赵亮与安阳好家物业管理有限责任公司因服务合同纠纷一案

上诉人（原审被告）赵亮，男。

委托代理人赵炳臣（系赵亮之父），男，1952年10月2日出生，汉族，烟厂职工，现住址同上。

被上诉人（原审原告）安阳好家物业管理有限责任公司。

法定代表人王俊芳，董事长。

委托代理人翁德清。

上诉人赵亮因与被上诉人安阳好家物业管理有限责任公司因服务合同纠纷一案，不服安阳市文峰区人民法院（2012）文高民初字第120号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院查明，赵亮系御峰名苑小区4号楼2单元4层402号房屋业主，该房屋建筑面积为141.58平方米。2010年9月14日赵亮与安阳市东方物业管理有限责任公司签订御峰名苑前期物业服务协议，约定小高层按建筑面积每月每平方米1.15元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。后安阳市东方物业管理有限责任公司撤出该小区，经安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会委托，河南京成房地产开发有限公司指定，安阳好家物业管理有限责任公司于2011年3月17日入住该小区，从事物业管理服务，服务标准和收费价格仍按原定前期标准执行，价格不变。赵亮应交纳2011度物业管理费1954元，但未交纳。

原审法院认为，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。安阳好家物业管理有限责任公司作为物业管理公司，赵亮作为小区业主，安阳好家物业管理有限责任公司为赵亮提供物业管理服务，赵亮亦实际享受该服务，其应当按照前期物业服务协议的约定交纳相关物业管理费用，故安阳好家物业管理有限责任公司要求赵亮支付物业管理费1954元的主张，以支持。现安阳好家物业管理有好受责任公司主张的违约金7132.10元，由于赵亮未按时交纳物业管理费，赵亮的行为已构成违约，但因约定的违约金过分高于给其造成的损失，故酌定为100元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告赵亮于本判决生效之日起十日内支付原告安阳好家物业管理有限责任公司物业管理费1954元、违约金100元共计2054元；二、驳回原告安阳好家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵亮负担。

赵亮不服原审判决上诉称，1、赵亮与河南京成房地产公司签订购房合同约定，交房期限为2009年12月31日，逾期交房赵亮诉至法院，该案正在审理中，该案一审承办人表示从开发商应支付违约金中扣除物业费，赵亮已同意，好家物业公司又诉至法院，违背口头协议；2、由于开发商违约，赵亮2010年9月23日才拿到住房钥匙，并交纳了一年物业费，理应从2011年9月23日开始交下年度物业费，期间又有开发商所退300元天燃气初装费冲抵物业费，好家物业公司在2011年9月就以赵亮欠费为由拒不办理房产证、土地证，也不让使用2011年冬季的集中供暖，使赵亮下肢瘫痪病情加重。请求撤销原判。

好家物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。

本院经审理查明，2010年9月14日，赵亮与安阳市东方物业管理有限责任公司签订御峰名苑前期物业服务协议，约定每月平方米1.15元的物业费，赵亮房屋面积141.58平方米，后该公司撤出，经昌泰社区居民委员会委托，河南京成房地产开发有限公司指定，2011年3月17日，安阳好家物业管理有限责任公司进驻，服务标准和收费标准仍按原定标准执行。

另查明，2009年10月26日，赵亮与河南京成房地产开发有限公司签订购房合同，合同约定2009年10月31日交房，该公司逾期未交，赵亮于2010年4月7日诉至文峰区法院，要求该公司履行交房义务，退还多收房款及违约金。在文峰区法院主持下，该公司于2010年9月14日将房屋交付赵亮，赵亮当日交纳一年物业费1954元，东方物业管理有限责任公司开具了收据，该收据载明“豫收2010年4月30日-2011年4月30日物业费”，该案文峰区法院于2012年11月16日作出（2010）文民一初字第376号民事判决，判决河南京成房地产开发有限责任公司支付赵亮迟延交房违约金9682元，河南京成房地产开发有限责任公司不服上诉中院，中院于2013年5月30日作出（2013）安中民二终字第　331号民事判决，维持原判。又查明，安阳好家物业管理有限公司认可赵亮多交300元天燃气初装费，同意将该300元抵顶赵亮物业费。本案经征得双方当事人同意，多次进行调解，但调解未果。

本院认为，河南京成房地产开发有限责任公司迟延交房形成纠纷，在法院主持下2010年9月14日才将房屋交与赵亮，赵亮已交纳一年物业费，但收据则是从2010年4月30日起，因是开发商的原因致使赵亮迟延拿到房钥匙，因此赵亮所交的物业费应扣除4.5个月物业费较当；另外，赵亮多交300元天燃气初装费，双方对此均无异议，且均同意顶抵所欠物业费，扣除4.5个月物业费和300元，赵亮还欠2011年4月30日至2012年4月30日物业费921.4元。由于开发商迟延交房形成诉讼，该案诉讼进行中势必影响安阳好家物业管理公司对赵亮的服务，如物业公司拒收赵亮集中供暖预交费等，导致赵亮无法享受取暖，赵亮拒交物业费，安阳好家物业管理公司有一定责任，且考虑赵亮系一级残疾人，生活不能自理，无经济收入的客观实际，安阳好家物业管理公司应当适当减收赵亮物业费。赵亮所欠物业费921.4元，应酌情减半收取较当。赵亮应支付安阳好家物业管理公司物业费460.7元。原审法院查明事实部分不清，判决欠当，本院应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持安阳市文峰区人民法院（2012）文高民初字第120号民事判决第二项，即：驳回原告安阳好家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；

二、变更安阳市文峰区人民法院（2012）文民高初字第120号民事判决第一项：“被告赵亮于本判决生效之日起十日内支付原告安阳好家物业管理有限责任公司物业管理费1954元、违约金100元共计2054元；”为：“赵亮于本判决生效之日起十日内支付安阳好家物业管理有限责任公司物业管理费460.7元”。

二审案件受理费50元，由赵亮负担。

本判决为终审判决。

                                            　　　　 审　判　长　　张家忠　　　

                                             　　　　审　判　员　　杨安华　　　

                                             　　　　审　判　员　　张国伟　　　

                                             　　　　二○一三年七月十八日　　

                                            　　　　 书　记　员　　华姗姗　　

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