霍飞顺、晋翠桃诉王洪现房屋租赁合同一案一审民事判决书

原告霍飞顺，男，1968年4月2日出生，汉族。

原告晋翠桃，男，1967年3月27日出生，汉族。

二原告委托代理人霍飞虎，男，1962年8月27日出生，汉族。

被告王洪现，又名王红现，男，1976年11月4日出生，汉族。

委托代理人王四、刘管理，巩义市夹津口法律服务所法律工作者。

原告霍飞顺、晋翠桃诉被告王洪现房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晋翠桃及二原告委托代理人霍飞虎，被告王洪现及其委托代理人王四、刘管理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告霍飞顺、晋翠桃诉称：2010年1月14日，二原告与被告协商，由被告承租原告门面房、灶房共4间开饭店，并签有《租房协议》一份。2012年2月9日，原、被告又签署《补充协议》一份。2012年3月份，被告未经原告同意，与他人恶意串通，擅自将原告的门面房转让给他人经营使用，从中渔利80000元，损害了原告利益，显然属于不当得利。此外被告还欠原告房租人民币4000元未付。2012年11月30日被告未交房租，却将房门锁住，其行为侵害了原告的合法权益。原告曾以手机短信形式催促被告解决纠纷，被告一直不予理睬，致使损失进一步扩大。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：被告王洪现支付原告2011年11月30日至2012年11月30日未交房租4000元；逾期6个月房租损失15000元；赔偿因私自转让原告房屋违约金15000元。

被告王洪现辩称：一、原告诉称被告未经原告同意擅自转租房屋，从中渔利损害原告利益，不是事实。被告于2010年1月14日与原告协商承租其房屋，并签有《租房协议》一份。被告每年如期交付房租，被告已将租金交付至2012年11月30日。2012年3月份，被告同滑志强一块找到原告协商将房屋转租给滑志强，原告口头同意转租。由于期限未到期，滑志强未与原告签订租房协议。滑志强自2012年3月经营至2012年8月，因所临道路升级改造，原告房屋在拆迁范围内，政府下令搬迁，滑志强被迫停业搬走，此时被告预交的租金仍未到期；二、原告诉称被告欠原告4000元租金未付，不是事实。2011年11月初，原告曾在被告处借现金4000元，当时约定冲抵租金。原告所诉4000元租金已经冲抵，被告根本不欠原告2011年11月30日至2012年11月30日期间的租金；三、原、被告签订的“租房协议”事实上已经终止。因所临道路升级改造，原告房屋在拆迁范围内，政府下令搬迁，滑志强被迫停业搬走，合同无法履行。况且，原告已将房屋另出租给他人，原告占用被告投资修建的三间临时房所产生的利益应归被告所有；四、按照“租房协议”约定，租房合同到2015年11月30日到期，被告投资32616元修建的三间临时房及厨房扩建还有三年的所有权和使用权。

经审理查明：二原告系夫妻关系。2010年1月14日，原告霍飞顺作为甲方，被告王洪现作为乙方，双方签订《租房协议》一份，约定：一、甲方位于310国道北边，东邻郜先道，西邻供销社加油站门面房（一通一单）外加灶间一间，共4间租赁给乙方，供乙方使用。从2009年12月1日至2015年11月30日，房租金为每年五千元整；二、乙方在租赁期间如果其他门市房租看涨，甲方随行就市，根据实际情况再定，如其他门市房租金不涨，甲方也不涨；三、乙方在租房期间，应按时交纳水电费，不得拖欠；四、乙方在租房期间，必须保护好室内设施，如电灯、电线、电表、水表、水管等物品，定期清除垃圾、杂物，清除厕所粪便。如乙方需要装修房间，一切费用由乙方承担，但是合同期满后如贵重物品（空调或其他东西）乙方可以拆除，其他物品不得拆除；五、后院扩建厨房及临时房三间，费用由乙方承担，合同期满后归甲方所有。合同期暂定为6年，在此期间不涨房租。期满后乙方优先使用，租金另议。合同签订后，原告遂将出租房屋交付被告使用。

