原告策文杰诉被告刘国强房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）策文杰，男，1969年6月9日生。

委托代理人李圪斗，女，1968年7月6日生，汉族，住址同上，市民，系策文杰之妻。特别授权代理：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解代签领法律文书等代理权限。身份证号：410327196807067063。

委托代理人董向明，河南凯仁律师事务所律师，一般代理。

被告（反诉原告）刘国强，男，1979年5月18日生。

委托代理人王海林，河南金晖律师事务所律师，一般代理。

原告策文杰诉被告刘国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月11日立案受理后，被告（反诉原告）刘国强依法提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告策文杰及其委托代理人李圪斗、董向明，被告刘国强及其委托代理人王海林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告策文杰诉称：2011年4月5日，双方订立了一份房屋租赁合同，原告将其位于宜阳县城关镇中街北关三街1号的房屋二、三、四层17间出租给被告，租期5年，租金每年20000元，合同签订后，被告即给付当年租金20000元，原告同时把房屋交付给被告使用，但租期已过一年有余，被告欲开办旅馆仍未开办，约定已交付的第三年租金的期限已愈半年，致使原告本应收取的第二年、第三年的40000元租金无法实现，原告虽多次与被告联系要求其按约支付租金，但被告至今仍未履行。原告已通知被告解除合同，鉴于被告已根本违约，致使原告订立合同的目的不能实现，为避免损失扩大，原告诉入法院，请求依法解除双方签订的合同，同时支付租金5000元（暂计三个月）并由被告承担本案诉讼费用。

被告刘国强未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：不同意解除合同，因其并未违约，未交租金是因为原告在其装修过程中阻挠致使其无法装修。

被告刘国强反诉称：2011年4月5日反诉人与被反诉人策文杰签订房屋租赁合同一份，被反诉人将自己所有的位于县城北关三街1号院的二、三、四层17间房屋租给反诉人，在反诉人按合同约定对租赁房屋装修时,被反诉人一家多次无理拦阻，致使装修无法正常进行，期间，反诉人虽多次找被反诉人协商但至今未果。一年多，不仅使反诉人的装修业停工至今造成损失，还导致旅馆无法正常开业损失巨大。故反诉人请求判令被反诉人履行房屋租赁合同；被反诉人赔偿因违约给反诉人造成的经济损失32万（具体数字依司法鉴定为准）；反诉费用由被反诉人承担。

反诉被告策文杰辩称：反诉人在反诉状中称的事实不是客观事实，答辩人没有拦阻反诉人装修，影响其施工，“多次与反诉人协商”也不是客观事实。合同履行期间，反诉人不按合同约定缴纳租金，在找不到反诉人的情况下，答辩人被迫在大门口和每层上楼道处张贴解除合同通知，但反诉人仍置之不理，请求法院驳回反诉人的反诉请求。

原告（反诉被告）策文杰为支持其主张提供如下证据：

1、2012年6月27日宜阳县红旗路居委会出具证明一份，证明位于宜阳县城关镇北关三街一号院自建房屋一所共四层二十二间系策文杰所有；

2、1985年3月2日宜阳县房地产管理所办理房屋所有权证一份，证明该房屋系原告继承其父策建军的房屋；

3、2011年4月5日原、被告双方签的房屋租赁合同一份，证明原告将位于宜阳县北关三街一号的房屋二、三、四层17间出租给被告使用的事实；

4、2012年5月7日通知一份，证明原告因被告未交付第二年、第三年租金通知被告于2012年5月5日前付清租金40000元，逾期合同自动解除的事实；

5、照片15张，其中9张证明被告装修房屋改变房屋结构，另6张系通知被告的通知内容。

被告（反诉原告）刘国强对上述证据质证意见为：证据1、2、3均无异议；证据4，被告没收到通知，故有异议；证据5，被告认为该通知不能证明张贴时间，原、被告同住一村，故原告找不到被告的说法不成立，照片不能证明被告破坏房屋的结构，故证据5不能证明原告要证明的方向。

为证实其主张，被告（反诉原告）刘国强提供了以下证据：

1、2011年4月5日证明1张，证明策文杰于2011年4月5日收到刘国强房屋租金20000元的事实；

2、2011年4月10日被告刘国强与宜阳县城关镇南方装饰总汇签订的房屋装修合同1份，约定2011年4月30日全部装修结束，不影响5月1日的开业，证明被告已经开始装修的事实；

3、宾馆装修造价表1份共3张，证明被告准备开业的宾馆装修造价331915元；

4、2011年4月10日、2011年4月11日被告给装修方交纳装修款的票据各1张共计150000元，证明被告交付装修款150000元；

5、录音资料5份即被告与原告之妻的录音对话1份、原告之妻与被告的电话录音1份，有在场人马中华、刘国强、策文杰的阻挠装修现场录音1份，被告在装修总汇与陈伟及陈伟之妻的谈话录音1份，被告与陈伟电话录音1份，以上五段录音均直接或间接的证明因原告方阻挠施工最终导致停工，给被告造成很大经济损失的事实；

