原告刘然与被告刘锐、李帅房屋买卖合同纠纷一案

原告刘然，女，1992年3月4日出生。公民身份号码：411381199203040022。

委托代理人李云峰，河南天坤律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告刘锐，女，1973年4月27日出生。公民身份号码：412902197304270328。  

被告李帅，女，1981年1月19日出生。公民身份号码：230708198101190025。

委托代理人赵鹏，金研律师集团（郑州）事务所律师。代理权限：一般代理。

原告刘然与被告刘锐、李帅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李云峰、被告刘锐、被告李帅及其委托代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年11月2日，被告刘锐在未取得房屋处分权及未经过房屋所有权人刘然的同意和授权的情况下，与被告李帅就郑州市高新技术开发区锦华苑38号楼东数第3间房屋签订了《房屋买卖合同》。后原告刘然未进行追认。因此，被告刘锐处分他人房屋的行为是不受法律保护的。该合同损害了房屋所有权人（即原告）的合法权益，故诉至法院，请求法院依法确认二被告签订的关于郑州高新技术开发区锦华苑38号楼东数第3间的《房屋买卖合同》无效。

被告刘锐辩称：由于刘然欠刘锐10万元，后经朋友介绍，在未收到刘然书面委托的情况下通过中介与李帅签订了《房屋买卖合同》，李帅支付定金10万元于刘锐；合同签订时刘然未取得该房屋所有权；合同签订后刘然不同意上述做法，但刘锐与李帅协商退还定金并解除合同无果。

被告李帅辩称：1、原告无证据证明其享有房屋的所有权；2、原告非本案所涉房屋买卖合同的相对人，也不是合同法第五十二条第二款中规定的第三人，不能提起诉讼。故原告所述事实没有法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、证人李灵芝的证人证言一份， 2、郑州双赢房地产营销策划有限公司第九分公司书面证明一份，证据1、2证明出卖人刘锐在出卖涉案房屋时并未取得原告的书面处分授权，买受人李帅对此情况也是明知；3、房屋买卖协议书一份，证明被告刘锐处分原告房屋的事实；4、2010年1月25日郑州高新实业有限公司商铺交款收据一份、2012年4月23日中国银行现金缴款单一份、邓州市公安局新华派出所证明一份，证明刘冉与刘然是同一人，原告刘然购买涉案房产的事实存在，为该房屋的所有权人。

被告刘锐发表如下质证意见：对原告提交的证据的真实性均无异议。

被告李帅发表如下质证意见：1、对证人李灵芝的证言有异议。该证人证言只能够证明一部分事实，并不能证明所谓的领导就是原告刘然，原告刘然在签订合同时只有十八周岁，不可能是该“领导”，而出卖人刘锐的丈夫是郑州高新区一官员，有理由相信该“领导”就是刘锐的丈夫；2、对原告提供的证据2的真实性有异议，该证明系证人证言，签章是郑州双赢房地产营销策划有限公司第九分公司，理应由该单位出具，而该证明却是由出卖人刘锐书写，证人签章，真实性不能判定；3、对房屋买卖协议的真实性无异议；4、对原告提供的交款收据、缴款单的真实性无异议，但对缴款单的证明目的有异议，该缴款单只能证明原告存款25万元，并不能证明其缴纳了房款，若已缴纳，开发商会出具相应的证明；对派出所出具的证明的真实性有异议，该证明没有民警的签字，真实性不能判定。

