原告秦钦启诉被告开封市瑞信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）秦钦启，男，汉族，1970年11月9日生。

被告（反诉原告）开封市瑞信房地产开发有限公司。住所地：开封市西大街98号新都汇内A座。

法定代表人吴志强，董事长。

委托代理人潘胜超，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。

委托代理人毛璐宝，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。

原告秦钦启诉被告开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年4月1日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告瑞信公司于2013年5月21日提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对该两案进行了合并审理。原告秦钦启（反诉被告）、被告瑞信公司（反诉原告）委托代理人毛璐宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告秦钦启诉称，2009年12月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭3区2号楼2层209号商品房。首付43932.00元人民币，余款60000.00元人民币于2009年12月24日现金结清。2009年12月26日被告提供权属登记资料报产权登记机关备案。2010年3月8日原告缴纳了房屋契税。开封市房屋登记交易中心于2012年9月21日颁发了第XXXXXXX号《房地产权证》。开封市龙亭区人民法院行政判决书（2013）龙行初字第1号对第XXXXXXX号《房地产权证》判决撤销，此判决已经生效。被告以推脱、躲避等方式拒绝协助原告办理房地产登记证书。为保护原告的合法权利，依据相关法律规定，诉至法院，请求：1、确认编号XXXXXX商品房买卖合同有效，被告协助原告办理房地产登记证书；2、要求被告按合同约定向原告支付违约金519元。

被告瑞信公司辩称并反诉称，1、原告所述与事实情况不符。2009年12月3日，原、被告双方就开封市龙亭区新都汇帝庭3区2号楼2层209号房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为：103932元。付款方式为：首付43932元，余款60000元办理按揭贷款。2009年12月24日，被告公司为原告出具了该房的购房发票，目的是为了协助原告缴纳该房的契税及办理按揭抵押贷款手续。但是，原告在收取购房发票后仅缴纳了契税，并没有去银行办理按揭抵押贷款手续，也未向被告交纳购房余款60000元。2012年9月21日，原告又通过非法方式和手段办理了该房的房地产权证。2、2009年12月24日，被告向原告秦钦启所出具的购房发票不能作为原告已付款的凭证，原告各项诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：原告未按照合同履行付款义务，未向被告支付房屋购房余款60000元。从商品房销售的交易习惯和流程来看，2009年12月24日，被告向原告秦钦启所出具的购房发票，仅是按照商品房买卖的程序流程，为了协助原告交纳房产契税、办理按揭抵押贷款手续，购房发票不能作为房屋买受人已向公司支付了该房购房全款的依据。理由是：首先，购房发票不能等同于付款凭证，发票不是票据法中规定的票据，购房发票本身并不具有支付功能，反映的仅仅是“记帐”而非收款证明，仅仅是房产开发公司的纳税义务和房屋总价款金额的合法证明，是税务机关计收税金的凭据。仅凭发票不能证明已付款的事实，发票本身并不具有支付功能。其次，被告向原告出示的购房发票不具有履行债务的证明效力。但它所反映的仅仅是“记帐”而非收款证明，是税务机关计收税金的凭据，并不具有已付清购房款的证明效力。最后，在商品房销售环节中，存在着大量的先开发票、后通过房屋买受人持购房发票交纳房产契税并办理按揭抵押贷款的情况。在本案中，如果按照原告所讲的有被告公司向其提供的购房发票就能证明已付清购房款，即认定房屋买受人已付清全款，显然不符合当时的客观情况，也不符合房地产销售、买卖的交易习惯。综上，购房发票和收款证明相结合才能成为已支付购房款的证据，原告仅凭购房发票而没有其他收付款证明相佐证，根据《民事诉讼法》第64条规定，原告应提供其它相关证据证明付款事实存在。3、因原告购买的房屋系“中州快捷”酒店返租投资房。根据双方约定，原告购得该房后，将房屋交由被告委托租赁管理，托管期限为9年，租金按每三年为一阶段，其中第一阶段的房租18708元已在首付款中予以折抵、扣除，原告实际向被告缴纳的首付款为29381元。该款项已扣除2009年10月1日至2012年9月30日的房屋租金14551元。综上，被告于2009年12月24日向原告所出具的购房发票，仅是按照商品房买卖的程序流程，为了协助原告交纳房产契税、办理按揭抵押贷款手续，购房发票不能作为房屋买受人已向公司支付了该房购房全款的唯一依据。故根据相关法律规定，提起反诉，请求：1依法确认原、被告双方委托租赁管理合同法律关系； 2、依法判令反诉被告向反诉原告支付购房款6万元；3、要求反诉被告向反诉原告支付逾期付房款违约金14844元。

反诉被告秦钦启辩称，1、原、被告双方没有签订委托租赁合同； 2、新都汇帝庭3区2棟2层209商品房首付43932元，余款6万元已经现金结清；3、反诉原告请求法院判决反诉被告支付购房款6万元已超过诉讼时效；4、被反诉人不存在违约，更不应支付违约金14844元。综上，请求法院依法驳回反诉原告的各项反诉请求。

