河南大河车城汽车服务股份有限公司与郑州昌煜实业有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

　　　原告（反诉被告）河南大河车城汽车服务股份有限公司，住所地郑州市西环路中段路东。

　　　法定代表人卢义闯，总经理。

　　　委托代理人武英林、焦永涛，河南中亨律师事务所律师。

　　　被告（反诉原告）郑州昌煜实业有限公司，住所地荥阳市康泰路007号。

　　　法定代表人贾鸿昌，董事长。

　　　委托代理人蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。

　　　原告河南大河车城汽车服务股份有限公司与被告郑州昌煜实业有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2012年12月24日向本院起诉，本院于同日受理后，被告于举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭，于2013年6月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人武英林、焦永涛和被告的委托代理人蒲英杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　　原告诉称：原、被告于2009年9月20日签订《租赁合同》一份，约定被告同意将位于郑州市西环路与化工路北的一处办公区租给原告使用，并对租赁期限及租金交纳方式进行了约定，合同签订后至今，原告按约如期向被告支付了租金，但被告却一直违反合同约定，未将该办公区中的办公生活楼交付给原告，并且被告未经原告同意，擅自在该约定的办公区土地上私自建造临时用房。被告的违约行为严重影响了原告对该租赁物的使用，不能实现合同目的，原告多次与被告协商，被告至今未将办公生活楼交付原告使用，亦没有拆除其私自建造的临时建筑物，被告的行为给原告造成巨大损失，原告无奈提起诉讼，要求判令被告依照《租赁合同》约定继续履行合同，将郑州市西环路与化工路北的办公生活楼及土地完全交付给原告，并判令被告返还原告已经支付但没有实际使用的办公楼和土地的租金80万元。

　　　被告辩称：被告无违约行为，原告起诉无事实依据，其诉讼目的是为了逃避交纳租金，构成根本违约的是原告。合同签订后，被告即将全部土地及建筑物交付原告使用，原告完全控制租赁物长达三年多的时间，没有提出任何异议，足以说明被告的交付符合合同约定，并且原告在使用被告的租赁物后，将被告土地上除办公楼之外所有建筑拆除，更能证明上述事实存在。原告所称的临时建筑，实际上是新建围墙，2012年因西环路改造，根据政府要求拆除了土地上的围墙和半个单元的办公楼，为了美化道路环境，原告应当恢复拆除的围墙，但原告长期未恢复，被告只得自行建设，但不影响原告对租赁土地的使用。合同约定原告应当于2012年12月15日前交纳2013年度上半年的租金，但原告没有交纳而是提起诉讼，是为了逃避交纳租金而进行的恶意诉讼，根据合同约定，被告已经获得合同解除权并向原告发出解除通知，原、被告双方的合同已经解除，但原告并没有返还租赁物，为此被告已提出反诉。

　　　被告反诉称：原、被告于2009年9月20日签订的《租赁合同》约定，原告应当在每一年度开始前15天交纳该年度的半年租金，并约定逾期交纳租金的按日千分之五支付违约金，超过一个月的，被告可以解除本合同，同时还约定原告可以拆除除办公楼之外的地上附属物及建筑物进行建设，合同终止时，如新建建筑物面积大于拆除面积，超过部分协商解决，小于拆除面积的应予以补偿。原告租赁后，将被告土地上的除办公楼之外的面积为1207平方米的建筑物和附属物拆除，但并未建设任何建筑。依照合同约定，原告应在2012年12月15日之前一次性交纳2013年度半年租金27.5万元，但原告至今未交纳，为此被告根据合同约定于2013年2月1日向原告发出解除合同通知书，解除双方之间的租赁合同，原告于2月2日收到该通知，根据合同法规定，双方租赁合同自原告收到解除通知之日起解除，原告应当返还所租赁的土地和房屋，但至今未还，鉴于原告先行起诉，故被告依法提起反诉，要求判令解除原、被告之间的租赁合同，原告返还租赁被告的土地及房屋，原告支付被告违约金（按日千分之五计算至合同解除之日）和支付至合同解除之日的租金及赔偿合同解除后的损失（按租金标准计算至实际返还之日），原告支付被告在租赁期间拆除建筑物及附属物的补偿费108.6万元。

