洛阳市房产管理局瀍河分局与朱建中、刘鹏房屋买卖纠纷一案再审民事判决书

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：洛阳市房产管理局瀍河分局(以下简称瀍河房管局)。

法定代表人：常凯，该分局局长。

委托代理人:闫建国，河南荣信律师事务所律师。

委托代理人：段增斌，该分局职工。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱建中，男，汉族， 1967年1月14日生。

委托代理人:底晓辉，河南达兴律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘鹏，男，汉族，1977年6月21日生。

申请再审人瀍河房管局因与被申请人朱建中、刘鹏房屋买卖纠纷一案，不服本院（2009）洛民终字第1836号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2013年5月12日作出（2012）豫法立二民申字第1792号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人瀍河房管局的委托代理人闫建国、段增斌，被申请人朱建中的委托代理人底晓辉到庭参加了诉讼。被申请人刘鹏经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

2009年4月29日，一审原告朱建中诉至洛阳市瀍河区人民法

院称，被告瀍河房管局出售位于瀍河区“东城花园”的住宅，原告于2007年11月20日以被告刘鹏的名义向被告瀍河房管局支付购房款120254.40元并于2007年11月20日签订购房协议。2008年4月，被告瀍河房管局又通知要求原告增加购房款，否则将把原告购买的“东城花园” 2号楼l门101号房屋另行出售。此后，原告经了解得知被告自签订购房协议至今没有办理预售手续，导致原告的合法购房权益处于无法保障的境地。为此， 原告依法诉至贵院:请求解除以刘鹏名义与被告瀍河房管局之间的购房协议并由被告瀍河房管局承担其故意隐瞒没有取得房屋预售许可的法律责任。请依法裁判：(1)判令解除原、被告之间的房屋买卖协议; (2)判令被告返还购房款 120254.40元及利息(自2007年11月20日起至付清时止)，并赔偿原告223329.60元; (3)本案诉讼费由被告负担。瀍河房管局（一审被告）辩称，原告和瀍河房管局不存在房屋买卖关系，原告是通过刘鹏更名来的。刘鹏和朱建中之间可能存在协议。瀍河房管局和原告没有要约，被告没有对刘鹏和原告任何隐瞒，协议是07年11月20日签订的，原告对集资建房的情况应是十分了解，原告所说被告隐瞒预售许可证的事实是不存在的。原告的诉求无事实和法律依据。被告刘鹏未作答辩。

洛阳市瀍河区人民法院一审查明，瀍河房管局登记为事业单位法人，业务范围为房管服务。瀍河房管局“东城花园”项目经批准为经济适用住房，项目用地为划拨土地。“东城花园”建设过程中，瀍河房管局将房屋部分向社会出售，部分以“个人出资、分局统一组织建房”为名给其职工，对社会出售的房屋与购房者订立购房合同，给职工房屋与职工签订“建房协议”。瀍河房管局未就出售“东城花园”房屋办理过预售许可手续。“东城花园”房屋至今尚未完工。诉讼过程中，瀍河房管局未能就房屋对社会及给职工的数量而提供证据。原告主张，2007年11月份，原告欲以刘鹏名义购买瀍河房管局“东城花园”住房，将购房款120254.40元交给了刘鹏，刘鹏对此无异议。2007年11月20日，瀍河房管局开具收据一份，载明：“今收到刘鹏人民币壹拾贰万零贰佰伍拾肆元肆角正，系付瀍河区“东城花园” 2号楼1门 101室房款”。同日，瀍河房管局与刘鹏签订“建房协议”载明：一、甲方(瀍河房管局)在位于瀍河区东新安街水塔院地块采取个人出资、统一建房方式建“东城花园”住宅楼3栋。二、乙方(刘鹏)自愿向甲方认定上述住宅楼中位于2号楼1门101号的房屋一套，建筑面积143.16平方米。三、经甲乙双方协商同意按房屋价格840元每平方米，总价为壹拾贰万零贰百伍拾肆元肆角。四、乙方应付清房款，甲方应在2008年12月31日前将该房交付乙方使用，如遇不可抗力因素时，甲方可延期交付。五、住房竣工后，甲方通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接，根据国家有关政策，负责为乙方办理房屋所有权证，所需费用按规定由乙方承担。六、乙方从实际接收住房之日起，甲方按有关规定承担质量保修责任。2008年6月24日刘鹏出具证明称，“东城花园” 2号楼1门101号房产产权归朱建中所有。另查明，2009 年1月5日《洛阳日报》登载的有关洛阳市房屋买卖价格，载明2008年洛阳市商品住宅平均房价为2763.89元每平方米。

