王大森、王栓紧与王二申、苏现良、白书峰确认买卖合同无效纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）王大森，又名王大申，男，1957年3月21日出生。

上诉人（原审原告）王栓紧，男，1967年8月6日出生。

二上诉人的委托代理人夏根立，河南星烁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）王二申，男，1958年10月11日出生。

原审第三人苏现良，又名苏小军，男，1969年8月7日出生。

委托代理人丁要谦，河南盐都律师事务所律师。

原审第三人白书峰，男，1967年1月23日出生。

委托代理人白广田，男，1972年11月16日出生。

上诉人王大森、王栓紧因与被上诉人王二申、原审第三人苏现良、白书峰确认买卖合同无效纠纷一案，叶县人民法院于2011年6月7日作出（2011）叶民二初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月3日作出（2012）平民三终字第158号裁定书，以事实不清为由，撤销原判决，发回叶县人民法院重审。叶县人民法院于2013年1月17日作出（2012）叶民二初字第306号民事判决。王大森、王栓紧不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，王大森、王栓紧之母李妮与王二申（王大森之弟、王栓紧之兄）于1991年在叶县外贸局西边健康路南边建造门面房6间，并于1994年10月25日办理房屋所有权证，所有人为李妮，共有人栏内为王二申。2004年农历8月14日，李妮去世，王二申于2005年5月19日将这6间门面房中的西头3间过户到自己名下。其东头3间则没有进行继承分割，自此至今。西头3间由王二申与其妻孙线共同收取租赁费，东头3间则为王二申之弟王栓紧收取租赁费。2009年9月2日，王二申与苏现良签订一份房屋买卖协议，将包括上述6间门面房及土地以120万元的价格卖给苏现良。当时，由王二申给苏现良出具一份收据，收到卖房款100万元。2009年9月9日，由苏现良替王二申清偿银行借款本息20万元。同时，王二申将该房屋的所有权证及土地使用证一并交给了苏现良，但上述6间门面房一直未交付给苏现良，门面房的租赁费用一直由王二申及其妻孙线和王二申之弟王栓紧收取。2011年3月份，第三人苏现良通知该6 间门面房的承租户搬出该房屋，并告知王二申之妻孙线说将要扒掉该房屋进行开发时，上诉人才知道王二申与苏现良之间的上述买卖行为。为此，双方发生纠纷。

2011年3月30日，苏现良又将该6间房屋以160万元价格卖给白书峰。为此，双方发生纠纷，王大森、王栓紧诉至本院。2011年5月29日，苏现良等人将本案诉争房屋扒掉。

原审认为，王二申与苏现良均系完全民事行为能力人，双方进行房屋买卖的民事行为是其真实意思表示，因此双方有共同的交易目的。本案争议房屋登记的所有人为李妮，共有人为王二申，并未登记王大森、王栓紧为共有人。因此苏现良在与王二申订立合同，支付双方议定的价款后，交易即完成。即使双方交易侵犯第三方利益，作为买受人的苏现良的购买行为也符合善意取得。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此王大森、王栓紧以王二申无处分权要求确认买卖协议无效的理由不能成立，本院不予支持。苏现良陈述的理由成立，本院予以采信。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原审法院判决：驳回原告王大森、王栓紧的诉讼请求。一审案件受费100元，由原告负担。

一审宣判后，王大森、王栓紧不服，向本院提起上诉称，一、王二申与苏现良签订的房屋买卖协议的事实不清。我们姐弟四人，兄弟三人，除大姐外，我王大森在家排行老大，王二申排行老二，王栓紧排行老三。母亲李妮生前1993年春季在叶县县城南关叶县外贸局西边（叶县县城健康路路南）建造临街门面市房6间，于1994年10月25日在叶县房管局办理了房屋所有权证，房屋所有人李妮，共有人栏内填写为王二申。王二申于1992年春季在叶县县城南关火车站路盖起3间2层楼房，兄弟三人分户另住。母亲李妮于2004年农历8月14日病世后，我们兄弟三人对母亲所有的6间临街门面市房发生了继承争议，王二申背着我们兄弟二人，偷偷地私下于2005年5月19日到县房管局将这6间临街门面市房中的西头3间过户到自己名下。因此，兄弟间因母亲所有房屋6间临街门面市房的继承权又发生了纠纷，当时未撕破脸面打继承官司，东头的3间房屋由弟弟王栓紧收取房屋租赁费。