　　　原告辩称：首先，被告的反诉不符合事实与法律规定，合同解除权是合同当事人单方行使的形成权，法院无权就该形成权进行裁决；其次，原告不存在违约行为，原告未按期支付2013年租金是因为被告先行违约，原告系依照合同法规定行使抗辩权而拒绝支付2013年租金，被告要求支付损害赔偿没有法律依据；再次，根据双方签订的合同，原告享有就租赁物等一切房屋、道路、围墙等设施的修缮义务和权利，原、被告在没有协商或经原告同意的情况下被告单方进行房屋和围墙的建设，其行为侵害了原告的权利；综上，被告的反诉没有事实和法律依据，应当驳回被告的反诉请求。

　　　根据当事人的诉辩意见，经征询当事人无异议后，本院归纳本案争议焦点为：一、原、被告关于租赁合同的履行情况和是否存在违约行为；二、被告解除合同的行为是否具有法律效力；三、原告要求被告返还租金80万元和被告要求原告支付违约金、租金和补偿费等损失有无事实依据。

　　　围绕上述争议焦点，当事人举证、质证及本院对证据的分析认证意见如下：

　　　原告针对上述争议焦点提交了以下证据：

　　　第一组证据：证据1，《租赁合同》一份，证据2，土地证一份，证明原、被告双方于2009年9月20日签订租赁合同，被告将位于郑州市西环路与化工路北的一处办公区租赁给原告，租赁期为15年，自2010年1月1日至2025年12月31日，租赁期间该办公区一切房屋、道路、围墙、设备等设施的维护和修缮责任由原告负责，第一次租金交齐后60日内场地清理完毕。

　　　第二组证据：付款凭证九张，证明原告按合同约定履行了支付租金的义务。

　　　第三组证据：证据1，照片一张，证明原、被告产生严重争议前所租赁办公区的状况；证据2，照片19张，证明被告单方违反合同约定，在不与原告协商的情况下，自行进入原告场地内进行施工，进一步减少了土地的使用面积并最终导致原告合同目的无法实现；证据3，照片13张，证明被告施工后的现场及从合同签订时至本案开庭前仍没有将其应履行的合同义务履行完毕，办公生活楼的大部分未交付给原告，其中郑州市外埠畜产品查验站仍在使用着原告已经支付了租金的房屋。

　　　被告对上述证据的质证意见为：第一组证据，真实性无异议，但证据1租赁合同不完整，从骑缝章可以看出缺少一部分；第二组证据，无异议；第三组证据，照片上没有显示时间，对合法性有异议，但照片显示的建造围墙属实，原围墙拆除之后，被告对围墙进行了恢复性建设，郑州市畜产品查验点占用的一楼是经过原告同意的。综上，上述证据不能证明被告没有将办公楼交给原告，合同第七条道路、围墙的的修缮责任是合同义务，不是合同权利，因此原告说被告建设围墙侵犯原告的权利是不成立的。

　　　被告针对上述争议焦点提交了以下证据：

　　　第一组证据（本诉证据）：证据1，《租赁合同》及附平面图一份（共三张），证明该合同系2010年1月1日开始履行，至今已长达三年时间，原告并没有提出过任何异议说办公楼没有交付，且原告已将控制区内除办公楼外的其他建筑全部拆除，足以证明当时已经全部移交；证据2，照片及视频资料一套，证明原告已经使用办公区，办公楼原告也使用一部分，其余目前空闲，证明办公楼已经交付；证据3，证人姚良臣的工资卡对账单，证明姚良臣系原告发放工资，是原告雇佣的门卫；证据4，郑州市动物卫生监督所证明一张，证明该所占有的房屋系经过原告同意的，因此其所占的房屋实际也是交付过的；证据5，证人姚良臣、张敏出庭证言各一份，姚良臣证明2010年1月1日前受雇于被告，被告将土地及房屋交付给原告之后由原告发工资，受雇于原告，郑州市动物卫生监督所占用的房屋是经过原告同意的，除办公楼外的建筑物还有仓库、餐厅、会议室，这些被原告拆除了；张敏证明其是受雇于被告的管理员，与原告是合作关系，在2010年1月1日前被告已将办公楼和土地全部交付给原告，除办公楼外还有门卫房、车库、餐厅、会议室，总面积1200平方米，被原告在交第一次租金后拆除，至今未建，2013年度租金原告未按合同约定支付被告，郑州市动物卫生监督所占用的房屋是经原告的卢经理同意的，现在办公楼和土地都是由原告使用，闲置的房屋交付时已经把钥匙交给原告；证据6，被告与郑州高新区拆迁安置办公室签订的《西三环道路绿化提升工程拆迁补偿协议》一份，证明原告所称的临时建筑，实际是围墙因政府拆迁而进行的恢复性建设。

