申请再审人徐志伟、洪建选、张桂珍、海蕾因与被申请人驻马店市天中房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案二审民事判决书

申请再审人(一审原告、二审上诉人)：徐志伟，男，1983年5月12日出生，汉族。

申请再审人(一审原告、二审上诉人)：洪建选，男，1954年12月9日出生，汉族。

申请再审人(一审原告、二审上诉人)：张桂珍，女，1954年12月29日出生，汉族。

申请再审人(一审原告、二审上诉人)：海蕾，男，1980年12月20日出生，回族。

以上四申请再审人的委托代理人刘永为，河南文苑律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：驻马店市天中房地产开发有限公司。

法定代表人：李春香，该公司经理。

委托代理人景齐志，河南文苑律师事务所律师。

申请再审人徐志伟、洪建选、张桂珍、海蕾(以下简称徐志伟等四人)因与被申请人驻马店市天中房地产开发有限公司(以下简称天中公司)相邻关系纠纷一案，不服本院 (2010)驻民三终字第58号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院作出（2010）豫法民申字第02652号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人海蕾及徐志伟等四人的委托代理刘永为、被申请人天中公司的委托代理人景齐志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院判决认定，天中公司系驻马店市文明路南段天中小区的土地使用权人。1999年4月19日，天中公司分别与夏学峰、海蕾签订土地转让合同书各一份，约定由天中公司将天中小区内两块面积为0.662亩的土地使用权分别转让给夏学峰和海蕾，土地东西长21米，南北宽21米，另公共建设用地分摊0.198亩，共计0.86亩。地价每亩6万,计款5.16万元，含道路等开发的分摊费用。受让人应按照小区的整体规划进行建设，施工图纸及设计应征得天中公司的同意并服从公司的管理。2000年5月31日，天中公司又与洪建选、张桂珍签订土地转让合同书一份，约定由天中公司将东西长37米，南北宽21米的土地使用权转让给洪建选二人，另分摊公共建设用地0.35亩，合计1.5亩。价款为165000元，其中包括道路开发的分摊费用。后经天中公司同意，夏学峰将自己的土地使用权转让给了徐志伟。之后，海蕾、徐志伟分别向土地管理部门申请办理了土地使用权证，洪建选、张桂珍将所购土地分开向土地管理部门申请办理了土地使用权证。驻马店市国土资源管理局土地登记档案记载，海蕾、徐志伟的土地东西长均为21米、南北宽为21米,洪建选、张桂珍的土地东西宽均为18.5米、南北长均为21米。2008年4月3日，驻马店市国土资源管理局为天中公司颁发国有土地使用证一份，土地使用证中天中小区住址项目用地勘测定界图显示，徐志伟等四人的土地位于天中公司开发的天中小区内,自西向东分别为洪建选、张桂珍、海蕾和徐志伟。南北长均为21米，洪建选、张桂珍的土地东西宽均为18.5米，海蕾、徐志伟的土地东西宽均为21米。之后，洪建选、张桂珍在自己的土地上建二层楼房一栋，海蕾、徐志伟也分别在自己的土地上建二层楼房一栋。房屋建成后,四人又分别修建了围墙和门楼，洪建选的门楼位于住宅北侧，张桂珍、海蕾及徐志伟的门楼位于南院墙处。四人院墙及门楼建成后，天中公司认为四人所建院墙及门楼占用其公司土地，双方为此发生纠纷。针对双方的相邻纠纷，驻马店市国土资源管理局于2008年4月3日指派橡林国上所前往现场进行调查测量，并制作实地测量图纸一份。该测量图纸显示，四人住房北侧均有0.5米的滴水间距，从滴水间距西端北侧界址至洪建选南院墙之间的间距为21.58米，从滴水间距东端北侧界址至徐志伟南院墙之间的间距为21.66米。另洪建选在北院墙处建一凸出的门楼，宽为0.5米，张桂珍、海蕾、徐志伟分别在南院墙各建一凸出的门楼，宽分别为0.8米、0.9米和0.7米。徐志伟等四人在住宅北侧滴水间距处另修建有地下排水设施。之后，天中公司准备在四人土地南部自己拥有使用权的土地上开发新建楼房，以四人多占土地的行为导致新建楼房北侧过道狭窄，无法进行施工为由，向法院提起诉讼。

