上诉人梁寅荣与上诉人高贵忠房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（一审原告）梁寅荣，女，汉族，1955年11月21日生。

委托代理人何延晨，河南何延晨律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人(一审被告)高贵忠，男，汉族，1963年3月17日生。

委托代理人王国岭，河南祥符律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托代理人王祥梅，女，汉族，1962年3月19日生。

上诉人梁寅荣与上诉人高贵忠房屋租赁合同纠纷一案，于2012年11月14日向河南省杞县人民法院起诉，请求判令解除梁寅荣与高贵忠签订的营业房租赁合同，高贵忠将租赁房屋交还梁寅荣，判令高贵忠承担2012年8月19日起至将租赁房屋交付梁寅荣之日期间的租金（日租金按上年度平均日租金两倍计算）。河南省杞县人民法院于2013年4月19日作出（2013）杞民初字第38号民事判决。梁寅荣、高贵忠不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院审理查明：梁寅荣、高贵忠双方经闫西中介绍，梁寅荣与高贵忠双方协商达成意见后，双方于2009年8月18日签订了营业房租赁合同，约定了梁寅荣（甲方）将其位于杞县西关人民医院大门南侧门面房三间及门面套房出租给高贵忠（乙方）使用，租期为陆年，自2009年8月18日起至2015年8月18日止。租金每年26000元，在使用房屋前一次付清全年租金（次年租金数额在乙方使用期满前一个月另行商定），自租期开始，甲方不得无故干涉乙方正常使用房屋的行为，租期内甲方不得以任何强加的理由随意加价，乙方拖欠房租及相关费用在1个月以上等其他情形甲方有权终止合同，租赁期满，乙方交房每超过一天应向甲方支付日租金的两倍等内容。合同签订后，梁寅荣将出租房屋交付高贵忠使用，高贵忠已向梁寅荣支付了2009年8月18日至2012年8月18日的房租。2012年8月份，双方经闫西中从中协商以后出租房租金事宜，双方就房租数额未达成一致意见，2012年农历8月13日（公历9月29日）高贵忠按每年26000元向梁寅荣交纳2012年8月18日至2013年8月18日房租，梁寅荣拒收，双方发生纠纷。

　　　　一审法院认为：原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，应受法律保护。双方所签订合同第三条第九项约定了乙方拖欠房租及相关费用在一个月以上的，甲方有权终止合同，根据合同约定，高贵忠向梁寅荣交2012年8月18日至2013年8月18 日房租的时间是2012年8月18日，被告于2012年农历8月13日（公历9月29日）向梁寅荣交纳房租，已超过双方约定时间1个月零10天，高贵忠之行为属违约，梁寅荣要求解除双方于2009年8月18日签订的营业房租赁合同，依法应予支持。高贵忠辩称合同是2009年农历8月18日所签，因双方合同对落款时间采用农历或公历记载未作注明，根据我国纪年习惯有注明方式的按注明方式，无注明的按公历纪年认定，故高贵忠辩称理由不能成立。梁寅荣要求高贵忠自2012年8月19日至将房实际交付梁寅荣之日支付双倍房租，根据双方合同第三条第十项租赁期满，乙方交房每超过一天应向甲方支付日租金的两倍的约定，该条约定的是合同期满后未交房的租金给付情形，现该合同履行尚未届满，应当认定在合同履行期间双方对违约后如何支付房租约定不明，高贵忠应按合同约定年租金26000元向梁寅荣支付2012年8月19日至将房屋交付梁寅荣之间的房租。高贵忠未按双方合同约定期限向梁寅荣交纳房租，拖欠时间已超过合同约定一个月期限，梁寅荣有权解除合同，故梁寅荣要求解除合同的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定判决如下：一、解除梁寅荣、高贵忠于2009年8月18日签订的营业房屋租赁合同；二、高贵忠于判决书生效后30日内将梁寅荣位于杞县人民医院大门南侧门面房三间及门面套房交还梁寅荣；三、高贵忠按每年租金26000元给付梁寅荣2012年8月19日至交付房屋期间的房租；四、驳回梁寅荣的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由高贵忠负担。

梁寅荣不服一审判决上诉称：双方签订的“营业房租赁合同”中约定了违约内容，高贵忠违反合同的约定，属根本性违约，给梁寅荣造成严重的经济损失，高贵忠应当对其自身的违约行为承担除补偿性质违约责任外的惩罚性质违约责任，梁寅荣要求高贵忠支付日租金2倍的违约金是合理的，请求撤销一审判决第三项，改判高贵忠向梁寅荣给付2012年8月19日至交付房屋期间日租金2倍的房租。

高贵忠不服一审判决上诉称：梁寅荣是一审法院的工作人员，一审法院应当予以回避但是没有回避，一审程序错误；梁寅荣和高贵忠经过闫西中反复协商房租，未达成一致意见，高贵忠找梁寅荣缴纳房租，梁寅荣以嫌少为由不要，要求高贵忠按6万元交，高贵忠不存在违约情形，真正违约的是梁寅荣，一审法院认定高贵忠违约，证据上有欠缺；关于在春节和中秋节的时候，人们一般都是用阴历来表述日期；一审过程中，梁寅荣没有举证证明自己尽到了催告后一个月内支付租金的通知义务，因此该合同并未解除，一审判决解除合同与事实相违背，请求依法撤销一审判决，指定其他基层人民法院重审，或改判驳回梁寅荣的诉讼请求。

本院查明一审认定的基本事实无误。

本院认为，梁寅荣与高贵忠签订的租赁合同中明确约定了营业房使用前一次性付清全年租金，并同时约定次年租金数额在高贵忠使用期满前一个月另行商定。由此可以认定，双方在每年使用租赁物前可以就当年的租金再行协商。在缴付第四年租金时，双方就涨租金的数额发生争议，在协商未果的情况下，高贵忠按原约定租金缴纳，梁寅荣拒收，高贵忠不存在根本性的违约，梁寅荣不能行使法定的解除权，双方应继续按原签订的租赁合同履行。双方在合同中约定租金可再行协商，而且随着生活水平的提高及物价上涨的因素，梁寅荣向高贵忠提出上涨租金的要求并不违反法律的规定及合同的约定。双方就租金上涨的数额未达成一致，且在合同中未明确约定租金变动的范围。一审审理时，高贵忠陈述其在与梁寅荣协商房租时同意将租金上涨至37000元，其陈述的租金上涨幅度不违反法律的规定，故对第四年的租金可按37000元认定。梁寅荣的上诉请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。一审审理程序并无不当，高贵忠称一审程序违法无法律依据。一审适用法律不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省杞县人民法院（2013）杞民初字第38号民事判决，即（一）、解除梁寅荣、高贵忠于2009年8月18日签订的营业房屋租赁合同；（二）、高贵忠于判决书生效后30日内将梁寅荣位于杞县人民医院大门南侧门面房三间及门面套房交还梁寅荣；（三）、高贵忠按每年租金26000元给付梁寅荣2012年8月19日至交付房屋期间的房租；（四）、驳回梁寅荣的其他诉讼请求。

二、高贵忠应自本判决生效之日起十日内支付给梁寅荣第四年的房屋租金37000元。

三、驳回梁寅荣的其他诉讼请求。

二审案件受理费100元，由梁寅荣负担。一审案件受理费100元，由梁寅荣负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    王  荟

                                             审  判  员    尹福中

                                             审  判  员    韩雪玉

                                             二〇一三年七月十九日

                                             书  记  员    姬泽辉