原告肖红潮与被告三门峡市城市建设投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案

原告肖红潮。

委托代理人赵军峰，河南永兴律师事务所律师。

被告三门峡市城市建设投资开发有限公司。

法定代表人鲍明新，该公司经理。

委托代理人杨晓伟，该公司法律顾问。

原告肖红潮与被告三门峡市城市建设投资开发有限公司（以下简称城建投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖红潮委托代理人赵军峰、被告城建投资公司委托代理人杨晓伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2002年原告与被告达成房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于涧河北边两层住宅楼，价格为人民币400000元，被告应于2002年12月31日前将该套住房房产证交付于原告。原告将房款支付给被告后就入住该房，但至今被告仍未将房产证办理给原告，为维护合法权益请求依法判令被告：一、履行合同办理所购房屋的产权证；二、支付违约金100000元；三、由被告承担诉讼费。

被告辩称：一、原告所说基本属实，但该合同无法履行的原因是根据土地法的变化，导致土地证四至不可能办到道路红线，而应按房屋建筑面积参照容积率来确定土地使用面积，被告愿尽最大努力在短时间内为原告办理产权证；二、被告无房屋开发资质，合同无效，在此基础上原告要求合同约定的违约金依法不能支持。应依法驳回原告的这项诉讼请求。

经审理查明，2002年9月28日，肖红潮（乙方）与城建投资公司（甲方）签订购房协议书，主要内容：一、甲方将位于涧河北边两层住宅小楼住房一套，楼号暂定为第四幢第二号，后以房产证记载的号码为准，出售给乙方，该住房地址以该住房所占土地的土地证上确定的地址为准，即南临河堤北路红线，北至楼后3.5米，东至楼东1.5米，西至楼中心线。该套住房建筑面积260平方米和地下室，价款400000元。二、甲方同意乙方于2002年10月1日前将该套住房款400000元一次性付给甲方，甲方应于2002年12月31日前将该套住房房产证交付乙方。房产契税由甲方偿付，乙方所付400000元为完税后房屋价格。三、双方均应严格履行上述约定，如因违约造成合同不能履行或不能完全履行时，违约方应偿付对方违约金，违约金的比例为每日交款总额的千分之二。当肖红潮日支付购房款400000元，城建投资公司交付房屋。至今城建投资公司仍未给肖红潮办理房产证，隧诉至法院，请求依法判令被告：一、履行合同办理所购房屋的产权证；二、支付违约金100000元；

庭审中肖红潮增加诉讼请求，要求违约从违约之日至城建投资公司办出房产证之日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。

本院认为，肖红潮与城建投资公司签订的房屋买卖协议系双方真实意思的表示，合同成立。肖红潮已按合同约定履行了付款义务，城建投资公司仅履行了交房义务，但未按合同约定时间为肖红潮履行办理房产证，属不能完全履行义务，构成违约，应当继续履行合同和承担违约责任。双方约定违约金的比例为每日交款总额的千分之二明显过高，肖红潮主张违约金从违约之日至城建投资公司办出房产证之日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，城建投资公司认为肖红潮主张违约金过高，要求减少， 本院根据公平原则，结合城建投资公司履行情况，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按中国人民银行同期贷款利息标准计算，从2003年元月1日起至房产证办出止，超出部分不予支持。城建投资公司辩称，无房屋开发资质，合同无效，违约金依法不能支持。本院认为，双方交易已实际完成，因城建投资公司未按约定履行办理房屋产权证，不影响合同效力，且城建投资公司的营业执照经营范围包含房屋开发项目，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、三门峡市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起30内为肖红潮办理房屋产权证。

二、三门峡市城市建设投资开发有限公司支付肖红潮违约金，以交购房款400000元为基数，按中国人民银行同期贷款利息标准计算，从2003年元月1日起至房产证办出止。

三、原告肖红潮其他诉讼请求不予支持。

案件受理费17400元，原被告各负担8700元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。    

                                             审  判  长  张玉峡

                                             审  判  员  王胜章

                                             人民审判员  马春红

                                             二〇一三年七月十日

                                             书  记  员  赵云霞