上诉人周晓虎、耿超因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）周晓虎，男。

委托代理人刘庆德，河南牧野律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）耿超，男。

委托代理人刘进梅，河南瑞源律师事务所律师。

上诉人周晓虎、耿超因房屋租赁合同纠纷一案，均不服新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2010年12月13日，周晓虎与耿超签订租赁合同一份，约定耿超将其位于新乡市恒升世家C座1504室的房屋一套租赁给周晓虎使用，租期一年（2011年1月1日-2012年1月1日）， 租金1600元/月，签订合同时，周晓虎交3000元作为履约质保金，合同期满后退还，并约定经耿超同意周晓虎可以对房屋进行装修、改造，合同期满后，耿超有权要求周晓虎恢复已经改造的部分结构，但不得拆除已有装修设施及物品，属于周晓虎的产品、样品，由周晓虎自行处理。合同签订后，周晓虎向耿超交纳押金3000元，并分两次向耿超支付一年租金19200元。合同期满后，双方发生纠纷，周晓虎未如期交付房屋，耿超未退还押金3000元。经原审法院主持调解，周晓虎于2013年1月17日将该房屋恢复原状，并更换一把新锁（花费230元），将房屋交付给耿超。

原审法院认为：周晓虎与耿超签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。周晓虎已将房屋装修、改造的部分恢复原状，并将房屋交付耿超，耿超也应当退还周晓虎3000元押金。周晓虎与耿超各自主张对方违约，均证据不足，对迟延交付房屋造成的租赁损失，按照公平原则，由双方共同分担，即2012年1月1日至2013年1月1日期间，按1600元/月计算，共计19200元，由双方各自负担一半；2013年1月1日至2013年1月17日视为周晓虎恢复原状的合理期间。周晓虎要求耿超退还租赁费213元、返还扣押的样品及物品或折价赔偿13144元、赔偿经济损失2140元，证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、判决生效后五日内，耿超退还周晓虎押金3000元，并支付周晓虎更换锁具费230元；二、判决生效后五日内，周晓虎支付耿超自2012年1月1日至2013年1月1日的租金的一半，即9600元；四、驳回周晓虎的其他诉讼请求；五、驳回耿超的其他诉讼请求。案件受理费325元，由耿超负担；反诉费25元，由周晓虎负担。

周晓虎上诉称：1、原审认定“合同期满后，双方因故发生纠纷”错误，事实上，周晓虎与耿超发生纠纷的时间是2011年12月27日，发生纠纷的原因是耿超强行将该房的门锁更换，不让周晓虎经营。2、原审认定“周晓虎未如期交付房屋”错误。合同期满前，耿超已更换门锁，周晓虎不能将房屋打开，曾多次打电话报警，后在无奈的情况下起诉。因此，周晓虎不是“未如期交付房屋”，而是被动的在合同期满前已交付房屋。3、原审判决未支持周晓虎因耿超违约造成的经济损失及返还租金213元的请求错误。4、原判决适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定的公平原则，判令周晓虎与耿超共同分担涉案房屋的租赁损失错误。合同期满前，耿超违约在先，存在明显过错，周晓虎在起诉后就提出首先将房门打开，耿超拒绝，直至2013年1月，房屋不能租赁完全由耿超造成，损失应由耿超一人承担。请求撤销原判第二、四项，改判耿超退还周晓虎租赁费213元，赔偿因违约给周晓虎造成的经济损失2140元。

耿超辩称：1、周晓虎于2012年11月22日申请开锁公司将该房屋的门锁打开，其申请开锁的原因为钥匙丢失，周晓虎称耿超在合同期满前更换了门锁，属无中生有。2、周晓虎于2013年1月11日才将该房屋恢复原状，2013年1月17日交付房屋，交付地点在原审法院，交付内容是给耿超6把钥匙。周晓虎主张耿超违约无事实依据。

耿超上诉称：1、原判决认定事实不清，明显偏袒耿超。按照双方签订的租赁合同的约定，租赁期满，耿超有权要求周晓虎恢复已改造的部分结构，但当租赁期满时，耿超要求周晓虎将房屋恢复原状，周晓虎拒绝修复，还将该房外墙门窗破坏，明显违约。2、双方约定的租赁期限是一年，从2011年1月1日至2012年1月1日，但周晓虎在合同到期后长达一年多的时间拒绝交付房屋，对周晓虎如此明显的违约行为，原判决却认为违约的证据不足。3、原判决认定“2013年1月1日至2013年1月17日视为周晓虎恢复原状的合理期间”错误。周晓虎应当在合同期满前将房屋恢复原状，而不是在2013年1月1日之后。4、本案是由于违约引起的合同纠纷，不适用公平原则，应适用过错责任原则，周晓虎应承担因违约给耿超造成的合同期满至实际返还房屋之日的全部损失，原审判决周晓虎仅承担该损失的一半错误。5、原审判决耿超退还3000元履约保证金错误，周晓虎拒绝将房屋恢复原状，长达一年多的时间不交付房屋，严重违约，其无权要求退还履约保证金。此外，耿超交付周晓虎的房屋门锁完好无损，由于周晓虎的原因才更换了门锁，原审判决耿超承担换锁的费用错误。请求撤销原判，依法改判。