6、证人马××出庭作证，主要证明原告曾三次阻挠被告装修。

原告（反诉被告）策文杰对上述证据质证意见为：证据1无异议；对第2份证据因该合同与原告方无法律上得关系，不予质证；对第3份证据与原告无关联不发表意见；对第4份证据认为装修款150000元，但已装修的工程不一定就是150000元；对证据5，原告认为该录音时间不详，无法确定录音时间，该录音突如其来，谁是发话人，谁是受话人无法确定，录音不完整，有删节取舍情况；刘国强与策文杰及其妻子的谈话主要内容是否安装卫生间问题，原告夫妻双方均不同意安装卫生间，合同也有约定，原告不同意安装卫生间系维护其合法权益，且没有阻挡刘国强正当的装修行为，刘国强与陈伟的录音因其双方有利害关系，无法保证的客观性，且二人的谈话提到策文杰不同意安装卫生间，也证明不属于阻挠刘国强安装的正当装修，对证据6，原告认为证人所说不属实，合同不对是在装修前，被告在装卫生间和拆墙原告不同意，但没有影响其他装修的进行。

经过原、被告的举证、质证，本院对原告出具的证据作如下分析和认证：

对原告（反诉被告）策文杰提供的证据：1、被告无异议，能证明涉案房屋系原告所建，本院予以确认；证据2、被告无异议，客观真实，但所记载的房屋已拆除，非本案诉争涉及的房屋，故与本案无关联性，本院不予采用；证据3、被告无异议，客观真实且与本案有关联性，本院予以确认；证据4，对其真实性无异议，但不能证明被告见到张贴的通知，也不符合通知送达规范，不具有法律效力，本院不予采信；证据5，真实性无异议，但仅靠该照片不能证明改变了房屋结构，故不能证明其要证明的方向。

对被告（反诉原告）刘国强提供的证据：1、原告无异议，客观真实且与本案有关联性，本院予以确认。对证据2、3、4真实性无异议，仅能证明该与装修队的合同关系，但不能证明被告装修已经用去多少钱，本案不予采纳；证据5的五份录音，其中刘国强与策文杰之妻及策文杰本人的谈话，可证明原告夫妇均不同意被告安装卫生间，陈伟与刘国强的谈话也可证明策文杰不同意安装卫生间，对此部分于以采信，对录音的其他部分原告不承认且无其他证据相印证，本院不予确认。证据6，能证明被告在装修卫生间时，原告不同意其装修，对此部分于以采信，对其他部分原告不认可且无其他相关证据印证，本院不予确认。

经审理查明：被告父亲策建军在宜阳县城关镇中街北关三街1号有二层房产一所，房屋所有权证：宜房证字第001139号。2002年9月策建军去世后，该房产由原告策文杰继承，但没有变更房产过户登记。2010年原告将继承的房产全部拆除，在未取得建设工程规划许可证的情况系下，原地重新建成四层共22间房屋。 2011年4月5日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：甲方策文杰将自有位于宜阳县城关镇中街北关三街1号的房屋二、三、四层共计17间出租给乙方刘国强作旅馆使用，租赁期为5年，同时约定了双方的权利义务。合同签订后，被告刘国强当日付给原告策文杰租金20000元，原告将房屋交与被告，被告即组织人员对承租房屋进行装修。装修中双方发生纠纷，停工至今。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）延迟交付租金为由诉入本院，要求解除合同，给付租金5000元。被告（反诉原告）反诉情求原告（反诉被告）继续履行合同，赔偿违约损失32万元。

本院认为：原告策文杰将未取得建设工程规划许可证所建的房屋租赁给被告被告刘国强使用，双方所签订的租赁合同违背《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁法律若干问题的解释》第二条，规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效的规定。应属无效合同。根据法律《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效合同自始没有发律约束力，故无效合同只需请求宣告无效，不能请求解除。所以原告（反诉被告）策文杰请求解除与之间签订的租赁合同，同时依据无效合同请求支付租赁费缺乏法律依据，本院不予支持；被告（反诉原告）刘国强要求原告（反诉被告）策文杰继续履行双方签订的租赁合同及依此无效合同请求赔偿违约损失，有违法律规定，本院亦不与支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《城市房屋租赁管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）策文杰要求解除房屋租赁合同及被告（反诉原告）刘国强支付租金的诉讼请求；

二、驳回被告（反诉原告）刘国强要求原告（被反诉人）策文杰继续履行租赁合同及赔偿违约损失32万元损失的反诉请求。

本案诉讼费用150元，原告策文杰承担；反诉费用3100元，由被告刘国强承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审 判 长   沈 克 敏

                                             审 判 员   秦 洛 生

                                             审 判 员   宋 民 安

                                             二〇一三年五月七日

                                             书 记 员   张 丽 丽