上诉人郑州亿国金顺房地产开发有限公司（以下简称亿国金顺公司）因与被上诉人周姗姗商品房销售合同纠纷一案

上诉人（原审被告）郑州亿国金顺房地产开发有限公司。

法定代表人刘爱玲，总经理。

委托代理人贺辉，河南世纪通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）周姗姗，女，1982年11月11日出生，汉族。

委托代理人明国正，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。

上诉人郑州亿国金顺房地产开发有限公司（以下简称亿国金顺公司）因与被上诉人周姗姗商品房销售合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院(2012)开民初字第2966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿国金顺公司委托代理人贺辉，被上诉人周姗姗的委托代理人明国正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年10月11日，亿国金顺公司与周姗姗签订商品房买卖合同（合同编号：D09455784）一份，其主要内容为：周姗姗为买受人，亿国金顺公司为出卖人，周姗姗购买亿国金顺公司开发的景峰国际中心位于郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢18层22号房，用途为商业服务，建筑面积47.57平方米，总金额为491299元；出卖人应当在2010年12月31日前将具备验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出入住通知之日起20日内，买受人应前来办理收房手续，逾期不到者视为本合同项下房屋已经交接，房屋风险责任随之转移给买受人，并由买受人承担相关的物业管理费等费用。出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定的标准。该合同附件四合同补充协议载明，关于通知与到达的约定，除买卖双方另有约定除外，买受人的地址和联系电话以合同所确定的为准。买受人地址和联系电话如有变动，应于变更之日起48小时内书面通知出卖人。出卖人按买受人确定的地址邮寄送达信件时，若因买受人所提供送达地址错误或未将变更后的地址按约定时间通知出卖人，导致信件被退回或无法送达的，则出卖人信件发送之日视为通知送达之日。装饰、设备标准约定地面为优质环保的木地板，部分户型采用剪绒加厚高级地毯。卫生间墙面、地面均为进口大理石。亿国金顺公司景峰国际宣传彩页载明景峰国际为中国郑州CBD会展中心旁*首座五星级私级酒店公寓，都市人居的物质升级和精神备份。品质内涵建筑、物质亦是精神。该宣传彩页户型推荐其中之一为一室一卫，建筑面积为47.57平方米，并附有房屋户型平面图。合同签订后，周姗姗按约履行了合同义务，但亿国金顺公司至今未交付房屋。

原审法院认为，亿国金顺公司与周姗姗所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。周姗姗按约支付了全部房屋价款，亿国金顺公司应当按照约定的时间、约定的装修标准向周姗姗交付房屋。亿国金顺公司未在约定的时间内按时交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。周姗姗交纳房款为491299元，按合同约定日万分之二的违约金每天为98.26元，双方买卖房屋用途为商业服务，参照河南省豫建房地产评估咨询有限公司豫郑豫建评字[2012] 060804B号房地产评估报告评估结果，估价时点的房地产市场租金价值为2.5元／平方米•天，本案房屋面积为47.57平方米，评估本案房屋的租金每天为118.93元，故双方商品房买卖合同中关于违约金的约定过低，周姗姗请求将双方约定的违约金调高具有事实及法律依据。双方合同约定亿国金顺公司交房时间为2010年12月31日之前，但事实上亿国金顺公司至今未交付房屋，故周姗姗诉请亿国金顺公司赔偿其自2010年12月31日至2012年7月31日的损失68620元(47.57×2.5×577天)及至亿国金顺公司实际交房之日的损失，合法有据，原审法院予以支持。亿国金顺公司辩称该估价结果不具有客观性、科学性、可信性，但未提交相关证据证明，原审法院不予采信；其辩称虽逾期交房但房价上涨，没有给周姗姗造成损失，但房屋价格上涨系市场行情所致，非亿国金顺公司的原因，其该项辩称理由不能成立；其辩称交房时间为2010年12月31日至2011年10月21日证据不足，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：郑州亿国金顺房地产开发有限公司赔偿周姗姗自二〇一〇年十二月三十一日始至本判决规定的付款之日止的逾期交房实际损失（按47. 57平方米×2.5元／平方米•天×实际天数计算），于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百四十二元，由郑州亿国金顺房地产开发有限公司负担。

上诉人亿国金顺公司不服原审判决上诉称：一、一审法院认定事实严重错误。（一）一审法院无视上诉人提交的重要证据，错误认定上诉人“一直未交房”。这一点上诉人的证据《汇通快运详情单》及其跟踪记录，足以证明。（二）一审法院认定上诉人逾期交房给被上诉人造成了损失没有事实依据，上诉人不否认逾期交房构成违约，但是应按照双方约定日万分之二计算。且被上诉人不可能房子从交房之日起就开始出租出去，这一点未考虑市场因素。二、一审法院程序、适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而在本案中上诉人与被上诉人对违约金数额和计算方法有明确约定，一审法院不应当再以房地产评估机构的评估作为依据进行认定。三、一审法院认定上诉人赔偿被上诉人实际损失至实际交房之日止系无理认定，而不能以被上诉人是否予以接收房屋为准。请求二审依法改判或发回重审。

被上诉人周姗姗答辩称：亿国金顺公司未按约定交付房屋，约定的木地板，而装的是复合地板，进口大理石为国产大理石，双方未交房责任在上诉人交付的房屋一直明显不符合约定，事实上双方一直未履行交房手续。亿国金顺公司认为违约金应按照双方约定日万分之二计算是不可行的。上诉人违约在先，合同虽约定，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但被上诉人购买的房屋为精装修五星级酒店公寓，上述违约金明显不足以弥补被上诉人所遭受的损失，所以被上诉人请求将合同约定逾期交房的违约金调高至实际损失水平并经过了鉴定，是完全有理由的，请求维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，合同双方应当履行合同约定义务。不履行义务，应承担相应的违约责任。合同约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，但上诉人未提供双方签字的交接单。交付房屋时，出卖人应向买受人出示房屋经验收合格的证明文件等。上诉人不能证明其已经完成向被上诉人出示房屋验收文件的义务。一审认定上诉人一直没有交付房屋，认定事实清楚。上诉人未在约定的时间内按合同约定交付房屋，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任，。合同法明确规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，本合同约定的违约金过低，被上诉人请求调高违约金至被上诉人的实际损失，且实际损失经过鉴定，应予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2142元，由上诉人郑州亿国金顺房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长    陈贵斌

                                             审  判  员    陈启辉

                                             审  判  员    王  雷

                                             二〇一三年七月十七日

                                             书  记  员    尹春艳