　　　第二组证据（反诉证据）：证据1，《租赁合同》及附平面图三张，证明原告应当依约在每年的12月15日之前交纳下一年度上半年的租金，如逾期按每日千分之五支付违约金，逾期一个月被告可以解除合同，原告可以在租赁期限内拆除部分建筑物，但租赁期满重建面积小于拆除面积时就予以相应补偿，拆除的面积为1207平方米；证据2，2013年2月1日，被告向原告邮寄的解除合同通知书以及EMS特快专递详情单、投递查询结果三张，证明被告已经依约解除租赁合同，并将通知书送达原告，原告未在法律规定期限内向法院提起诉讼，该合同事实上已被解除；证据3，郑州市建设工程造价指标表三张，证明目前被拆迁房屋的重置价格是每平方米896.02元，应以此标准判决原告补偿被告拆除原告的房屋。

　　　原告对上述证据的质证意见为：第一组证据，证据1，租赁合同真实性无异议，证明目的有异议，不能证明合同已经完全履行，平面图有异议，租赁合同和平面图骑缝章系被告加盖，该章不完整，存在伪造可能，根据合同第四条，该平面图中没有双方签字确认的面积，该平面图本身无法说明上述面积的房屋是由原告拆除，即使存在原告拆除房屋，最终补偿也应按约定折算；证据2，涉及房屋内部的两张照片没有拍摄时间和参照物，无法证明该照片系承租房屋，也无显示该建筑物是否使用，视频资料是从办公楼西边拍摄，无法证明其使用情况；证据3，有异议，原告代理人不认识姚良臣；证据4，该证据不能证明原告与检疫站有过协商；证据5，证人姚良臣与原告是否存在劳动关系不确定，姚良臣是被告派遣到郑州管理该租赁地点，卫生监督所和原告没有关系，也没有和原告进行协商，是姚良臣代表被告去和原告协商的，是否有协商结果被告未出具证据支持，姚良臣是被告职工，不能作为本案定案依据，证人张敏是被告员工，对其证言真实性有异议；证据6，真实性无异议，但根据该协议，租赁物已明显减少，租赁费用也应当相应减少。第二组证据，证据1，异议同第一组证据的质证意见；证据2，EMS专递详情单未加盖邮戳，真实性无法查明，查询网址不对，未显示签收状况，原告也未收到该通知书；证明3，根据合同约定，即使有房屋被告也无权拆除，合同期为15年，已履行3年，原告对是否建房屋享有自主权。

　　　本院对当事人举证材料的分析认证意见为：

　　　关于原告提交的证据：被告未对真实性提出异议，本院对其证据真实性予以采信。

　　　关于被告提交的证据：

　　　第一组证据，证据1，原告对租赁合同真实性无异议，本院予以采信，平面图虽有异议，但原告提交的租赁合同中加盖的骑缝章也是被告的印章，且原告提交的租赁合同的骑缝章不具有完整性，而被告提交和平面图上的骑缝章与租赁合同核对一致，故对平面图予以采信；证据2，涉及房屋内部的两张照片，原告提出的异议成立，本院不予采信，其它两张照片及视频资料，原告未提出实性性异议，本院予以采信；证据3，原告异议称不认识姚良臣，但对证据5的质证意见又称姚良臣代表被告与原告协商，其内容前后矛盾，故原告异议不成立，故对该证据予以采信；证据4，原告未提出实质性异议，本院予以采信；证据5，原告未有证据否定证人姚良臣的工资由原告发放的事实，且认可姚良臣曾代表被告与原告协商动物监督所的去留问题，虽然姚良臣曾受雇于被告，证人张敏亦受雇于被告，与被告具有一定利害关系，但其二人证言能够与被告提交证据1、证据4互相印证，故对该证据予以采信；证据6，原告对真实性未提出异议，本院予以采信。