2001年冬，距离我母亲房屋300米处的叶县县委招待所临街门面房一间（18㎡)售价为28.8万元。2008年春，距离我母亲房屋500米处的叶县烟草局原烤烟厂仓库盖房时的楼底商品房（不临街面）一间售价为42万元。

依以上房价为据，王二申与苏现良签订的房屋买卖协议的事实不清。叶县人民法院2011年6月1日、7月8日第一次庭审过程中，被告王二申当庭已表明：“我与第三人苏现良签订房屋买卖协议时，就对苏现良说明了房屋买卖协议一事别让我家人和我的兄弟们知道，将来房屋开发由我开发”与此同时，苏现良与王二申签订房屋买卖协议时，明明白白地知道该房屋所有权证上注明所有人为李妮。再者，苏现良与王二申签订房屋买卖协议时，能让王二申之子王强出具“声明”，为什么不征求过问一下王二申兄弟们的意见呢？

1985年10月1日起实施的《继承法》明文规定：财产继承权人与财产继承范围。即：被继承人的子女、被继承人生前的房屋等。1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》明文规定：……“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”、“权属有争议的”，不得转让。

1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》第九条第二款规定：“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋”。第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。”

王二申、苏现良明知以上法律规定，为什么还要私下背着兄弟们感情，违法签订房屋买卖协议呢？原审法院又依据什么样的案情事实与法律条款规定而判决认定：王二申与苏现良签订的房屋买卖协议有效呢？又以什么样的案情事实与法律条款规定而判决认定：苏现良“善意取得”呢？如是善意取得，苏现良还让王二申之子王强出具什么声明呢？

在2011年6月1日、7月8日第一次庭审过程中，以及在平顶山市中级人民法院二审及2012年8月20日叶县法院的再次庭审中，我们多次言明：愿意以同样价钱买回母亲所有权房屋而叶县法院为什么不允许呢？

母亲不在世了，母亲生育养育我们儿女的房屋，是我们儿女们思念母亲的场所，而我们思念、纪念母亲的房屋，被判决没有了，成为苏现良的善意取得了。

二、叶县法院增加另一个第三人白书峰参加诉讼，是有意混淆案情事实。我王大森、王栓紧兄弟二人起诉胞弟王二申私下出卖母亲房屋买卖协议是无效行为，诉争目的是母亲生前所有房屋的继承权，而原审法院不依据我们的诉讼请求事项去调查案件纠纷的性质与事实，而是超出原告诉讼请求范围，让另一个第三人白书峰参加诉讼而证明第三人苏现良善意取得房屋，又倒手出卖给他人了……。

根据《民事诉讼法》规定的不诉不审原则，我王大森、王栓紧没有请求白书峰参加诉讼，白书峰也没有书面请求参加诉讼，叶县法院为什么让白书峰参加诉讼？其目的是什么？与白书峰有什么联系？再说，白书峰购买苏现良出据的房屋所有权证上的房屋所有人为李妮，又不是苏现良名下的房产。

我王大森、王栓紧2011年4月18日起诉王二申与苏现良请求确认房屋买卖协议无效纠纷一案中，原始起诉状上就没有诉讼请求第三人白书峰，当时也没有听说白书峰签订房屋买卖协议一事，叶县法院让另一个第三人参加该案诉讼，其意是将此案牵涉人越多越混，越搅泥不清。但是，我王大森，王栓紧（包括王二申）与白书峰就不产生民事法律关系。

三、叶县法院对该案判决适用法律条款不当，且断章取义。最高法院2012年7月1日起实施的《审理买卖合同纠纷解释》对该案无溯及力。

2013年1月17日制作出的民事判决书，后面没有加附该案判决所适用的法律条款内容，不符合法院审判工作规定。1、我王大森、王栓紧诉讼前提是我们对母亲房屋享有继承权，诉讼目的是请求人民法院依法确认房屋所有权及其继承权，王二申私下擅自与苏现良签订的房屋买卖协议是无效行为，侵害了我们兄弟间的合法继承权。再者，“买卖协议”与“买卖合同”之间的“协议”与“合同”二字的文字概念解释不同。

叶县法院对此案适用《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。王二申不存好意、欺瞒兄弟感情与第三人私下签订房屋买卖协议，我们除了不知情外，又没有参加签订房屋买卖协议，我们在房屋所有权和继承权被侵害的前提下，请求确认房屋买卖协议无效时，还得遵守“诚实信用”原则吗？