二被告均未提交证据。

根据当事人的举证、质证和庭审笔录，本院对以上证据认证如下：1、对证人证言，被告李帅对其真实性有异议，认为该证人证言只能够证明一部分事实，并不能证明所谓的领导就是原告刘然。经审查，该证人证言证明了证人当时在场，被告刘锐与被告李帅协商一致，签订买卖合同的事实，与本案具有关联性，本院予以采纳；2、对原告提供的证据2，被告李帅对其真实性有异议，认为该证明系刘锐书写，证人签章，真实性无法判定。证人李灵芝的证言佐证证明证据2的来源不合法，形式不符合法律规定，本院不予采纳；3、对原告提供的证据3，被告刘锐和被告李帅对其真实性均无异议，该证据能够证明二被告签订房屋买卖合同的事实，该房屋买卖合同的效力系本案争议焦点，与本案具有关联性，本院予以采纳；4、对原告提交的证据4，二被告对交款收据、缴款单的真实性均无异议，该交款收据内容真实，来源合法，能够证明原告刘然交款的事实，与本案具有关联性，本院予以采纳；但被告李帅对缴款单的证明目的有异议，认为该缴款单不能证明刘然用这25万元缴纳了房款，因郑州高新实业有限公司的财务账号对外公开，原告刘然及二被告均可向该账户汇款，原告刘然汇款后，郑州高新实业有限公司并未与原告刘然对账，亦未向原告出具证明，但原告刘然向郑州高新实业有限公司交款的事实存在，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告李帅对派出所出具的证明的真实性有异议，认为该证明没有民警的签字，真实性不能判定。该证明显示原告刘然的曾用名为刘冉，系河南省邓州市公安局新华派出所出具，并加盖公章，具有法定公信力，该证明有明确的时间、单位名称，证明内容，具有法律效力。本院予以采纳。

根据当事人的举证、质证和庭审笔录，本院依法确认本案事实如下：

郑州高新实业有限公司开发的位于郑州高新技术产业开发区锦华苑38号楼的商铺，以团购的方式对外发售，该公

2010年1月25日，郑州高新实业有限公司向原告刘然出具了收据，该收据载明：“今收到刘然交来商铺订金（38#）人民币五万元整。收款人刘杰。”

2010年11月2日，被告刘锐作为卖方，被告李帅作为买方，与居间方双赢房产第九分公司共同签订《房屋买卖合同》，约定被告拥有位于高新技术开发区锦华苑38号楼东数第三间房屋，所有权人为被告刘锐，房屋建筑面积为约210平方米。房价以被告刘锐购房价为准，被告刘锐收取被告李帅转让费十万元，被告刘锐配合被告李帅签订购房合同。任意一方违约赔偿对方十万元，居间方违约金由违约方支付。后被告李帅向郑州高新实业有限公司交款108万元。

本院认为：郑州高新实业有限公司以团购的方式对外发售其开发的商铺，被告刘锐预订商铺的东数三间，但其并未向郑州高新实业有限公司足额交纳全部三间商铺的订金。原告刘然通过被告刘锐向郑州高新实业有限公司交纳商铺订金，原告与郑州高新实业有限公司形成合同关系。但2010年11月2日《房屋买卖合同》签订时，无论是刘然，还是刘锐均未取得房屋产权证书亦未与郑州高新实业有限公司签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。本案中，无论刘然抑或刘锐均未取得涉案房屋产权，故在取得房屋产权证书前，依法不得转让。而被告刘锐非涉案房屋的所有权人，被告刘锐与被告李帅签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让给被告李帅，应属无权处分，且该合同内容违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条强制性规定，应属无效合同。故原告请求确认二被告签订的关于郑州高新技术开发区锦华苑38号楼东数第3间的《房屋买卖合同》无效的主张成立，对于原告的诉讼请求，本院予以支持，合同无效后，给当事人造成的损失，可根据造成合同无效的原因，由当事人另行向过错方另行主张。被告李帅辩称原告并无证据证明其享有房屋的所有权，原告并非本案所涉房屋买卖合同的相对人，也不是合同法第五十二条第二款中规定的第三人，不能提起诉讼。本院认为原告刘然提交了38#商铺的订金收据，其系38#商铺的利害关系人，具备原告主体资格，故被告李帅的上述辩解意见不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

被告刘锐和被告李帅签订的关于郑州高新技术开发区锦华苑三十八号楼东数第三间的《房屋买卖合同》无效。

案件受理费一百元，由被告刘锐负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  刘  学

                                             审  判  员  崔  敏

                                             代理审判员  秦海伟

                                             二○一三年八月二十六日

                                             书  记  员  白珺珺