上诉人陈子华因与被上诉人殷占锋、原审第三人元旭东租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）陈子华，男，汉族，1957年12月10日出生。

委托代理人岳亚，郑州市二七区京广法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）殷占锋，男，汉族，1980年11月29日出生。

委托代理人王喜郑，男，汉族，1956年1月5日出生。

委托代理人郭俊，男，汉族，1953年2月28日出生。

原审第三人元旭东，男，汉族，1975年6月20日出生。

上诉人陈子华因与被上诉人殷占锋、原审第三人元旭东租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈子华的委托代理人岳亚，被上诉人的委托代理人王喜郑、郭俊，原审第三人元旭东,均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年6月，殷占锋与元旭东签订商铺代租协议，元旭东将郑州银基商贸城回迁区二层A区商铺一个租赁给殷占锋，租期自2010年12月1日至2011年8月30日。殷占锋经营至2011年5月10日，陈子华找殷占锋协商，称其对该商铺有出租权。殷占锋为能继续承租该商铺，就与陈子华签订了商铺代租协议，租赁期限自2011年8月31日到2012年8月31日，租金价格11000元/年。2011年5月23日，陈子华收取殷占锋租金11000元。2011年5月30日，元旭东找到殷占锋，称其对上述商铺有出租权，殷占锋认为元旭东确有出租权，为能继续使用该商铺，就与元旭东续签涉案商铺租赁合同，租赁期限自2011年9月1日到2012年8月30日，租金价格12500元/年。殷占锋从2011年8月31日继续使用该商铺，经营了三个月，因消防整改的需要，殷占锋不能继续使用租赁的商铺，殷占锋要求退款。2011年12月12日，经郑州市管城回族区南关街道办事处调解，殷占锋及部分和其情况相同的商户、陈子华、元旭东达成《关于银基回迁区饭店租赁纠纷调解方案》，内容为：“一、由陈子华、元旭东先行退还商户租金玖个月，商户将租赁合同及收据暂交南关办事处信访办保管。二、余下三个月的租金，在双方退完玖个月租金后重新协商由谁收取，不应收取一方在协商后退还商户。三、此租赁纠纷在三方协商解决后，租赁合同作废。四、全体商户及陈子华、元旭东均同意按照此方案履行。”此后，陈子华及元旭东均退还了殷占锋九个月的租金。因殷占锋认为陈子华对该商铺根本没有出租权，要求陈子华退还三个月租金及利息，引起诉争。

原审法院另查明：殷占锋承租的商铺位于郑州银基商贸城回迁区二层A2632号餐厅，元旭东拥有经营场所为上述餐厅的个体工商户营业执照，字号名称为“郑州市管城区银基商贸城旭东冷饮店”；元旭东还拥有经营场所为上述餐厅的税务登记证、餐饮服务许可证。2011年12月10日，郑州市公安消防支队对“郑州市管城区银基商贸城旭东冷饮店”下达临时查封决定书，元旭东作为被查封单位负责人在该决定书上签名。消防整改结束后，殷占锋陈述其与元旭东重新签订了租赁协议，并向元旭东交纳了租金。陈子华陈述其与殷占锋的租赁协议已不再履行。

原审法院还查明：2011年5月10日，陈子华与李复予、孟宪宽等14人签订《房屋租赁协议书》，约定：租赁范围银基商贸城回迁区二层（五轴线以南）所有面积（个别提异议的产权面积除外）。租期三年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止。租金标准每年租金185万元。2011年5月7日至10日，陈子华向李复予、孟宪宽支付款项185万元。在诉讼过程中，陈子华提交授权委托书一份，内容为“为了维护市场经营秩序，提高市场竞争能力，加强产权人之间的和谐团结，实现受益最大化，经银基回迁区二层产权人会议协商决定，把本区域的面积实行统一招议标形式公开招租（起标价180万元）。特委托许德平、孟宪宽、梁瑞年同志具体负责该项工作。”委托人：梁瑞年、许德平、刘萍等10人。

原审法院又查明：2008年5月30日，元旭东与鲁天佑、李复予、梁瑞年、马铁花、郑州市电线厂代理人王喜郑签订《房屋租赁协议书》，约定：租赁范围银基商贸城回迁区二层（五轴线以南）所有面积（三期通道两小摊，西安全出口小摊商铺除外）。租期三年，自2008年9月1日起至2011年8月31日止。租金标准每年租金130万元。2011年4月16日，元旭东与马铁花、刘利民、李铁矿签订《房屋租赁协议书》，约定：双方于2008年5月30日签订的房屋租赁协议于2011年8月31日到期，双方商定到期后由元旭东继续承租。但考虑该合同涉及的房屋为两个部分，一部分是个人的产权面积，另一部分是银基公司给五十二户的使用面积，个人的产权面积需经全体产权人协商后再行决定，另行签订协议。现将使用权房屋部分续租给第三人。租赁范围：银基商贸城A区二层东侧原货梯前室等使用权面积150平方米。租期三年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止。租金标准每年租金17万元。自2008年5月，元旭东签订合同至今，元旭东对涉案房屋承租经营，并对外转租。

本案涉诉房屋是河南银基房地产开发有限公司为解决拆迁安置纠纷划给52户被拆迁商户的永久使用权房租，与元旭东签订合同的马铁花、刘利民、李铁矿3人作为52户被拆迁商户的代表，负责与河南银基房地产开发有限公司签订协议，接收房屋。

在诉讼过程中，殷占锋称其利息是从2011年5月22日至2012年5月21日按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。