经审理查明，2009年12月23日，原告秦钦启（乙方）与被告开封市瑞信房地产开发有限公司（甲方）签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于龙亭新都汇帝庭3区2号楼2层209号商品房，建筑面积23.02平方米，单价为每平方米4515元，总金额为103932元；付款方式为其他方式，即首付43932元整，余额6万元整办理按揭贷款，如因乙方原因无法在40天内办理完按揭贷款手续，乙方必须在七日内现金补齐，否则可视乙方违约，甲方有权按本合同第七条追究乙方违约责任；交付期限为2009年10月1日前；并在交付120日内将办理产权登记须有出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。首付款43932元，原告在合同签订之前即2009年12月3日向被告支付了29381元，余款14551元由该房自2009年10月1日至2012年10月1日的三年房租折抵。2009年12月24日，被告开封市瑞信房地产开发有限公司为原告出具了该房屋的销售不动产统一发票，票面显示金额为103932元（该发票联注释为付款方付款凭证）。2010年3月8日，原告秦钦启缴纳了房屋契税。2012年8月27日，原告秦钦启持身份证、商品房买卖合同、购房发票、契税完税证及其在《开封日报》上刊登的遗失证明（内容为：秦钦启丢失龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭3区2号楼2层209号分割证，证号：XXXXXXXXXXX，声明作废。）单方向开封市人民政府、开封市住房与城乡建设局提出房地产转移登记申请。开封市人民政府、开封市住房与城乡建设局受理后，依据原告的申请材料及20091124609号《土地房屋证书》存根（该存根上注有：原证因遗失，已在2012年7月25日《开封日报》上办理遗失证明，原证作废，依据中心会议纪要，不再补发，此证仅供办理商品房转移登记使用等内容），于2012年9月21日为原告颁发了第XXXXXXX号《房地产权证》。而20091124609号《土地房屋证书》系被告于2009年11月26日取得,该证原件现保存于被告瑞信公司处。

另查明，被告瑞信公司于2013年1月28日以开封市人民政府、开封市住房与城乡建设局为被告、秦钦启为第三人向本院提起房地产行政登记诉讼案，本院于2013年3月6日依法作出了（2013）龙行初字第1号行政判决，以开封市人民政府、开封市住房与城乡建设局为秦钦启颁证的行为主要证据不足，违反法定程序为由，判决撤销开封市人民政府、开封市住房与城乡建设局于2012年9月21日为秦钦启颁发的汴房地产权证第XXXXXXX号《房地产权证》。该判决已发生法律效力。

上述事实，有当事人陈述、书证商品房合同、购房发票、契税完税证、本院行政判决书等证据在卷佐证。

本院认为，合同法第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定，应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案，原、被告自愿签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于龙亭新都汇帝庭3区2号楼2层209号商品房，建筑面积23.02平方米，总金额为103932元，该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应确认该合同的法律效力。根据交易习惯，购房发票是支付款项的凭证，被告向原告出具了销售不动产统一发票，且发票联明确注释为付款方付款凭证，原告提交的证据能够证明房款原告已全部结清，原告依约履行了交款义务，被告瑞信公司没有证据证明其为原告开具购房发票的目的仅是为了办理按揭贷款手续，其提交的证据不足以证明其事实主张，故被告应按合同约定履行自己的义务，协助其办理产权登记手续，并承担按已付房价款的0.5%向原告支付519元违约金的违约责任，原告的诉讼请求本院予以支持。民法通则第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案反诉原告于2012年12月得知反诉被告已办理了产权登记手续，故其诉讼时效期间应从2012年12月起计算，反诉被告秦钦启辩称反诉原告瑞信公司请求反诉被告交房款超过诉讼请求的辩解意见，本院不予采纳。但反诉原告瑞信公司请求反诉被告支付购房款6万元证据不足，本院不予支持。因原、被告均认可三年房租已在房屋首付款中折抵，因此，原、被告虽然没有签订书面委托租赁管理合同，但是双方（自2009年10月1日至2012年10月1日）存在委托租赁管理合同关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告秦钦启与被告开封市瑞信房地产开发有限公司于2009年12月23日签订的编号为XXXXXX商品房买卖合同合法有效。

二、被告开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后六十日内协助原告秦钦启办理龙亭新都汇帝庭3区2号楼2层209号商品房的产权登记手续。

三、被告开封市瑞信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告秦钦启违约金519元。

四、依法确认反诉原告开封市瑞信房地产开发有限公司与反诉被告秦钦启关于龙亭新都汇帝庭3区2号楼2层209号商品房存在委托租赁管理合同关系（2009年10月1日至2012年10月1日）。

五、驳回反诉原告开封市瑞信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本诉案件受理费2379元由被告开封市瑞信房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费650元由反诉原告开封市瑞信房地产开发有限公司承担600元，反诉被告秦钦启承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。      

                         审  判  长  王培霞

                         审  判  员  万朝阳

　　　　　　　　　          　人民陪审员  王美廉

　　　　　　　　　　　  　　　二〇一三年八月五日

　　　　　　　　　　　　  　　书  记  员  魏  娟