荣天华诉李爱霞房屋买卖纠纷一案一审民事判决书

原告：荣天华，男，1969年8月10日出生。

委托代理人：方良志。

被告：李爱霞，女，1975年7月14日出生。

原告荣天华因与被告李爱霞房屋买卖纠纷一案，于2013年1月28日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向被告李爱霞送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，并依法组成合议庭，于2013年5月30日公开开庭进行了审理。原告荣天华及其委托代理人方良志、被告李爱霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告荣天华诉称：2012年11月14日，原告荣天华（甲方）与被告李爱霞（乙方）在洛阳懿皇房产经纪有限公司（丙方）签订了房屋买卖合同，原告荣天华将位于洛阳市老城区环城西路21号坛角小学2号楼2-4-602号房屋出售给被告李爱霞，房屋价款为370000元，被告李爱霞于2012年11月14日交定金8880元，由丙方洛阳懿皇房产经纪有限公司代收，首付款为148000元于2012年12月2日前交付，被告李爱霞交清收付款后，甲乙双方按照要求在3日内办理该房屋贷款过户的全部手续并将材料交予丙方，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户程序，视其违约按房屋标的额的10%支付违约金。在办理贷款时，被告李爱霞与史志敏结婚，两人预共同贷款买房。由于有不良记录，造成贷款不能，被告李爱霞将首付款取走后，不再去银行办理贷款手续，被告不支付房款属违约，应当承担违约责任。原告荣天华诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告李爱霞向原告荣天华支付违约金37000元。

被告李爱霞辩称：原告荣天华与被告李爱霞签订合同时，被告李爱霞向中介公司缴纳的定金是20000元，不是原告荣天华所说的8800元。原告荣天华的房产应该是1996年的，被改为1998年，造成贷款不能的原因是原告荣天华的房产已超过15年，故被告李爱霞不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告荣天华的诉讼请求。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：被告李爱霞是否构成违约，是否应当承担违约责任。

原告荣天华围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：

1、2012年11月14日，原、被告签订的房屋买卖合同一份。证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，被告李爱霞违约，应当承担违约责任；

2、光盘一张及录音笔录各一份。证明首付款148000元已由被告李爱霞押到了中国银行，银行才给办理贷款，后原、被告协商将首付148000元直接给原告荣天华，并在中国银行办理了解冻，被告李爱霞取走148000元，继续找银行贷款，继续履行合同，但被告李爱霞一直未履行合同；

3、房产证复印件及契税减免通知书各一份。证明原告荣天华购房时间。

经质证，被告李爱霞对证1的真实性无异议，但认为中介公司洛阳懿皇房产经纪有限公司存在欺诈行为，其明知诉争的房产不能进行买卖；对证2-3均无异议。

被告李爱霞围绕本案争议焦点，向本院提交的证据材料如下：

1、中国农业银行李爱霞银行流水账单一份。证明原告荣天华造假；

2、协议、证明各一份。证明原告荣天华造假，强行将房子卖给被告李爱霞。

经质证，原告荣天华对证1有异议，认为没有见过该份证据；对证2无异议。

本院根据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：2012年11月14日，卖方荣天华（甲方）与买方李爱霞（乙方）在中介方洛阳懿皇房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，合同约定：第一条：1、甲方自愿将坐落于老城区环城西路21号坛角小学小区2号楼2-4-602室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋的现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋基本情况：房屋性质：商品房，权属证件号码：洛市房权证（2004）字第X264937号，所有权人：荣天华，建筑面积：93.38平方米。第二条：成交价格。甲、乙双方协商后的成交价格为：人民币370000元，该房屋产权过户的相关费用由买方（乙方）承担。第四条：1、乙方的交款约定：乙方于2012年11月14日向甲方交付定金人民币8880元，由丙方代收，剩余首付款人民币148000元于2012年12月2日前交付。乙方按约定交清首付款后，甲、乙双方按照要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于丙方。甲、乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理贷款、过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。第五条：贷款约定。2、乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款。乙方申请贷款金额为人民币222000元，申请贷款年限为15年。第七条：违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封。明知被限制过户而不如实告知的，发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理贷款、过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该买卖合同签订后，2012年11月29日，李爱霞与史志敏登记结婚，双方前往中国建设银行以史志敏的名义为李爱霞购买的上述房屋办理贷款，但因为史志敏个人信息上有不良记录，导致贷款不能。2012年12月17日，李爱霞与史志敏登记离婚。李爱霞在洛阳懿皇房产经纪有限公司的安排下，将购房首付款148000元交到中国银行股份有限公司老城支行，预在该行办理贷款，但又未贷款成功。后李爱霞将首付款148000元从中国银行股份有限公司老城支行银行中取走，且同意继续履行合同义务，但李爱霞至今仍未能履行其支付购房首付款、办理房贷的合同义务。

本院认为：2012年11月14日，原告荣天华与被告李爱霞在中介方洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。根据合同的约定，被告李爱霞应当履行支付其购买房屋首付款148000元及办理房贷的合同义务。被告李爱霞在为其购买的房屋办理贷款均未成功的情况下，应当继续履行办理房贷的义务，但被告李爱霞将购房首付款148000元从银行取走，且未能按照合同的约定继续办理房贷，其行为已经构成违约，应当承担支付违约金37000元（370000元×10%=37000元）责任。关于原告荣天华要求解除与被告李爱霞签订的房屋买卖合同，因原、被告双方均同意将该买卖合同解除，本院予以准许。关于原告荣天华要求被告李爱霞支付违约金37000元之诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告荣天华与被告李爱霞于2012年11月14日所签订的房屋买卖合同；

二、被告李爱霞于本判决生效之日起十五日内支付原告荣天华违约金37000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费825元，由被告李爱霞全部承担。（原告荣天华已垫付，待执行时，由被告李爱霞支付给原告荣天华825元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审判长   刘军杰

                                             审判员   李  兵

                                         代理审判员   刘  磊

                                        二零一三年七月二十五日

                                             书记员   李应娇