上诉人耿燕芳因与被上诉人茹爱香、张性田房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）耿燕芳，女。

委托代理人孟凡，河南师大方正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）茹爱香，女。

被上诉人（原审原告）张性田，男。

上述二被上诉人委托代理人尹建民，河南隆辉律师事务所律师。

上诉人耿燕芳因与被上诉人茹爱香、张性田房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2009年6月，茹爱香、张性田与耿燕芳口头协商，将其购买的位于本市解放大道新乡国际购物公园C区三层744.93平方米、四层369.18平方米、电梯间97.20平方米，共计1211.31平方米的营业房出租给耿燕芳开办“桥头小肥鹅火锅店”，双方未签订书面租赁合同。2009年8月1日，上述房屋交给耿燕芳经营使用。2010年3月，双方因租赁价格产生争议，共同委托新乡市价格认证中心进行评估。2010年3月23日，新乡市价格认证中心作出新价事评字20102号价格评估结论书，该房屋三层租金价格为14.20/平方米、四层租金价格为12.20/平方米，租金每月15082元。2011年2月，“桥头小肥鹅火锅店”停止营业。至今，耿燕芳未向茹爱香、张性田支付租金。张性田与杨水周、耿燕芳退股纠纷一案，经本院终审认定，张性田与耿燕芳之间不存在合伙关系。新乡市卫滨区解放桥头小肥鹅酒店在新乡市工商管理局卫滨分局新市场工商所登记为个体工商户，负责人耿燕芳。室内装修净值经评估为363326元、厨具设备类资产43134元、低值易耗类资产25130元，合计431590元。2012年8月28日，在原审法院主持下，双方到场将争议房屋进行了交付。

原审法院认为：双方当事人之间的租赁合同成立。耿燕芳经营的“桥头小肥鹅火锅店”已停止经营，耿燕芳将涉案房屋交付茹爱香、张性田，合同已无法继续履行，茹爱香、张性田请求解除租赁合同，符合相关法律的规定，予以支持。耿燕芳实际使用的租赁物为三、四层，且已经评估部门评估，其辩称仅使用第三层的理由，不予采信。耿燕芳应支付自2009年8月1日起至2012年8月28日止的租赁费，按15082元/月计算，共计556525.8元；耿燕芳室内装修的残值363326元，应由双方公平分担，即各承担181663元；上述费用折抵后，耿燕芳还应支付茹爱香、张性田374862.8元。茹爱香、张性田要求耿燕芳从该房中搬出的诉讼请求，因耿燕芳已将房屋返还，对该项请求不再审理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除茹爱香、张性田与耿燕芳之间的口头租赁合同；二、耿燕芳于判决生效之日起十日内一次性支付茹爱香、张性田租赁费374862.8元：三、驳回茹爱香、张性田的其他诉讼请求。案件受理费4850元，由耿燕芳承担。

耿燕芳上诉称：1、原审认定耿燕芳与茹爱香、张性田之间存在房屋租赁关系错误。 2009年6月份，张性田与耿燕芳、杨水周达成口头协议，约定由张性田提供涉案房屋作为合伙出资，与耿燕芳、杨水周合伙经营“小肥鹅火锅店”。2、原审认定租赁费从2009年8月1日起计算至2012年8月28日止错误。张性田于2009年8月1日将涉案房屋交付耿燕芳使用，2011年3月，双方因合伙产生纠纷，茹爱香、张性田对涉案房屋采取停水、停电、关门措施，致使“小肥鹅火锅店”无法营业，因此租赁费只应当计算至2011年3月止，之后产生的费用应由茹爱香、张性田承担。3、原审判决茹爱香、张性田仅承担涉案房屋室内装修残值363326元的50%错误，该室内装修残值及厨具设备类资产43134元、低值易耗类资产25130元合计431590元，均应当由茹爱香、张性田承担。请求撤销原判，改判耿燕芳不承担租赁费用。

茹爱香、张性田辩称：1、原审认定茹爱香、张性田与耿燕芳之间存在房屋租赁关系，证据充分。“新乡市卫滨区解放桥头小肥鹅酒店”工商登记信息显示其为个体工商户，已生效判决也认定张性田与耿燕芳之间没有合伙关系。2、耿燕芳于2012年8月28日才将涉案房屋返还给茹爱香、张性田，原审认定租赁期限从2009年8月1日起至2012年8月28日止正确。3、原审判决涉案房屋室内装修残值由茹爱香、张性田与耿燕芳分担，是在最大限度保护耿燕芳的利益。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明：茹爱香于2010年5月19日向原审法院提起诉讼，请求判令解除与耿燕芳之间的房屋租赁关系。原审法院于2010年12月7日向耿燕芳送达起诉状副本。2、2011年2月，茹爱香将涉案房屋内的水表、电表拆除，“小肥鹅火锅店”停止营业。茹爱香、张性田系夫妻关系。其他事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：关于耿燕芳与茹爱香、张性田之间是否订立房屋租赁合同问题。茹爱香、张性田与耿燕芳未以书面形式或口头形式订立合同，但茹爱香、张性田将涉案房屋交付耿燕芳使用，茹爱香、张性田与耿燕芳因租金数额产生分歧后，共同委托评估机构对租赁价格进行评估，从茹爱香、张性田与耿燕芳从事的上述民事行为能够推定双方有订立房屋租赁合同的意愿，故可以认定茹爱香、张性田与耿燕芳以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立房屋租赁合同。原审认定茹爱香、张性田与耿燕芳之间的房屋租赁合同成立正确。耿燕芳与张性田及案外人杨水周之间的合伙纠纷已由人民法院另案处理，本案不须以该案的审理结果为依据，耿燕芳主张原审该事实认定错误，请求本案中止诉讼的理由均不成立，本院不予支持。