　　　第二组证据，证据1的分析质证意见同上，本院予以采信；证据2，原告未提出实质性异议，经核实该邮件已经由原告单位收发章签收，故对该证据予以采信；证据3，原告提出对房屋建造享有自主权的异议，但对该价格标准未提出异议，故对该证据，本院予以采信。

　　　　根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：

　　　　2009年9月20日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于郑州市西环路与化工路北的一处办公区（包括办公生活楼一栋约2800平方米，土地约20亩）租给原告使用，租赁期限十五年，自2010年1月1日至2025年12月31日，年租金50万元，根据形势发展租金每三年递增一次，第四年租金增加10%，以后年度租金最晚应在该年度开始十五天前一次性交清该半年租金，办公区内除办公楼以外的地上所有附属物及建筑物根据原告需要，如需拆除时由原告负责拆除并承担费用，拆除物由原告处理，双方共同对拆除的建筑物和附属物面积进行签字核实，合同期限满后，如原告新建建筑物大于拆除面积，多出部分双方协商解决，或小于拆除面积原告应给予相应补偿，租赁期间该办公区内一切房屋、道路、围墙、设备等设施的维护和修缮责任由原告负责，并承担相应费用，若原告逾期交纳租金，应按每日千分之五支付违约金，逾期超过一个月的，被告有权解除本合同。合同签订后，被告将合同约定的土地及建筑物、附属物交付原告使用，原告分别六次共支付被告自2010年1月1日起至2012年12月31日的租金共计150万元。在原告租赁期间，原告将租赁土地上车库、仓库、会议室、餐厅、门卫房拆除，面积为1207.8平方米。

　　　　2012年5月，因郑州市西三环道路绿化提升工程拆迁改造，被告将本案所涉的部分租赁土地（面积为3821.20平方米，折合5.73亩）移交给郑州高新技术产业开发区拆迁安置办公室，并自行拆除办公楼的一部分（面积为836.48平方米）以及简易棚、地坪、铁艺大门、围墙、线杆、门柱共六类附属物。2012年10月，被告在被拆迁土地上建设大门、围墙、门卫房等建筑物。

　　　　郑州市动物卫生监督所设立的郑州市外埠畜产品查验点使用该办公楼的房屋两套，自被告将该处土地出租给原告后，经郑州市动物卫生监督所和原、被告充分协商，原、被告同意郑州市动物卫生监督所继续使用该两套房屋。

　　　　2013年2月1日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》一份，通知原告解除双方于2009年9月20日签订的《租赁合同》，原告于次日签收。

　　　　本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是当事人的自愿的、真实的意思表示，且不违反法律规定，本院对该事实予以确认。《租赁合同》签订后，被告依合同约定向原告交付土地及地上建筑物、附属物等租赁物，原告诉称被告未将办公生活楼完全交付原告使用和郑州市动物卫生监督所占用原告租赁的房屋的理由，由于原告在接受租赁物后的合理期限内未提出异议，且原告已按合同约定支付了三年的租金，针对该理由本院不予采纳。

　　　　关于被告在原告租赁土地上自行建造大门、围墙、门卫房等设施是否违反合同约定以及是否给原告造成损失的问题，首先，原、被告签订的合同没有约定原有建筑物因政府拆迁如何恢复建设等事项，其次，合同虽约定租赁期间办公区内一切设施的维护和修缮由原告负责并承担相应费用，但原大门、围墙等附属物的拆除是由于政府行为引起的拆迁，并将拆迁款补偿给被告，原附属物被拆除后，被告作为出租人应当履行租赁物的维修义务，再次，原告怠于修缮被拆除的附属物，被告为了达到合理使用土地的目的，自行出资并恢复建设大门、围墙、门卫房等设施，并未侵害原告的租赁权，综上，被告自行建设的行为不违反合同约定，故不应承担违约责任。