洛阳市瀍河区人民法院一审认为，“东城花园”住宅楼项目，经核准为经济适用住房，瀍河房管局应当按照经济适用住房建设、出售的相关政策、法规建设、出售。瀍河房管局将“东城花园”住宅楼面向社会出售，或以集资建房名义给其职工，都违反相关政策、法规的规定。其与职工签订的建房协议第三条、第四条、第五条的内容表明，将东城花园房屋给其职工的本质仍是房屋买卖。瀍河房管局以上出售东城花园房屋的行为违反经济适用住房建设、出售的政策、法规，还违反商品房买卖法律、法规关于预售许可的规定。瀍河房管局违反政策法律法规的规定出售“东城花园”住房的行为应自始无效，瀍河房管局应承担过错责任。原告主张系以刘鹏名义购买“东城花园” 2号楼l门101号住房，刘鹏没有提出异议，瀍河房管局也无充分的相反证据证明，从而可认定“东城花园” 2号楼1门101号住房确为原告以刘鹏名义购买，现因瀍河房管局的过错，导致原告购房的目的不能实现，原告要求瀍河房管局退还购房款并给予赔偿理由正当，应予支持。因被告刘鹏在本案纠纷中仅起介绍作用，无过错存在，不应承担其赔偿责任，原告所诉刘鹏承担责任不应支持。瀍河房管局应当参照市场价给予赔偿。原告要求赔偿的数额在参照市场价计算的损失的数额之下，对其赔偿数额的请求应予支持。洛阳市瀍河区人民法院作出（2009）瀍民初字第259号民事判决：一、原告朱建中以刘鹏名义与被告洛阳市房产管理局瀍河分局所签的“东城花园”2号楼1门101号建房协议无效。二、洛阳市房产管理局瀍河分局应于本判决生效之日起十日内返还朱建中关于“东城花园”2号楼1门101号房屋购房款人民币120254.40元，并支付利息（自2007年11月20日起至本判决生效之日止，按同期银行存款利率计算）。三、洛阳市房产管理局瀍河分局应赔偿朱建中人民币223329.60元，于本判决生效之日起十日内给付。四、驳回朱建中对被告刘鹏的诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1453元，由被告洛阳市房产管理局瀍河分局承担（原告已垫付至本院，执行时由被告瀍河房管局交付给原告）。

宣判后，瀍河房管局不服，向本院提起上诉，请求撤销(2009)瀍民初字第259号民事判决。上诉理由：一、原审故意歪曲事实，判决有损法律的尊严。即将开庭时，朱建中的律师经过与朱建中电话联系后称朱建中正在汝阳县上班无法到庭，上诉人律师仍强烈要求朱建中应到庭予以质证，结果20分钟朱建中来到法庭，面对上诉人律师的接连发问，朱建中只得如实回答其并没有到过上诉人单位，不认识刘鹏以外的上诉人单位其他的人，接着法庭对朱建中询问，朱建中明确回答房子是从刘鹏手里买的，并且刘鹏告诉他房子是商品房，房款是由朱建中通过一个叫刘娟的女子交给刘鹏的。接着法庭又问朱建中相同的问题，朱建中仍回答是从刘鹏手里买的。上诉人在一审也明确提出房子是刘鹏卖给朱建中。上诉人与朱建中之间不存在合同关系。刘鹏作为上诉人的员工将自己参与集资的房子擅自转手卖给朱建中，如果承担责任，也只能由刘鹏而不是由上诉人承担责任。二、判决赔偿223329.60元实属荒唐。1、自2007年11月20日至今，洛阳市平均房价基本未涨，本金12万多判赔偿22万多到底是损失还是可得利益，无任何正当解释。2、本身是集资建房，价款只是保本价840元每平方米，与商品房价格根本不具有可比性。被上诉人朱建中答辩称，原审判决正确，应予维持。

本院二审对原一审判决查明的事实予以确认。

本院二审认为，瀍河房管局将“东城花园”住宅楼以经济适用房资建房名义给其职工，违反了相关政策、法规的规定，其与职工签订的集资建房协议实质仍是房屋买卖合同，因瀍河房管局无房屋预售许可证因而该房屋买卖合同无效，瀍河房管局应当退还购房者购房款及利息并赔偿相应的损失。本案诉争的房屋虽是刘鹏与瀍河房管局签订的集资建房协议，但刘鹏已明确表示房屋的实际出资人是朱建中，刘鹏是拿朱建中的购房款以自己的名义与瀍河房管局签订的建房协议，故朱建中作为实际出资人有权向瀍河房管局主张权利。瀍河房管局关于朱建中不是合同的签订者，故单位不应承担责任的上诉理由不能成立。因朱建中在瀍河房管局的购房价明显低于市场价，瀍河房管局应当参照房屋市场价赔偿朱建中的购房损失。因朱建中一审中要求赔偿的数额低于参照市场价计算的赔偿数额，故对朱建中诉求的赔偿数额应予支持，瀍河房管局的上诉理由不能成立。综上，原审判决并无不当，本院作出（2009）洛民终字第1836号民事判决: 驳回上诉，维持原判。二审诉讼费6453元，由上诉人洛阳市房产管理局瀍河分局承担。

