上诉人李军与上诉人曲艳红、赵小明及被上诉人郑州博洋房地产营销策划有限公司（以下简称博洋公司）房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审原告、反诉被告）李军，男，1963年5月25日出生，汉族。

委托代理人苏旭，河南天荣律师事务所律师。

委托代理人牛久华，河南天荣律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）曲艳红，女，汉族，1960年1月5日出生。

上诉人（原审被告、反诉原告）赵小明，男，汉族，1959年8月22日出生。

委托代理人白春花，女，汉族，1965年7月15日出生。

被上诉人（原审被告）郑州博洋房地产营销策划有限公司。

法定代表人王建设，经理。

委托代理人周斌，男，1964年2月12日生，汉族。

上诉人李军与上诉人曲艳红、赵小明及被上诉人郑州博洋房地产营销策划有限公司（以下简称博洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院作出的（2010）金民二初字第4457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李军及其委托代理人苏旭、牛久华，上诉人赵小明及赵小明、曲艳红的委托代理人白春花，被上诉人博洋公司的委托代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年4月11日，李军与曲艳红、赵小明及博洋公司签订房屋买卖(居间)合同一份，约定李军购买曲艳红、赵小明位于郑州市金水区文化路65号院7号楼1单元4层7号的房屋，总价款520000元;李军自签订本合同时向曲艳红、赵小明和博洋公司支付定金及佣金共计10000元，博洋公司的佣金5000元由李军支付;付款方式为李军与曲艳红、赵小明签订本合同后，共同到银行办理按揭，李军贷款200000元，由银行直接付给曲艳红、赵小明，余款320000元待过户时付清;李军与曲艳红、赵小明应在本合同签订后15个工作日内，共同到房管局过户并办理过户相关手续或到银行办理按揭贷款手续;曲艳红、赵小明若违反本合同的各项约定，应双倍返还李军的定金和合同约定的博洋公司的佣金，李军若违反合同的各项约定，则无权要求返还定金，并按合同约定赔偿曲艳红、赵小明和博洋公司的损失等。合同签订当日，李军向博洋公司交纳10000元。2010年4月22日，李军与曲艳红、博洋公司签订房屋买卖(居间)补充协议一份，约定李军首付款320000元，过户时以现金方式支付，余款200000元自过户当天4个工作日内存到曲艳红指定账户上，如果逾期按每日400元支付给曲艳红违约金;曲艳红在过户时，必须看到李军在银行贷款的批文，并提供批文的复印件及申请批贷的网签复印件等。2010年4月22日，李军为申请贷款支出2301元。后在合同履行过程中，曲艳红、赵小明要求李军在过户前先付款，李军要求按照补充协议的约定过户时付款，双方对此未达成一致意见，房屋买卖(居间)合同及补充协议均未再继续履行，酿成诉讼。

原审法院认为：李军与曲艳红、赵小明及博洋公司签订房屋买卖(居间)合同及补充协议是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，李军如约将房屋买卖合同约定的定金及佣金共10000元交付给了博洋公司，曲艳红、赵小明却未按合同约定如期配合办理该房屋的过户手续，其行为已构成违约。根据合同约定，10000元中有5000元系佣金，该院认定李军交纳的定金为5000元，故李军要求曲艳红、赵小明双倍返还定金20000元的诉讼请求，该院支持其中的10000元，鉴于李军交纳的5000元定金是由博洋公司代为保管，故应由曲艳红、赵小明向李军支付5000元，博洋公司向李军返还5000元。李军要求曲艳红、赵小明赔偿损失10000元，该院支持李军为申请贷款支出2301元，高出部分，证据不力，该院不予支持。曲艳红、赵小明要求李军赔偿损失4000元并要求博洋公司支付代保管的定金5000元，因房屋买卖(居间)合同及房屋买卖(居间)合同补充协议未继续履行的原因是曲艳红、赵小明擅自变更了三方当事人之间的付款约定，故该院对曲艳红、赵小明的辩诉理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，原审法院判决:一、曲艳红、赵小明于判决生效后十日内给付李军5000元并赔偿损失2301元。二、博洋公司于判决生效后十日内返还李军5000元。三、驳回李军的其他诉讼请求。四、驳回曲艳红、赵小明的反诉请求。案件受理费675元，反诉费50元，由李军负担399元，曲艳红、赵小明负担326元。

李军不服原审判决，上诉称：原审判决认定买卖房屋合同有效，且曲艳红、赵小明未按合同约定办理房产过户的行为己构成违约；李军在此履行合同中没有过错；但原审判决却未按合同约定判决。合同约定若赵小明一方违约，应双倍返还李军定金。李军向博洋公司交定金一万元，且有收条。但判决未按双倍返还，因赵小明一方违约造成李军租房的损失一审法院也未保护；李军在履行买卖合同中没有过错，但原审判决的诉讼费用，李军比赵小明一方承担的还多，李军在该房屋买卖中没有违约行为和过错，因赵小明一方给李军造成的损失应依法赔偿。请求：撤销原审，依法判决；一、二审诉讼费用由赵小明、曲艳红承担。