2012年2月9日，原告晋翠桃作为甲方与被告王洪现作为乙方，双方签订《补充协议》一份，约定：一、2012年11月30日前，租金不涨；二、2012年11月30日后，根据附近房屋行情，随行就市、水涨船高。租金一年一议，一付一年；三、原协议总期限不变；四、乙方所建临时房等不动产合同到期归甲方所有。《补充协议》签订后，被告与案外人滑志强曾和原告协商过房屋转租问题。2012年2月9日，因原告霍飞顺生病失忆，原告晋翠桃给被告出具一份收条，证明其收到被告租金1000元，该条同时注明被告向其说明原告霍飞顺曾向被告借款4000元冲抵租金情况。

2012年3月份，被告将承租原告的房屋及自己投资所建三间简易房及饭店内的灶具以及2012年11月底以前的几个月租期以80000元的价格一并转让给滑志强。原告晋翠桃与被告王洪现、滑志强协商，2013年房租15000元，由滑志强直接交给原告，被告退出，滑志强开始经营饭店。滑志强经营四个月后至同年8月份因310国道路扩建拆迁，原告房屋在拆迁范围之内，滑志强接到搬迁通知准备搬迁时，原告晋翠桃曾告知滑志强先别急着搬，让滑志强看看情况再做决定。滑志强搬走后，原告出租的房屋未被拆除，滑志强也未搬回来继续经营饭店。后原告在被告承租的房屋门口张贴出租告示，现原告已将涉案房屋出租给他人。

本院认为：本案中原、被告争议的焦点问题是被告是否应当支付原告租金4000元；被告是否应当赔偿原告2012年11月30日后六个月的租金损失15000元；被告是否应当支付原告违约金15000元。

一、被告是否应当支付原告租金4000元

依法成立的合同应当履行。被告王洪现承租二原告的房屋用于经营饭店，且原、被告双方签订的“租房协议”及“补充协议”，系双方真实意思表示，不违反相关规定，故原、被告之间形成合法有效的房屋租赁合同关系，被告应当按照合同约定支付原告房屋租金。原告诉称被告王洪现欠其从2011年11月30日至2012年11月30日期间的房租4000元。被告辩称原告霍飞顺曾于2011年11月份借其现金4000元，约定以此借款折抵租金，因被告未提供充分证据对其主张予以证明，且原告对此也不予认可，故本院对被告的辩称理由不予采信，原告要求被告支付2011年11月30日至2012年11月30日未交房租4000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

二、被告是否应当赔偿原告2012年11月30日后六个月的租金损失15000元

2012年3月份，被告将承租的房屋以及饭店设施转让给案外人滑志强时，原告晋翠桃知情，且与案外人滑志强商定了租金，案外人滑志强也实际进行了经营，综合以上事实，本院认定原告晋翠桃以其行为表明其对被告的转让行为表示认可，故本院认为，原告以自己行为表明其与被告协商一致解除原租赁合同，原告与案外人滑志强之间形成新的租赁合同关系，故原告要求被告支付2012年11月30日后6个月的租金损失15000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

三、被告是否应当支付原告违约金15000元。

原、被告在合同中未约定被告不能将所经营饭店转让，也未约定违约责任条款，且被告王洪现与原告之间的租赁合同已经协商一致解除，故本院认为原告要求被告支付因其转让承租原告房屋违约金15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，判决如下：

一、被告王洪现于本判决生效之日起十日内给付原告霍飞顺、晋翠桃租金四千元；

二、驳回原告霍飞顺、晋翠桃的其他诉讼请求。

如被告王洪现未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费六百五十元，由霍飞顺、晋翠桃负担三百五十元，被告王洪现负担三百元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：9230520109033282；开户行：郑州银行营业部。

                                             审  判  长  李继卫

                                             人民陪审员  曹淑敏

                                             人民陪审员  王喜先

                                           二〇一三年七月二十三日

                                             书  记  员  张军辉