　　　　关于被告解除合同的行为是否具有法律效力的问题，《租赁合同》明确约定原告逾期交纳租金超过一个月的，被告有权解除合同，故被告在原告未交纳租金一个月后向原告寄送《解除合同通知书》的行为符合合同约定，且原告未在收到通知书后的合理期限内提出异议，因此，该行为具有解除原、被告签订的《租赁合同》的法律效力，原告称被告未完全交付租赁物违约在先，原告有权拒付租金的理由，没有事实依据，本院不予采纳。

　　　　关于原告要求被告返还租金的诉讼请求，由于政府的拆迁行为导致原告租赁的土地及建筑物面积减少，致使原告部分不能实现合同目的，故本院予以支持，但根据本院查明的事实，自2012年5月起原告实际占用的土地面积约为14.27亩，办公楼面积约为1963.52平方米，二者总面积约为合同约定面积（土地面积约20亩、办公楼面积约2800平方米）的70%，按年租金50万计算，月租金约为4.17万，即被告应减少2012年5月至12月的租金10万元（4.17万元×8个月×30%），故被告应返还原告2012年度租金10万元。

　　　　被告要求原告支付违约金和合同解除之日以前的租金的反诉请求，因租赁物面积减少为原面积的70%，故租金亦应相应减少为原租金的70%，即每年35万元，按合同约定第四年租金增加10%即38.5万元和违约金每日千分之五计算，合同解除日为2013年2月2日，违约金从应交租金之日（2012年12月17日）起计算至合同解除日（共48天）为92400元，租金（33天）为34808元。被告要求原告按合同约定的租金标准赔偿自合同解除之日起至实际返还租赁物之日的损失的反诉请求，因原告仍实际占用该租赁土地及地上建筑物、附属物，给被告造成损失，且被告要求按合同约定的租金的赔偿标准符合法律规定，本院予以支持，本院按原告实际占用的面积即按年租金38.5万元计算被告的损失。

　　　　被告要求原告支付拆除建筑物及附属物的补偿费108.6万元的反诉请求，由于原告在拆除后未新建建筑物，故根据合同约定原告应当给予相应补偿，根据合同所附的平面图，面积为1207平方米，由于被告提供的郑州市建设工程造价指标（民用建筑2013年第一季度、住宅楼、砖混结构、多层）896.2元/平方米低于郑州高新技术产业开发区拆迁安置办公室的房屋补偿标准1397元/平方米，本院按896.2元/平方米计算补偿费为1081713.4元。

　　　　依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

　　　　一、原告河南大河车城汽车服务股份有限公司与被告郑州昌煜实业有限公司于2009年9月20日签订的《租赁合同》于2013年2月2日解除；

　　　　二、被告郑州昌煜实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河南大河车城汽车服务股份有限公司租金十万元；

　　　　三、原告河南大河车城汽车服务股份有限公司于本判决生效之日起三十日内将租用被告郑州昌煜实业有限公司的土地和办公生活楼返还给被告（位于郑州市西环道西、化工路北），并按年租金38.5万元赔偿被告郑州昌煜实业有限公司自2013年2月3日起至实际返还之日的损失；

　　　　四、原告河南大河车城汽车服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告郑州昌煜实业有限公司租金（自2013年1月1日至2013年2月2日）三万四千八百零八元和违约金九万二千四百元，

　　　五、原告河南大河车城汽车服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告郑州昌煜实业有限公司补偿费一百零八万一千七百一十三元四角；

　　　六、驳回原告河南大河车城汽车服务股份有限公司其他诉讼请求；

　　　七、驳回被告郑州昌煜实业有限公司其他反诉请求。

　　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

　　　案件受理费一万一千八百元元和反诉费七千二百八十七元，原告河南大河车城汽车服务股份有限公司负担一万六千八百八十三元，被告郑州昌煜实业有限公司负担二千二百零四元。

　　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

　　　

　　　

　　　　　　　　　　　　                     审  判  长    刘  沛

　　　　　　　　　　　　                     审  判  员    赵  晖

　　　　　　　　　　　　                     审  判  员    孙新蕾

　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　                     二〇一三年七月二十四日

　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　                     书  记  员    许  爽