张大伟诉义马市狂口物业管理处房屋买卖合同纠纷一案

原告张大伟，男，汉族，1971年6月9日出生。

委托代理人张建设，河南协力律师事务所律师。

被告义马市狂口物业管理处。

住所地义马市滨河路北段。

法定代表人孟超，负责人。

委托代理杨海鹏，河南协力律师事务所律师。

原告张大伟与被告义马市狂口物业管理处房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月诉至我院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告张大伟及其委托代理人张建设、被告委托代理人杨海鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2007年被告义马市狂口物业管理处在狂口建房，让狂口居民自愿选购。我借款买下了两套一层住房。按被告要求，我支付两套房子总房款的百分之八十，共计106000元。被告给我出具了两张购房收据。其后被告义马市狂口物业管理处仅交付我一套房子，另外一套到现在还没有交付。请求法院依法判决被告退回原告购房款53000元，支付违约金50000元并承担本案诉讼费用。

被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。当时盖房是为了解决本集体居民亟需福利问题。因为预计不足，报名购房者超出了建房数量，经居委会研究决定，限购每户一套，对多购房者预交款予以退本退息。经通知，原告提出要求换购其他建房等替代方案，但多次协商未果，原告拒不领回款额。被告不是用于商业开发，而是为了群众利益集资盖房，亦不存在违约，因为买卖合同不成立，所以不同意原告的诉讼请求。

原告提交的证据有：1、2007年5月9日张大伟的交款收据两张，共计106000元。2、狂口村民李某某和刘某某的证言。

被告对原告的证据真实性无异议，认可收取购房预付款的事实。

被告提交的证据有：1、购房人李某某的购房协议复印件，2、未分房户退款退息明细表。3、2009年8月7日狂口社区两委会议纪要一份，4、2006年3月22日狂口社区两委会议纪要一份，上述二份证据为证明狂口社区所建设楼房为福利分房性质，限制社区居民每户报名一套。5、义马市狂口物业管理处营业执照。

原告对被告证据1不认可，认为原被告所签协议，他人协议与本案无关；对证据2份也不认可，认为其未退款。对证据3有异议，认为纪要的内容是狂口社区其后所建楼房，与本案无关；对证据4，认为纪要系社区两委内部意见，原告并不知晓。对证据5无异议。

根据合法性、客观性、关联性的证据特征，对原告证据及被告证据2、4、5，经审查内容真实，予以采信。对被告证据1、3，因于本案无关，不予采纳。

依据有效证据并结合双方当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实：2007年被告为了解决狂口社区居民新增住宅需求，决定以非盈利方式集资建房并予以公告。规定购房者每户预交80%的房款，到分房的时候再把余款补齐。狂口社区居民张大伟遂按照每套房屋预付款53000元预购了两套房屋。后来被告发现预购房屋超出了建房数量，经居委会研究决定，每户限购一套房屋，对多购房者预交款予以退还，并按照同期银行贷款利息给予补偿。2009年8月，被告通知包括张大伟在内的多交房款居民领取相应款额。被告经计算，扣除一套房屋未付款余额13000元，被告应退还原告另外一套预交购房款余额40000元，利息3240元。因协商未果，该款额原告张大伟至今未予领取。

本院认为，关于原被告诉争内容属于房屋买卖合同纠纷。原告主张双方房屋买合同已经成立，被告未交付房屋应承担违约责任的诉讼请求理由不当，不予认同。本院认为，原被告诉争的房屋买卖合同并未成立。从原告提交证据之收据来看，其上载明收款“系付一层房款”，说明买卖标的物——房屋的位置、户型、面积等内容并不明确，除了楼层确定之外。其余诸如购房条件、买卖双方权利义务、违约责任等合同主要内容均无明确约定。由此说明合同内容不确定，双方仍在缔约磋商过程中。原告所交付房款系预付款。

当事人在缔约过程中，如果已就合同的主要内容达成初步一致意见，虽未以法律规定或约定的形式成立合同，但在双方之间已建立了一种较为紧密的信赖关系。如因为一方违背诚实信用的过错行为致合同最终不成立的，应由过错方赔偿由此导致的另一方信赖利益的损失。在本案中，被告因工作疏忽，所收款之预定的房屋数量远超出其所建筑的房屋数量，其中既包括本案所诉争的房屋。此情形致使被告无法向原告交付争议房屋，该房屋买卖合同不成立。被告应承担缔约过失责任而非违约责任。

合同不成立，被告收取原告的预付款即无法律依据，应当返还。原告主张应当按照所预交的一套房屋款项53000元退还本金。被告辩称只应退还40000元，因原告另购被告一套房屋已交付，尚欠房款13000元，两笔债务予以冲抵，此结果已经告知原告并让其领回余款。本院认为，合同法上的抵销，指二人互付债务时，各以其债权充当债务之清偿，而使其债务与对方的债务在对等额内相互消灭。抵销通知自到达对方即生效，无须以对方同意为条件。故本院采信被告的辩解理由，原告主张两套房屋价款各自清算理由不当，不予采纳。被告应返还原告预付款余额为40000元。

关于原告信赖利益的损失，原告主张以房屋预定时的房价与当前市场行情下的房价计算差额，大致估算为50000元，要求被告赔偿。本院认为其要求过高，缺乏正当依据。原告所预订房屋属于国家移民安置政策下的集资建房，其建设用地是国家划拨土地，该房不得对外转卖。因此该房具有福利房性质，不能等同于商品房。即为福利分房，其一定要综合考虑全体社区成员综合利益，在利益分配上需要均衡考虑。因此被告辩称为多交房款户退款退息的理由具有合理性；且被告缔约过失责任是因工作过失导致，并非欺诈行为，主观恶意不大；纠纷产生后，被告通知包括原告在内的十户多缴款者退款退息，原告应当知悉，其应当采取适当措施防止损失的继续扩大。但原告数年后至今才主张退换预付款，故原告未合理尽到减损义务。综上，原告要求被告承担当前市售房屋与当时福利房差价不但无据且过于责难，不予认同。

在退还预付款过程中，被告应及时将款项及孳息退还给原告，原告拒绝受领的，被告应将款项提存或采取其他有效措施。然而被告采取放任态度，一直占有原告预付款，故被告在该过程中也存在一定过错。综合本案背景及上述二个阶段原被告过错等因素，本院认为，对于原告信赖利益的损失，酌以预付款余额40000元按照中国人民银行同期贷款利率支付利息为宜。

为弘扬诚实信用法律原则，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第九十九条、第一百零一条第(一)项之规定，判决如下：

被告义马市狂口物业管理处于本判决生效后五日内返还原告张大伟预付款余额40000元，并以支付利息的方式赔偿原告张大伟经济损失（利息按照中国人民银行同期利率计算，自2007年5月11日起至本判决确定的履行期间届满之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2360元，由被告义马市狂口物业管理处负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。

                                               审判员   李晨毅

                                               二0一三年八月十五日

                                               书记员   郜翠翠