滕强、陈伟与张爱苗房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告滕强，男，1973年5月8日生。

原告陈伟，又名陈建卫，男，1971年9月15日生。

委托代理人姬会芳，河南民天律师事务所律师，特别授权。

被告张爱苗，女，1958年10月7日生。

委托代理人姚合兴，汝阳县148法律服务所法律工作者，特别授权。

原告滕强、陈伟诉被告张爱苗房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年3月12日诉至本院，本院受理后，直接向被告张爱苗送达应诉手续及开庭传票，依法组成合议庭，于2013年6月18日对本案公开开庭进行了审理。原告滕强、陈伟及其共同委托代理人姬会芳，被告张爱苗及其委托代理人姚合兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告滕强、陈伟诉称，2008年元月22日，二原告以腾遂建名义与房产开发商杨XX（已亡故，系被告张爱苗之夫）签订房屋预售协议，预定购买杨XX在建的汝东宾馆家属楼2号楼4层第7、9两套房屋，为此，二原告支付20万元购房款。但杨ＸＸ未交付房产病故，导致房产交接出现混乱。在此情况下，二原告与被告张爱苗协商，将协议约定的两套房屋调整为3号楼一单元502号房屋一套。2011年1月，经李庆介绍，二原告将调整后的502号房屋转让给赵ＸＸ。2011年4月，赵ＸＸ发现502号房屋被他人占有并开始装修，赵ＸＸ遂向法院起诉，要求二原告返还购房款、利息及房价上涨产生的损失。法院审理后作出判决，判令二原告返还赵ＸＸ16万元及利息。由于二原告购房后，被告未能办理合法所有权证，致原告无法对房屋享有合法权利，故二原告诉至法院，要求被告张爱苗返还购房款19万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的130％以交款之日计算至实际支付之日）。

被告张爱苗辨称：1、原告滕强、陈伟不具备原告资格，协议上的购房方是腾ＸＸ。而二原告为什么却以腾ＸＸ名义购买被告张爱苗丈夫开发的房屋。2、购房协议上交款金额为29元，腾ＸＸ是什么文化，29元能否买到房子，可笑。3、被告张爱苗为人实在，丈夫突然去世，给被告精神上打击极大，当二原告拿着二份售房协议和收据向被告要房时，被告信以为真，差一点酿成大错。4、二原告所诉事实不存在，应当驳回原告的诉讼请求。

依原、被告诉辩意见归纳争议焦点为：原告滕强、陈伟要求被告张爱苗返还购房款19万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的130％以交款之日计算至实际支付之日）有何事实依据及法律依据？本案争议的502房谁有权占有?

依本院归纳争议焦点，原告向本院提交的证据有：（1）原告2008年元月10日、元月22日以腾ＸＸ名义与杨中卿签订的售房协议二份。（2）2011年元月1日，张爱苗与赵ＸＸ签订的售房协议，以证明争议502房的由来。（3）张爱苗向滕强出具欠条一张，该欠条总额4万元，2011年元月29日偿还1万元，下欠3万元。（4）2011年7月27日原告赵ＸＸ撤回对蔡ＸＸ起诉的（2011）汝民初字第198号民事裁定书一份。（5）赵ＸＸ起诉杨Ｘ的民事诉状一份。（6）对李庆、滕强、张爱苗调查笔录各一份以证明“502房”的由来。（7）赵ＸＸ撤回对杨Ｘ起诉的（2011）汝民初字第265号民事裁定书一份。（8）（2012）汝民初字第79号。（2012）洛民终第1999号民事判决书各一份，判令滕强、陈伟给付赵Ｘ线房款16万元及相应利息。（9）武二定证明一份，证明代杨ＸＸ收到滕强、陈伟10万元，并已上账。（10）张爱苗向李Ｘ出具收到条一份，以证明收到李Ｘ1.8万元。

被告张爱苗举证有：（1）东街村第27居民组授权委托书一份，以证明杨Ｘ线被授权，全权办理雅居苑2#、3#楼招标施工一切事宜。（2）东街村第27居民组选址申请书。（3）土地转让协议，以证明东街第27居民组把土地转交给杨中卿。（4）建设工程规划许可证，“项目名称1#住宅楼”。（5）国有土地使用证，土地使用者为东街村第27居民组。（6）地税完税证6张。（7）（2011）洛民终字第1080号民事判决书，以证明东街村第27居民组在协议中约定全部土地使用权转让给杨Ｘ线。（8）合伙建房协议书，证明2号3号楼的合伙也应当有相应的书面合伙协议。（9）建设工程合同一份，证明建设单位为杨Ｘ并未显示其他合伙人名字。