母亲生前建造临街门面市房6间，母亲在2004年农历8月病世后，王二申在2005年5月份偷偷私下擅自将母亲所有房屋的临街门面市房6间中的西头3间过户到自己名下，王二申有权出卖处分自己的3间房屋，但东头3间房屋还属于母亲李妮所有的房屋，王二申无权出卖与处分。

2、《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”我王大森、王栓紧对母亲生前所有房屋产权拥有继承权，王二申不怀好意、隐瞒实情、欺骗兄弟感情、私下擅自出卖母亲所有权房屋，我们是合法继承人，为什么不能向王二申主张讼诉权利呢？我作为中华人民共和国的一名公民，我母亲病世后，留下临街门面市房6间属于遗产继承范围，未经其他共有人书面同意的，不得转让。

3、国家法律和最高人民法院对中国公民房屋买卖纠纷，早在1979年、1983年、1984年、1985年、1988年、1995年、2003年、2007年就颁布了《执行民事政策意见》、《商品房屋买卖合同》等司法解释与《继承法》、《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产管理法》等法律法规条例。公民之间的房屋共有、共同共有、继承、继承权、所有权、处分权等等都有明文规定与法律解释。最高法院于2012年7月1日起开始实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》中的第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，此解释条款是针对当事人就物品、产品买卖合同履行时的法律适用，不适用本案。请求撤销原判，改判王二申与苏现良签订的房屋买卖协议无效。一、二审案件受理费由王二申、苏现良负担。

被上诉人王二申辩称，我同意王大森、王栓紧的上诉意见。

原审第三人苏现良述称，根据《城市房地产管理法》，房屋所有权证和土地权证是确立房屋所有权的有效证件，王大森、王栓紧诉请确认无效的合同所涉及的房屋和土地，从房屋所有权证和土地使用权证来看，房屋所有权人和土地使用权人是王二申，王大森、王栓紧并不是有关房屋的所有权人或共有权人、使用权人。一审在已经查明并认定的基础上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条，判决驳回王大森、王栓紧的诉讼请求是正确的。请二审予以维持。

原审第三人白书峰述称，同意苏现良的意见。

二审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。

另查明，叶县人民政府颁发的叶房私字第03572号房屋所有权证载明：该6间平房所有权人栏内为李妮，共有人栏内为王二申。叶县人民政府颁发的叶房私字第07835号房屋所有权证载明：2005年5月19日该6间平房中的西头3间所有权人已登记为王二申。2004年3月叶县人民政府颁发（2004）字第1-17-044-01号国有土地使用证，将上述6间平房所占的土地使用者登记为王二申，该土地证载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨。2007年7月叶县国土资源局颁发的叶他项（2007）字第07-005号土地他项权利证明书载明：该宗土地于2007年7月11日曾用于抵押贷款。

本院认为，本案所争议的6间房屋系李妮、王二申共同共有。其后，王二申将这6间房屋中的3间所有权人登记为王二申，本案所涉的3间房屋仍为李妮、王二申共有。国土资源局为6间房屋所占的土地颁发的国有土地使用证登记的土地使用者为王二申，该土地证载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨，由此可看出该块土地除王二申为土地使用者外，亦没有涉及到他人。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；…我国《城市房地产转让管理规定》第十一条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第十二条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将房地产所获取收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。…2、私有住宅转让后仍用于居住的；…4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割的；…从以上可以看出，本案所争议的房屋及土地是可以依法转让的，本案中苏现良与王二申签订的房屋买卖协议是双方依法转让房屋及土地的前提，其是否报有批准权相关部门的审批，以及有批准权相关部门是否审批，属于行政审批程序，并不影响双方所签订的协议的效力。王二申与苏现良签订的房屋买卖协议没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，苏现良在购买出卖人王二申的土地使用权和房屋所有权时，已对土地所有权及房屋所有权证上载明的使用权人、所有人及共有人进行了必要的审查，尽到了相应的注意义务，并支付了对价，且出卖人已将土地使用权证、房屋所有权证交付给了买受人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定：“为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。”同时，该解释还规定：“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”本案属于该解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，因此，本案应适用该解释。因苏现良又将该6间房屋卖给白书峰，之后，本案诉争房屋大部分已被扒掉。因此，该案的处理同苏现良有法律上的利害关系，原审将其作为第三人参加诉讼并无不当。故上诉人王大森、王栓紧的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王大森、王栓紧负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    陈 亚 超

                                             审  判  员    李 新 保

                                             审  判  员    尚 少 辉

                                             

                                             二〇一三 年 七 月 九 日

                                             

                                             书  记  员    卫    娜

附法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法维持原判决、裁定。