关于原审认定耿燕芳支付租金的期限是否正确问题。原审认定耿燕芳应支付茹爱香、张性田自2009年8月1日起至2012年8月28日止的租金。耿燕芳主张租金应计算至2011年2月底，茹爱香将涉案房屋内的水表、电表拆除，“小肥鹅火锅店”停止营业时止。合同法第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”茹爱香、张性田与耿燕芳订立合同未采用书面形式，且对租赁期限没有约定，依法应视为不定期租赁。茹爱香、张性田可以随时解除合同。茹爱香、张性田以诉讼的方式解除合同，起诉状于2010年12月7日送达耿燕芳，起诉状送达的时间为合同解除的时间。合同解除后，茹爱香、张性田不再承担保持房屋符合约定的用途的义务，耿燕芳应将租赁房屋返还茹爱香、张性田，耿燕芳实际返还房屋的时间为2012年8月28日，故耿燕芳应向茹爱香、张性田支付2009年8月1日至2010年12月7日期间的租金及2010年12月8日至2012年8月28日期间的房屋占有使用费，原审表述为“耿燕芳应支付茹爱香、张性田自2009年8月1日起至2012年8月28日止的租赁费”存在瑕疵，但上述瑕疵未影响原审对耿燕芳应给付茹爱香、张性田556525.8元的正确处理，耿燕芳主张不承担2011年3月至2012年8月28日期间房屋占有使用费的理由不成立，不予支持。

关于原审认定耿燕芳应支付涉案房屋四层租金是否正确问题。耿燕芳向工商行政管理部门申请“小肥鹅酒店”注册登记时，其提供的房屋租赁协议显示租赁物范围包括三楼、四楼加电梯间；耿燕芳与茹爱香因租金数额产生分歧，双方共同委托评估机构对租赁价格进行评估，评估标的为涉案房屋三层、四层及电梯间；耿燕芳向原审法院申请对涉案房屋内的各种固定资产、装修及设备、设施进行价值评估，河南中新资产评估事务所有限公司根据双方当事人确定的评估申报明细表确定评估范围为涉案三层、四层房屋内的各种固定资产、装修及设备、设施等财产，评估结论含四楼三角窗、冷库等价值；冷库、水管及空调外机在四楼，综合上述事实，可以认定耿燕芳使用涉案房屋四层的事实。原审认定耿燕芳应支付该层房屋租金正确，耿燕芳主张其未使用该层房屋，不应支付相应租金的上诉理由不成立，本院不予支持。

关于原审对涉案房屋装饰装修残值的处理是否正确问题。评估结论所涉资产评估净值分为三类，其中室内装修类资产净值363326元，因该部分装饰装修物与涉案房屋已形成附合，原审判决归茹爱香、张性田所有正确，茹爱香、张性田与耿燕芳之间为不定期租赁，茹爱香、张性田对该合同享有法定解除权，不因任何一方违约解除，原审判决茹爱香、张性田与耿燕芳各分担该部分资产净值的一半，该处理并无不当。耿燕芳主张茹爱香、张性田应全部承担的上诉理由不成立，不予支持。关于厨具设备类资产及低值易耗类资产，该部分财产与涉案房屋未形成附合，应为耿燕芳的合法财产，但原审法院于2012年8月28日组织当事人双方进行财产交接时，双方经协商将该部分资产一并交付茹爱香、张性田，茹爱香、张性田接受该部分资产，亦应支付相应对价，依据评估报告，该部分资产净值共计68264元，原审判决未作出相应处理，明显不妥。

综上，耿燕芳应支付茹爱香、张性田2009年8月1日至2010年12月7日期间的租金及2010年12月8日至2012年8月28日期间的房屋占有使用费，共计556525.8元，减去茹爱香、张性田应承担涉案房屋室内装修残值的50%，即181663元，再减去茹爱香、张性田应支付耿燕芳厨具设备类资产及低值易耗类资产价值68264元，耿燕芳应给付茹爱香、张性田306598.8元。原审认定事实部分不清，未对涉案厨具设备类资产及低值易耗类资产作出相应处理不当，二审应予纠正。耿燕芳的其他上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第460号民事判决；

二、确认茹爱香、张性田与耿燕芳之间的房屋租赁合同于2010年12月7日解除；

三、变更新乡市红旗区人民法院（2012）红民一初字第460号民事判决第二项为：耿燕芳于本判决送达后十日内给付茹爱香、张性田306598.8元。

四、驳回茹爱香、张性田的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4850元，由茹爱香、张性田2180元，耿燕芳负担2670元；二审案件受理费6920元，由茹爱香、张性田负担1260元，耿燕芳负担5660元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    朱光民

                                             审  判  员    蒋雪梅

                                             代理审判员    刘志飞

                                             二○一三年七月十六日

                                             代书 记 员    刘  冬