原审法院认为：殷占锋先后与陈子华及元旭东签订涉案商铺的租赁协议，殷占锋分别向陈子华及元旭东交纳了租赁费用。根据殷占锋诉请，殷占锋要求陈子华退还租赁费，陈子华是否具有涉案商铺的合法出租资格，其和殷占锋签订的租赁协议是否有效是本案争议的焦点。根据本案查明情况，殷占锋承租商铺位于郑州银基商贸城回迁区二层，其所有权属于52户被拆迁商户。只有52户产权人或者其共同授权的人才有权行使出租权。本案中，陈子华同李复予、孟宪宽等14人签订《房屋租赁协议书》，承租银基商贸城回迁区二层房屋，陈子华未提供前述14人经52户产权人授权签订合同的证据，也未提供签订合同后经52户产权人追认的证据。因此，陈子华不享有对涉案商铺出租的权利，殷占锋与陈子华签订的涉案商铺租赁协议无效。无效的协议自始没有法律约束力，因该协议取得的财产，应当予以返还。故殷占锋要求陈子华返还租金2750元，证据充分，理由正当，原审法院予以支持。陈子华作为有过错方应当赔偿殷占锋因此所受的损失，因双方对损失的计算方法没有约定，殷占锋要求按银行贷款利率四倍计算利息没有依据，故陈子华应按中国人民银行同期流动资金贷款利率的标准支付殷占锋自2011年5月23日起至2012年5月21日止的利息，殷占锋要求过高部分，原审法院不予支持。陈子华辩称已通过招议标的方式取得该商铺的合法租赁权。但陈子华提交的负责招标活动的授权委托书中并未有52户产权人全部签名，陈子华和授权委托书中的受托人商议招标事宜，该受托人不能代表52户产权人，陈子华由此取得承租权不具有合法性。因此，陈子华的辩称意见，原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会研究决定，原审法院判决：一、陈子华于判决生效后十日内返还殷占锋租金2750元及利息（利息自2011年5月23日起至2012年5月21日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算)。二、驳回殷占锋其他诉讼请求。案件受理费50元，由殷占锋负担20元，陈子华负担30元。

陈子华不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误。陈子华在对银基商贸城回迁区多方了解并最终确认的情况下，通过竞标的方式取得了回迁区二层的承租权。在此前提下，陈子华与殷占锋签订的房屋租赁合同，原审法院却以陈子华未提供经52户产权人授权或追认的证据而认定合同无效。事实上全体商户只有43户而非52户，且陈子华可以提供二楼所有产权人追认的证据或参与分配租金的产权人认可的证据。另外，陈子华与殷占锋签订的商铺代租协议，殷占锋已实际使用商铺三个月，而因消防问题没有使用的九个月租金陈子华也进行了退还。再者元旭东提交的证据及其证明力不具有优势。二、原审法院适用法律不当。原审法院认定租赁合同无效但却使用合同有效的条款等。请求撤销原审判决，将本案发回重审或驳回殷占锋的诉讼请求，并由殷占锋承担本案诉讼费用。

殷占锋答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，原判应予维持。针对涉诉房屋，李复予、孟宪宽等人均无出租权，其与陈子华签订的协议当然无效，而马铁花、刘利民、李铁矿才是经区政府认可并代表52户利益的代表人。陈子华以其所付租金比元旭东高来证明其所签协议有效，且以提供二楼所有产权人追认的证据或参与分配租金的证据来说明其具有承租权，显然都不能为其出租他人房屋提供合法依据。与陈子华签订的租赁协议是陈子华强迫殷占锋所签，并恐吓、威胁殷占锋交纳租金。后来陈子华和孟宪宽等人又向消防部门举报涉案房屋不达标，要求消防部门查处、停业就可看出陈子华不是实际承租人。针对该无效租赁合同，原审法院适用《合同法》第51条的规定完全正确等。请求驳回上诉，维持原判。

元旭东答辩称：元旭东从2008年9月1日起承租该房屋，连续租赁至2014年8月31日，期间于2011年4月16日，元旭东又与由52户推选并经区政府认可的代表人马铁花、刘利民、李铁矿续签了一次合同，在此协议中个人产权房不在协议约定范围。元旭东承包经营的涉案房屋证照齐全，具有合法的经营资格，而陈子华却不具备相关经营资格。针对陈子华提供的租赁协议，无论是签订人员还是委托人，均不是合法代表人，无权对外签订任何协议，故该协议为无效协议。消防部门的停业整顿通知是下达给元旭东，并由元旭东实施消防整改，藉此也可说明元旭东为该房屋的实际承租人。对南关办事处的三方协议书，根据本案事实情况与本案诉讼没有矛盾等。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为：陈子华同李复予、孟宪宽等14人签订《房屋租赁协议书》，承租银基商贸城回迁区二层房屋，因李复予、孟宪宽等14人未提供经52户产权人授权或事后追认的证据，故该14人不具有合法代表资格，所以殷占锋与陈子华签订的房屋租赁合同无效。马铁花、刘利民、李铁矿为52户产权人推选且经区政府认可的合法代表人，该三人与元旭东签订的房屋租赁协议合法有效，元旭东具有合法承租权，故本院对殷占锋与元旭东所签租赁协议有效性予以认定。殷占锋分别向陈子华与元旭东交纳的租赁费用，因陈子华不具有合法的承租资格，殷占锋要求其返还重复收缴的租赁费的诉请，本院予以支持。陈子华上诉称殷占锋是自愿交纳租金，且殷占锋知道其缴纳租金的法律责任与法律后果的上诉理由，本院不予认可。陈子华诉称原审法院适用法律错误，本院不予支持。综上，陈子华的上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费121元，由陈子华负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长 宁    宇

                                             审 判 员 陈    予

                                             审 判 员 杨 成 国

                                             二Ｏ一三年七月九日

                                             书 记 员 陈 小 威