题，直至乙方(新斗彩公司)可以进场进行土地平整和施工。新斗彩公司于2012年才向益隆公司支付了30万元定金，已远远超过合同约定的履行期限，并且还未按合同约定的金额完全支付。新斗彩公司的违约行为导致双方争议的土地至今仍处于闲置状态而未能交接，致使双方签订合同的目的不能实现。故原告益隆公司请求解除双方于2011年3月23日签订了土地租赁协议的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，新斗彩公司应当将其存放在租赁土地仓库内的物品搬离。因益隆公司没有将租赁土地交付给新斗彩公司，新斗彩公司相应地也不用向益隆公司支付租赁费用，益隆公司要求新斗彩公司赔偿损失134.82万元，并赔偿至实际搬离之日的损失(依每亩每天10元计算)的诉讼请求本院亦不予支持。新斗彩公司已经支付的30万元系定金，因新斗彩公司违约导致双方租赁协议被解除，该定金益隆公司不再返还给新斗彩公司。

　　　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

　　　　一、解除原告河南益隆进出口有限公司与郑州新斗彩纸包装有限公司于2011年3月23日签订的土地租赁协议。

　　　　二、被告郑州新斗彩纸包装有限公司应于本判决生效后十日内将其存放在租赁土地仓库内的物品搬离。

　　　　三、驳回原告河南益隆公司的其他诉讼请求。

　　　　案件受理费17 934元，由被告新斗彩公司负担100元，原告益隆公司负担17 834元。

　　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审  判  长 代蔚青

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员 徐亚磊

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　人民陪审员 王法文

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一三年七月十七日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书  记  员 高  阁