曲艳红、赵小明答辩称：我方并未违约，未办理过户的原因是因为李军未履行贷款审批手续的义务，过错在李军。我方未收到定金，并不存在返还定金的问题。

曲艳红、赵小明不服原审判决上诉称：一、一审判决认定曲艳红、赵小明擅自变更付款约定，没有任何证据，是严重错误的。1、补充协议约定的付款时间是“过户时”，赵小明一方绝对没有要求李军过户前先付款，而是要求过户的同时支付首付款。根据《合同法》66条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。李军向我们请求履行过户时，须自己己为履行或提出履行，否则，我们可行使同时履行抗辩权，拒绝履行自己的合同义务。2、补充合同改变了原来合同的付款方式并增加赵小明一方履行过户义务要附加的先决条件--办理并提供贷款批文等手续。也就是说，首付款32万元是李军用现金支付。另外，该补充协议还增加了赵小明一方履行过户义务的附加条件，即:在过户的同时，赵小明一方还必须看到李军在银行贷款的批文并提供批文复印件和申请批贷的网签的复印件。3、过户是一个比较长的过程，从双方共同到房管局立契约过户就开始直至房屋产权过到买方名下为止。双方的房屋买卖(居间)合同第四条也是这样约定，“甲乙双方应在本合同签订后十五个工作日内，共同到房管局过户并办理过户相关手续或到银行办理按揭贷款手续。”因为合同约定的付首付款和过户是同时没有约定先后履行顺序，而过户又是一个过程，所以，只有先付首付款才能一步一步办理过户。2010年4月23日去中信银行，就是三方口头约定先去办理首付款支付接着去房管局办理过户手续，不是去办理按揭贷款，因为此时正式的买卖契约还没有签订更没有在房管局备案，无法办理按揭贷款。双方2010年4月11日签订的房屋买卖(居间)合同只是一个居间合同，而非正式的用来办理过户的买卖契约。正式的用来办理过户的买卖契约必须到房管局用他们房管局的格式合同。居间人根本没有告诉赵小明一方还要签订正式的过户契约，有重大过错。二、赵小明一方至今未看到李军在银行贷款的批文并提供批文复印件和申请批贷的网签的复印件。这是合同约定的李军的先给付义务。李军不履行义务，我方有先履行抗辩权，一审法院判决赵小明一方赔偿李军2301元贷款损失没有任何依据。三、双方合同约定的个别条款缺乏可操作性，过错不是赵小明一方的。法院只判决赵小明一方承担责任，李军和博洋公司不承任何责任显然错误。四、4月23日，三方口头约定好去中信银行办理首付款支付，但到银行后李军违反约定不予支付首付款，坚持办理过户后再支付，也不提供补充合同约定的贷款批文。李军无权要求赵小明一方先办理过户手续。李军违约行为致使赵小明的房屋空置至今，造成损失4000元。赵小明、曲艳红多次找博洋公司和李军要求履行合同，均没有结果。上诉请求:一、撤销原判决，发回重审或查清事实后依法改判，驳回李军的诉讼请求，支持赵小明、曲艳红的诉讼请求。二、一二审的诉讼费用由李军承担。

李军答辩称:李军当时已在银行办理好按揭贷款手续，当时李军带着32万元的首付款，请求驳回赵小明、曲艳红的上诉。

博洋公司答辩称，当时还报警，同意李军的上诉理由。

本院经审理查明事实与原审查明事实一致。

本院认为: 李军与曲艳红、赵小明及博洋公司签订房屋买卖(居间)合同及补充协议是各方当事人的真实意思表示，均合法有效。针对曲艳红、赵小明的上诉，因李军已将约定的定金及佣金共10000元交付给了博洋公司，按照补充协议约定办理过户时支付首付款，曲艳红、赵小明擅自变更付款约定，并表示拒绝卖房，致使合同无法继续履行，曲艳红、赵小明的行为构成违约。李军提供证据证明李军于2010年4月21日已经办理银行贷款审批手续。故曲艳红、赵小明的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。针对李军的上诉，合同第二条明确约定定金和佣金共计壹万元，买卖双方同意过户前定金由博洋公司代为保管，故应当认定李军交纳定金为5000元；当事人应当提供证据证明其主张，李军提供的证据不能足够证明其诉请损失数额，故李军的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1350元，由曲艳红、赵小明负担675元，李军负担675元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  成    锴

                                             审  判  员  马 常 有

                                             审  判  员  刘 红 军

                                             二〇一三年七月二十六日

                                             书  记  员  王 春 艳