周晓虎辩称：1、合同未到期时，耿超强行更换门锁，周晓虎无法将房屋恢复原状，且依据合同约定，合同到期时，耿超有权要求恢复原状，耿超不要求，周晓虎无法恢复。2、原审期间，耿超提供了涉案房屋室内的照片，说明耿超更换了门锁，钥匙为耿超所有。3、周晓虎在原审多次提出调解，但耿超不配合，对耿超扩大的损失应由其自行承担。4、原审法院于2012年11月21日对涉案房屋进行勘验，法院要求开锁公司开锁，周晓虎垫付开锁费用，因所换门锁为耿超所有，故应由耿超承担该费用。5、周晓虎已将涉案房屋恢复原状，耿超应当退还履约保证金3000元。

本院经审理查明：耿超与周晓虎签订的房屋租赁合同约定，周晓虎在合同约定内不能按时支付租金，耿超有权终止合同，并扣除周晓虎所交纳的履约保证金。其他事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：关于原审对涉案房屋2012年元月1日至2012年1月1日租金损失的处理是否正确的问题。周晓虎与耿超约定租赁期间为2011年元月1日至2012年元月1日，同时约定，周晓虎在取得耿超书面同意的情况下，可以对房屋进行合理的装修及施工改造，合同期满后，耿超有权要求周晓虎恢复已改造的部分结构。故，租赁期间届满，周晓虎应当返还房屋，耿超要求周晓虎将房屋恢复原状的，周晓虎返还的房屋还应当符合约定的状态，即恢复原状。周晓虎直至2012年1月17日才将涉案房屋恢复原状，返还房屋，其履行义务明显违反合同约定，给耿超造成租金损失，原审判决周晓虎承担2012年元月1日至2012年1月1日租金损失的一半，有相应的事实依据及法律依据。周晓虎主张耿超于2011年12月27日强行更换门锁，收回房屋，证据不足。对其该上诉理由，本院不予支持。周晓虎主张耿超违约，要求赔偿损失及返还租金213元，亦证据不足，不予支持。

合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”周晓虎未将涉案房屋恢复原状，耿超可以采取合理措施，将房屋恢复原状等，防止损失的扩大，并可以就防止损失扩大而支出的合理费用要求周晓虎承担，但因耿超没有采取适当措施致使损失扩大，依法不得对扩大的损失要求赔偿。原审按照公平原则分配周晓虎与耿超承担租金损失的责任不当，但对耿超其余租金损失未予支持的处理正确，本院予以维持。

当事人双方明确约定合同期满后，耿超有权要求周晓虎恢复已改造的部分结构，但未约定恢复原状的期限，原审确定2013年1月1日至2013年1月17日为周晓虎恢复原状的合理期间，符合客观实际，并无不当。耿超主张周晓虎应当在租赁期限届满前将该房屋恢复原状，与约定不符，其理由不成立，本院不予支持。

关于原审判决耿超退还3000元履约保证金及支付更换锁具费230元是否正确的问题。双方约定，周晓虎在合同约定内不能按时支付租金，耿超有权终止合同，并扣除该3000元履约保证金。根据上述约定，耿超不予返还该3000元保证金的前提是周晓虎在租赁期间未按时支付租金，但从本案已查明的事实看，周晓虎如约支付了租金，耿超主张该3000元不予返还，依据不足，原审判决予以返还正确，耿超该上诉理由不成立，不予支持。关于更换锁具费230元，周晓虎更换锁具的原因是钥匙丢失，其作为承租人，应当妥善保管钥匙，因保管不善造成钥匙灭失的，应当承担损害赔偿责任，故更换锁具产生的费用应当由周晓虎承担，原审判决由耿超承担不当，应予纠正。耿超该上诉理由成立，本院予以支持。

综上，周晓虎的上诉理由均不能成立，本院不予支持。耿超关于不承担更换锁具费230元的上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉理由均不成立，不予支持。原审判决适用法律有误。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第491号民事判决第二项、第四项、第五项；

二、变更新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第491号民事判决第一项为：耿超于本判决送达后五日内退还周晓虎履约保证金3000元。

一审本诉案件受理费325元，由周晓虎负担275元，耿超负担50元，反诉案件受理费25元，由周晓虎负担10元，耿超负担15元。二审案件受理费224元，由周晓虎负担174元，耿超负担50元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    朱光民

                                             审  判  员    蒋雪梅

                                             代理审判员    刘志飞

                                             二○一三年七月十六日

                                             代书 记 员    刘  冬