原告李新生诉被告新乡正豪置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告李新生，男，1975年11月16日生。

委托代理人王秀艺，河南师大方正律师事务所律师。

被告新乡正豪置业有限公司，住所地：新乡市平原路与新飞大道西南角；

法定代表人郭胜苗，董事长。

委托代理人董晓宁，该公司营销部经理。

委托代理人刘四清，河南联盟律师事务所律师。

原告李新生诉被告新乡正豪置业有限公司（以下简称正豪置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2013年3月25日向本院提起诉讼，本院于当日做出受理决定，依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，并依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告李新生及其委托代理人王秀艺，被告委托代理人刘四清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李新生诉称，2011年4月18日，被告正豪置业公司与原告签订商品房买卖合同，合同编号为2011—008302，将新飞大道（中）133号上海公馆1号楼1503室售予原告，建筑面积150.87平方米，房价款631331元，维修基金9052.2元。合同约定，被告应于2012年12月31日前将五大主体验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应于原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的5%支付违约金。原告按合同约定，向被告支付了全部房款631331元，维修基金9052.2元，天燃气初装费2768元，并交纳了房屋买卖契税25253.24元。合同约定的交房时间内，被告未能交房；原告等到待60日后，被告仍未能交房；原告向被告邮寄解除合同通知，但被告拒收。原告认为，被告行为显属违约，请求判令：1、解除2011年4月18日被告与原告所签订的合同编号为2011—008302的商品房买卖合同；2、被告立即退还原告购房款、维修基金、天燃气初装费等643151.2元，支付违约金32157.56元，并赔偿原告利息损失（以668404.44元为基数，自原告交款之日到被告退清款项之日止，按银行逾期贷款利息标准计算）；3、被告承担本案诉讼费用。

被告正豪置业公司辩称，一、正豪置业公司基于重大技术难题而造成延期交付的事实，属合同约定的可据实延期的情形，原告解除合同属违约，应承担违约责任。上海公馆房地产项目的所有七幢三十三层高层建筑的外墙饰面原设计都是外墙面砖，外墙面墙砖粘合的稳定可靠目前存在技术难题，根据新乡市规划委员会会议精神，该项目在封顶后为变更外墙饰材的原设计、规划暂停施工，由此造成了交房的延期。根据合同第八条约定，可以据实延期。二、即使抛开上述事实，根据合同第九条约定，逾期交房的违约责任限于返还已付款和支付违约金，违约金按已付房款的5%计算，即31566.55元。而原告诉请的违约金加利息赔偿，没有合同和法律依据，不能成立。原告诉请按房款、维修基金和燃气初装费三者之和计算违约金有误，应按已付房款为基数计算违约金。请求法院依法判决。

原告向本院提交的证据有：1、2011年4月18日商品房买卖合同一份，证明双方之间商品房买卖合同关系，以及所购房屋价款及费用，根据合同约定，被告应于2012年12月31日将验收合格的商品房交付使用，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应于30日内退还原告全部款项并支付违约金；2、收据四份，证明原告按合同约定向被告支付了全部房款631331元；3、收据一份（2011年3月20日，票号2029711），证明原告交纳维修基金9052.2元；4、收据一份（2011年3月20日，票号2029712），证明原告交纳天燃气初装费2768元；5、契税完税凭证一份（2011年5月6日），证明原告交纳契税25253.24元。

被告对原告证据的质证意见为，对原告提供的证据真实性均无异议，但证据5契税交给的是税务机关，天燃气初装费及维修基金虽由被告代收，并不是被告最终得到，合同约定的累计已付款指的是已付房款，不包括其他费用。

被告向本院提交的证据有，新乡市城乡规划局告知书一份，证明被告主张上海公馆项目延期交付的原因。

原告对被告提交证据的质证意见为，对真实性有异议，该告知书编号空白；告知书是2013年3月5日作出的，而约定的交房日期是2012年12月31日，告知书是逾期交房后作出的，不能证明逾期交房的合理性；从告知书的内容可以看出是依被告申请，有关部门才作出准予变更的许可，不是行政机关强制变更，不能作为被告延期限交房的理由；被告提出的变更，在设计该房屋时应考虑到，未考虑到是被告过失；告知书不能证明延期多长时间。

根据双方当事人质证意见，对原告所举证据1、2、3、4、5，本院均作为有效证据予以确认。对被告所举证据，本院对该证据的真实性予以确认，但被告逾期交房在前，告知书时间在后，且准予变更是依据被告申请作出，不能证明延期交房的合理性。

根据双方当事人陈述及上述有效证据，本院对本案事实确认如下：2011年4月18日，正豪置业公司作为出卖人，李新生作为买受人，双方签订了商品房买卖合同，合同编号为2011—008302，项目地址新飞大道（中）133号，项目名称上海公馆。合同第三条约定，买受人所购商品房为第1号楼1单元15层1503号房，该商品房产权登记建筑面积150.87平方米。合同第四条约定，房价总金额631331元，缴纳住房维修基金9052.2元。合同第八条约定，出卖人应于2012年12月31日前将五大主体验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；因政策或政府行为，以及政府停水、停电、自然灾害、恶劣天气或其他非出卖人原因导致的异常困难、重大技术问题不可能及时解决等原因的，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金。合同附件四合同补充协议第四条约定，契税由买受人按照国家规定自行交纳，天燃气初装费、印花税、住房维修基金在签订主合同时由买受人同房款一并交纳给出卖人。李新生在合同签订前，向正豪置业公司支付了全部房款631331元，维修基金9052.2元，天燃气初装费2768元，向税务机关交纳了房屋买卖契税25253.24元。合同约定的交房时间内正豪置业公司未能交房，双方协商过解决涉案房屋，双方对此事实无异议。对于涉案房屋的交房时间，正豪置业公司称之后购房合同约定的交房时间为2013年9月底。

本院认为，李新生与正豪置业公司所签订的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。正豪置业公司未按约定的交房时间交付商品房，行为违约；正豪置业公司逾期60日仍不能交付商品房，李新生要求解除商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。正豪置业公司要求据实予以延期交房的理由，不符合合同约定，本院不予支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，李新生要求退还所交购房款、维修基金、天燃气初装费643151.2元，赔偿其所支出的购房款、维修基金、天燃气初装费、契税总金额668404.44元的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。李新生要求正豪置业公司支付违约金32157.56元，因其认为该违约金远不足以弥补正豪置业公司违约所造成的利息损失，并已要求利息损失，故本院不再予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：

一、解除李新生与新乡正豪置业有限公司之间的商品房买卖合同。

二、新乡正豪置业有限公司于本判决生效后十日内退还李新生购房款、维修基金、天燃气初装费643151.2元。

三、新乡正豪置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿李新生利息损失（以668404.44元为基数，2011年5月7日起至本判决确定的赔付之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。

四、驳回李新生的其他诉讼请求。

如果新乡正豪置业有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10653元，由原告李新生承担603元，由被告新乡正豪置业有限公司承担10050元。为简便手续，原告预交的诉讼费不再退回，待执行时由被告一并向原告结清。

如不服本判决，应在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

                                             审  判  长   郭 德 方

                                             审  判  员   赵 爱 勤

                                             审  判  员   张    健

                                             二Ｏ一三年七月二十四日

                                             书  记  员   穆 玉 斌