一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。对相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。双方作为土地使用权人对各自使用的土地都依法办理了土地使用权证，双方均应在土地使用权证载明的范围内合理使用土地。根据土管部门现场勘验后出具的情况说明及测量图纸可以认定，徐志伟等四人建设时在北侧均预留了0．5米的滴水间距，根据处理相邻关系的本地习惯，该滴水间距应当包含在四人土地使用权范围之内。四人拥有使用权的土地范围应当为从北部滴水北界址向南21米的范围之内，四人房屋、围墙及门楼建成后实际占用的面积均超出各自土地使用权证登记的土地使用面积。虽然土地转让协议中有徐志伟四人分摊公共建设用地的约定，但分摊的公共用地的用途应基于小区内公共利益的需要，四人对所分摊的公共用地不得基于自己的利益需要而占有使用。根据天中公司的土地使用权证显示，徐志伟四人土地南侧和北侧的土使用权人为天中公司，四人超出土地使用权证占用土地的行为侵犯了土地相邻一方天中公司的合法权益，其行为已成侵权，应依法承担停止侵害、排除妨碍的民事责任。徐志伟四人应将南侧院墙及门楼拆除，拆除后新建的院墙及门楼不得超出从北部滴水北界址向南21米的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条和《中华人民共和国民法通则》第八十三、第一百一十七条、第一百三十四条之规定，一审法院判决：限洪建选、张桂珍、海蕾和徐志伟于判决生效后十内将南侧所建院墙及门楼予以拆除，拆除后新建的院墙及门楼不得超出从北部滴水北界址向南21米的范围。案件受理费50元，由徐志伟四人负担。

洪建选、张桂珍、海蕾、徐志伟不服，向本院提起上诉称：1、一审法院判决认定事实错误，对四人合同约定的公共建设用地的性质包含那些项目没有查清。2、一审判决认定四人房屋北侧留有0.5米滴水没有事实依据。3、一审未向徐志伟、张桂珍、海蕾送达开庭传票，属程序违法。天中公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审予以维持。

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。

本院二审认为，双方所签订的土地转让合同明确约定：徐志伟等四人的土地南北长均为21米，并分别约定有公共建设用地分摊面积，洪建选、张桂珍的分摊面积为0.35亩，海蕾的分摊面积为0.198亩，徐志伟的分摊面积为0.198亩，虽然土地转让协议中有四人分摊公共建设用地的约定，但分摊的公共用地的用途应基于小区内公共利益的需要。四人对所分摊的公共用地不得基于自己的利益需要而占有使用。四人上诉称一审判决认定事实错误，对合同约定的公共建设用地的性质包含那些项目没有查清的上诉理由不能成立，不予支持。关于四人上诉称一审判决认定四人房屋北侧留有0.5米滴水，没有事实依据的问题。因双方发生纠纷后，驻马店市国土资源管理局于2008年4月3日指派驻马店市驿城区橡林乡国土所前往现场进行调查测量，并制作该地测量图纸一份，该测量图纸显示，四人住房北侧均有0.5米的滴水间距，一审判决依据该测量结果所作判决正确。四人上诉称一审法院未向徐志伟、张桂珍、海蕾送达开庭传票，但在一审中，一审法院通过合法程序向四人送达了开庭传票，一审法院审判程序并不违法，该上诉理由亦不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由洪建选、张桂珍、海蕾、徐志伟负担。  

徐志伟等四人申请再审:1、原审判决认定事实错误。原审判决对徐志伟等四人合同约定的公共建设用地的性质、包括的具体内容未予查明错误，认定徐志伟等四人房屋北侧预留0.5米宽的滴水间距没有事实依据，认定该滴水间距包括在徐志伟等人土地使用权范围之内错误。徐志伟等四人建设房屋、围墙是天中房地产公司同意后建设的，原审判决对此未予以查明错误。徐志伟等四人所建设的房屋及围墙南北宽不足21米，没有超合同约定的土地使用权面积，原审判决仅根据天中房地产公司单方陈述认定徐志伟等四人建设的房屋、围墙超出土地使用权围，证据不足。2、原审判决程序严重违法。一审法院未向徐志伟等四人送达开庭传票，径直开庭，缺席审理，属程序违法。3、原审判决适用法律错误。请求再审依法撤销原一二审判决，驳回天中公司的诉讼请求。

天中房地产公司答辩称，原判认定事实清楚，0.5米宽的滴水应在土地使用权21米范围内，徐志伟等四人应在南北21米范围内建房屋和围墙。原审程序合法，结果正确，再审应予维持。  

本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。

本院再审认为，徐志伟等四人的土地使用权证载明四人土地使用权南北长均为21米，四人应在土地使用权证载明的范围内合理使用土地。根据土管部门现场勘验后出具的情况说明及测量图纸，徐志伟等四人建设时在北侧均预留了0.5米的滴水间距，根据处理相邻关系的本地习惯，原判认定该滴水间距包含在四人土地使用权范围之内依据较为充分。原判依据以上事实，判决徐志伟等四人新建的院墙及门楼不得超出从北部滴水北界址向南21米的范围，处理结果正确。从卷宗材料看，一审法院通过合法程序向四人送达了开庭传票，缺席审理符合法律规定。综上，徐志伟等四人申请再审称认定四人房屋北侧预留0.5米宽的滴水间距没有事实依据、原判程序违法的理由均不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，审判程序合法，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2010）驻民三终字第58号民事判决。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  华 俊 锋

                                             审  判  员  肖 萌 菊

                                             审  判  员  胡    溟

                                             二〇一三年八月六日

                                             书  记  员  王   敏