瀍河房管局申请再审称，一、2006年至2008年期间，刘鹏系申请人的房管科长，主管东城花园的拆迁和安置工作，对东城花园的建房手续等情况十分清楚。刘鹏于2007年11月5日与申请人签订建房协议取得东城花园2号楼1门101号。2008年6月24日，刘鹏虚构该房为商品房的事实，将房屋非法转让给朱建中，朱建中通过刘娟将房款交给刘鹏，同日，刘鹏向朱建中出具证明；刘鹏与朱建中的协议关系无效，刘鹏及朱建中有过错，申请人无过错。二、朱建中与刘鹏之间的非法购房关系，申请人与朱建中之间无合同关系，申请人一直不知情，与此更无关联，申请人对朱建中依法不承担责任。申请人于2007年11月5日将房屋卖给刘鹏，7个多月后的2008年6月24日刘鹏用“房屋归朱建中所有”一句话将限制交易的经济适用房转让给朱建中，刘鹏有明显的过错，依据合同法的合同相对性原理，朱建中只能请求刘鹏承担责任。一审、二审判决让申请人替刘鹏为朱建中的损失承担责任缺乏事实和法律依据。一审、二审不考虑该房为经济适用房及该房价远低市场价的事实以市场平均价定损失，显然严重有损公平。综上，要求撤销洛阳市中级人民法院（2009）洛民终字第1836号民事判决，撤销（2009）瀍民初字第259号民事判决第三项。被申请人朱建中答辩称，一、刘鹏是否主管东城花园的拆迁、安置与瀍河房管局承担责任无关。即便刘鹏当时仍然是房管科长，那么瀍河房管局对外以“商品房”销售房屋、签订协议的行为，也能够证实瀍河房管局销售给包括职工在内的房屋，是按照商品房销售的，而不是刘鹏“虚构该房为商品房”，更不是“非法转让”。二、答辩人购房没有任何过错。答辩人以刘鹏的名义和瀍河房管局签订协议，本身没有违反我国任何法律、法规的强制性、禁止性规定，并且答辩人按照瀍河房管局制定的价格交付了购房款，瀍河房管局对这一事实是明知的，否则就不会在本案纠纷发生前通知答辩人“涨价”。实际上，就是因为瀍河房管局违反协议约定，在逾期近半年不能交房的状态一直延续的情况下又单方涨价才导致本案纠纷发生。在这一过程中，答辩人没有任何过错，不应承担瀍河房管局违约而造成相应后果的责任。三、本案一、二审以市场平均价格确定答辩人的损失合理、合法。由于瀍河房管局不能按期交房，也不能正常给答辩人办理房屋权属证书，又不与答辩人协商退房事宜，使答辩人丧失了另订合同购买房屋的机会，使得答辩人眼睁睁看着房价一路上涨。瀍河房管局的违约行为直接造成答辩人如另行购房必须按照市场价格支付房款。对此，瀍河房管局应当对其行为给答辩人造成的购房差价损失承担赔偿责任。四、改变一、二审判决的结果浪费司法资源。本案现已执行完毕。本案所涉房屋，瀍河房管局也仍可按照市场价值予以出售，该结果对瀍河房管局而言并无任何经济上的损失。综上，本案原一、二审判决正确，应当予以维持。

再审查明的事实与原一、二审一致。

本院再审认为，本案诉争的房屋虽是刘鹏与瀍河房管局签订的集资建房协议，但刘鹏已明确表示房屋的实际出资人是朱建中，故朱建中有权向瀍河房管局主张权利。因瀍河房管局无房屋预售许可而导致房屋买卖合同的目的不能实现，其应退还朱建中购房款及利息，并赔偿相应的损失。瀍河房管局应参照市场价给予朱建中赔偿，朱建中起诉要求的赔偿数额低于参照市场价计算的损失数额，对其赔偿损失的请求应予支持，所以原审判赔损失数额并无不当。原一、二审判决处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2009）洛民终字第1836号民事判决。

本判决为终审判决。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长  钱利平

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员  冀新强

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员  郝丹丹

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一三年八月一日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员  王文霞