原告翟小妞与被告贾庆栋房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告翟小妞，女，汉族，1972年1月 7日出生。

委托代理人黄汪留，男，汉族，1948年5月21日出生，一般代理。

被告贾庆栋，又名贾东，男，汉族，1980年11月28日出生。

委托代理人张海峰，男，汉族，1972年10月3日出生，一般代理。

原告翟小妞与被告贾庆栋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟小妞及其委托代理人黄汪留与被告贾庆栋及其委托代理人张海峰均到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，原告翟小妞申请追加常怀宝、杨欣欣作为共同被告，尔后又撤回对常怀宝、杨欣欣的起诉。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年1月15日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，租期三年，租金共计20万元，合同生效后被告先交款80000.00元，下余款到2012年3月15日前交清，可时至今日被告未交下余款项，也未交回房屋使用权，为此依法提起诉讼，要求被告支付下余款70000.00元，并收回房屋使用权，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：2011年1月15日，我与原告签订一份房屋租赁合同，但实际是我与常怀宝、杨欣欣三人合伙，合同签订后，在毛墙毛地基础上投资几十万元巨额资金进行了装饰和装修，完工后，我们经营饭店生意，半年后因我们年轻，不懂经营和管理，一直停业至今，所欠原告房租是事实，现同意解除租赁合同，而我们添付的财产应当予以作价。且我现在确实无能力支付租金。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：

1、房屋租赁合同一份，证明双方租赁房屋的事实，约定了租期、租金以及支付租金办法。

2、房屋补充合同一份，证明被告系承租人，若违约原告作为出租人有权收回房权，并规定下欠款限期付清。

被告贾庆栋为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据：

申请书一份，证明杨欣欣以合伙人的名义向栾川县电业局申请供电，证明其为合伙人之一。

经庭审质证，被告对原告提供的1号、2号证据不持异议；原告对被告提供的证据真实性无异议，但对证明方向有异议，认为即使合伙成立，也是其内部问题。

本院对双方不持异议的证据予以确认，并对有异议的证据评析如下：被告贾庆栋提交的停电申请书与本案原告所诉无直接关联性，不予采纳。

本院依据认定的有效证据，认定以下案件法律事实：

原告翟小妞在栾川县城关镇兴华西路重庆奇火锅饭店西侧有房产一处。2011年1月15日，原告与贾庆栋签订一份租赁房屋合同，将一至三楼租给贾庆栋，租金20万元，合同约定租期三年，付款办法为合同生效后先付8万元，下余款于2012年3月15日前付清。被告将该房装饰装修后经营饭店，因种种原因，开业半年后便停业，下余款到期未付。2013年3月29日，原被告双方又签订补充协议，约定限期支付房租，逾期原告有权收回房子。到期后，被告未支付下欠房租，原告提起诉讼，要求终止双方的租房合同，收回房屋，并要求被告支付下欠租金款70000.00元，诉讼费由被告负担。

庭审后本院组织双方进行了调解，被告提出所有装饰装修物归原告所有，并将所有可移动物品空调、桌椅、厨房用具等留给原告折抵房租，但原告表示除此之外应再付50000.00元，双方未达成一致。

庭审后原告另行提出要求支付违约金，将房屋租金变更为85012.00元，并赔偿损坏墙壁损失。

本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止的民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原被告双方签订的房屋租赁合同内容是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。按照合同的约定，被告由于管理问题造成停业，而未付租金构成违约，原告要求被告支付租金合理合法，本院予以支持。

对原告在庭审后提出增加变更诉讼请求，由于已超过有关规定的期限，本院不作审理。

被告提出投资装饰装修问题，因双方在合同中未约定解除合同时对装修物残值如何处理，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，因原告不同意利用装饰装修物残值，故对被告此诉求不予支持，被告可将该部分在保证不损坏房屋的情况下予以拆除，可移动的空调、桌椅、灯具等财产属被告所有。关于合伙问题，庭审中，原告申请追加常怀宝、杨欣欣为共同被告，后又撤回，此系当事人对自己民事权利的自由处分，被告贾庆栋对外承担责任后如有证据证明与他人形成合伙关系且合伙人应当承当责任，可另行主张权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告翟小妞与被告贾庆栋签订的房屋租赁合同和补充合同。

二、被告贾庆栋于本判决生效之日起十日内支付给原告翟小妞房屋租赁费70000.00元。

三、被告贾庆栋于本判决生效之日起五日内腾房完毕。

本案受理费1650元，由被告贾庆栋负担（原告已预交，被告在执行中一并返还）。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                                审 判 长  鲁方黎

                                                审 判 员  杨京府

                                                代审判员  李  培

                                             二〇一三年七月三十一日

                                                书 记 员  祁延飞