根据当事人当庭陈述及举证质证情况，本院确认如下事实：2008年元月，原告滕强、陈伟以腾Ｘｘ　名义与开发商杨ｘｘ　签订了售房协议，并分别于2008年元月10日、7月17日交付了10万元房款，预定开发商开发的位于杜康大道南广电局东，汝东宾馆综合家属楼2号楼4层第7、第9两套房屋。但在交房前杨Ｘｘ　死亡，房屋交接出现混乱，二原告原预定的2号楼4层第7、第9两套房屋被他人占据，在此情况下，二原告与杨ＸＸ之妻本案被告张爱苗协商后，被告张爱苗将二原告原预定的2号楼4层第7、第9两套房屋调整为3号楼一单元502号一套房屋。2011年元月，经案外人李Ｘ介绍，二原告将该502号房以16万元的价格转卖给赵Ｘｘ，双方签订《转让协议》一份，并在该《转让协议》中载明了该“502房”的由来及“为办房产权证让张爱苗签字作证”的内容。赵ＸＸ将16万元支付给二原告。同时，二原告与赵Ｘｘ找到张爱苗，向被告张爱苗说明情况后，被告张爱苗对二原告转让房产无异议，原告滕强即将其叔腾Ｘ与杨ＸＸ签订的售房协议及收款条交给张爱苗，被告张爱苗与赵Ｘｘ签订《售房协议》一份，同时向赵ＸＸ出具收到14.2万元的收条一张，但张爱苗未实际收款。在被告张爱苗家中，二原告向赵ＸＸ交付了该502房的钥匙。2011年1月2日，被告张爱苗向二原告出具4万元欠条一张，并将案外人李Ｘ欠其夫杨ＸＸ的1.8万元债权转让给二原告，并向李Ｘ出具收到1.8万元的收条一张。李Ｘ将1.8万元现金交付二原告。后二原告持欠条向被告张爱苗讨要后，被告张爱苗向二原告履行1万元，剩余3万元至今未付。

另查明，赵Ｘｘ在拿到“502”房钥匙后，2011年4月，赵ＸＸ发现另有人将该502号套房占据并开始装修，经交涉未果后，赵ＸＸ作为原告分别将占房人蔡Ｘ、杨Ｘ诉至法院，在诉讼中，案外人出示证据并证明对争议房屋享有权利，原告撤诉。该争议房屋至今未办理房屋所有权证书。

后赵Ｘ作为原告将滕强和陈伟诉至本院，请求滕强、陈伟继续履行交付无争议、无权利瑕疵、完整的套房，如果不能履行，则应当返还购房款16万元，并要求赔偿损失，后本院作出（2012）汝民初字第79号民事判决书，滕强、陈伟不服该判决，提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2012）洛民终字第1999号民事判决书，该判决认为：“因该房屋的权属问题存在争议，该房屋被案外人占据，赵ｘ至今无法实现对争讼房屋的占有、使用等权利”，由滕强、陈伟返还赵Ｘ160000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的130%计算自2011年1月2日起至本判决确定的付款之日止）。

本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。二原告以腾ｘ与开发商杨Ｘ签订房屋转让协议，并将约定的房款20万元交付给杨Ｘ，因此二原告与杨Ｘ之间形成了房屋买卖合同关系。后杨Ｘ因病亡故，该合同中约定的2号楼4层第7、第9两套房屋被他人占据，经滕强、陈伟一方与张爱苗协商，张爱苗将房屋调整为3号楼一单元502号套房，该行为表示双方协商一致对原房屋买卖合同进行了变更，被告张爱苗有义务保证该合同目的的实现。在杨Ｘ亡故后，二原告将争讼的502号房转卖给赵ｘ，且得到被告张爱苗的认可，同时被告张爱苗向二原告出具欠条并偿还部分欠款是对二原告向杨Ｘ已交房款的认可。由于案外人将该502号套房占据，赵Ｘ起诉主张权利，根据已生效的民事判决，滕强、陈伟向赵Ｘ退回房款并承担相应利息的处理结果，可以认定被告张爱苗负有对该争讼502号房屋保证第三人不向买受人主张任何权利的义务。现该争讼房屋已被他人占据并使用，被告张爱苗负有向二原告退回房款的义务。关于被告张爱苗是否对争讼的502号房屋享有权利，在其向二原告返还房款后，可另行解决。关于被告张爱苗应退回的房款，二原告已向杨Ｘ交付20万元，应扣除李Ｘ支付1.8万元，被告张爱苗已支付的1万元，故张爱苗应退回二原告的房款为17.2万元。关于二原告主张利息部分，对向杨Ｘ预交的20万元应分别按交纳房款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2011年1月1日止较为合适；对于张爱苗应实际退回二原告的房款17.2万元，应按中国人民银行同期贷款利率的130%计算自2011年1月2日起至本判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：

一、被告张爱苗自本判决生效后十五日内一次性返还原告滕强、陈伟房款17.2万元及利息（利息计算办法：以本金10万元按中国人民银行同期贷款利率自2008年1月10日计算至2011年1月1日止；以本金10万元按中国人民银行同期贷款利率自2008年7月17日计算至2011年1月1日止；以本金17.2万元按中国人民银行同期贷款利率的130%自2011年1月2日起计算至本判决确定的付款之日止）。

二、驳回原告滕强、陈伟的其他诉讼请求。

如果没有按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4100元，由原告滕强、陈伟负担300元，由被告张爱苗负担3800元。受理费已由原告滕强、陈伟垫付，待执行时一并清结。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

                                         审    判    长 　 张 小 丽

                                         审    判    员  　申 山 虎

                                         人 民 陪 审 员 　 武 娜 娜

                                        二 〇 一 三  年 七 月 一 日

                                         书    记    员  　刘 长 爱