上诉人郑州市管城回族区国土资源局（以下简称管城国土局）因与上诉人岑少强租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告、反诉被告）郑州市管城回族区国土资源局。

法定代表人张有锋，局长。

委托代理人郭文瑾，北京大成（郑州）律师事务所律师。

委托代理人高婵，该局法制科长。    

上诉人（原审被告、反诉原告）岑少强，男，汉族，1968年2月26日生。

委托代理人王超、吴玲玲，河南亮辅律师事务所律师。

上诉人郑州市管城回族区国土资源局（以下简称管城国土局）因与上诉人岑少强租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人管城国土局的委托代理人郭文瑾、高婵，上诉人岑少强及其委托代理人王超，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年9月30日，管城国土局（甲方）与岑少强（乙方）签订租赁协议一份，主要约定：甲方在郑州市凤凰路30号有写字楼一幢，将一层临街营业房80平方米租赁给乙方，用于经营土产店，租期l0年，自2007年l0月1日起到2017年l0月1日止；月租金2000元，乙方每次向甲方预付六个月租金，共计12000元，每年6月l0日和l2月30日前付款，先交租金后用房。逾期付款每日加罚违约金3%，累计计算，逾期10日以上，甲方可单方面终止协议；水电由甲方提供，费用由乙方按水、电表记数和供电局、自来水公司的收费标准与房租费用同时付清。协议签订后，管城国土局将涉案房屋交付岑少强，岑少强使用至今。自2010年7月5日起，岑少强未支付房租。

另查明，涉案房屋位置坐落于郑州市管城回族区凤凰路30号院30号楼19号，房屋设计用途为商业服务。

庭审中，岑少强提交证人证言伍份，新闻报道一份，以证明管城国土局拒收房租的事实。

原审法院认为：管城国土局、岑少强签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。管城国土局诉称，因管城国土局单位人员增加，机构调整，急需办公用房。且岑少强一年多未交房租，根据协议约定逾期十日以上，管城国土局可单方面终止协议。因涉案房屋设计用途为商业服务，不属办公用房，且岑少强提供的证人证言及新闻报道均证明管城国土局拒收房租的事实，故管城国土局要求终止租赁协议并责令岑少强搬出所占房屋的诉讼请求，理由不足，原审法院不予支持。因岑少强未支付2010年7月至2012年3月的房租42000元，对此房租，岑少强应当支付管城国土局。岑少强未交房租，原因在于管城国土局拒收，故岑少强不构成违约，管城国土局要求岑少强支付违约金16000元的诉讼请求，理由不足，原审法院不予支持。岑少强辩称，管城国土局违约在先，拒绝收取岑少强主动缴纳的房租，并强行要求岑少强腾出房屋，管城国土局诉请没有相应的法律依据。此项辩称意见，理由正当，原审法院予以采信。岑少强反诉要求管城国土局赔偿违反合同停水停电给岑少强造成的损失10000元，因其未提供证据证明上述主张，故原审法院不予支持。管城国土局针对岑少强的反诉辩称，直到今日岑少强依然占房经营，故请求驳回岑少强的反诉请求。此项辩称意见，理由正当，原审法院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、岑少强于判决生效后十日内支付郑州市管城回族区国土资源局自2010年7月5日至2012年3月31日止的房屋租金42000元；二、驳回郑州市管城回族区国土资源局的其他诉讼请求；三、驳回岑少强的反诉请求。案件受理费1250元，由郑州市管城回族区国土资源局负担345元，由岑少强负担905

管城国土局不服原审法院判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。管城国土局是涉案房屋的所有权人，具有对该房屋的使用权和处分权，可以根据自己的实际需要对该房屋进行使用和处分。原审判决据以认定管城国土局拒收房租事实的新闻报道证据系岑少强恶意搜集所得，且其提供的证人均是管城国土局出租房屋的承租方，与岑少强是同一利益共同体，与管城国土局具有冲突、对立关系，该证人证言不具有证明力。另外，岑少强擅自改变租赁房屋用途，违反了合同约定，应承担违约责任等。请求撤销原审判决，改判支持管城国土局的诉讼请求，并由岑少强承担本案的诉讼费用。

针对管城国土局的上诉，岑少强答辩称：管城国土局与本案房屋所有权没有关系，拒收房租是事实等。一审认定事实正确。                                                                                                              

岑少强不服原审判决，向本院上诉称：一、原审认定事实错误。管城国土局违反合同约定，对涉案房屋断水断电，没有对租赁合同及时充分履行，给岑少强的正常生产经营带来极大的损失和困难。二、原判适用法律错误。依据合同法有关规定，原审法院只能对合同效力进行确认而不能径行判决合同解除或终止。原审法院针对管城国土局合同终止及房屋租金的诉请处理违反了民事诉讼法的相关规定。请求撤销原审判决第一、三项并依法改判，并由管城国土局承担本案一、二审诉讼费用。

针对岑少强的上诉，管城国土局答辩称：自解除合同的通知到达岑少强，合同即已解除。

本院经审理查明事实与原审法院一致。

本院认为：管城国土局与岑少强签订的租赁协议系双方真实意思表示，为有效合同，本院予以确认。双方的租赁协议中约定了解除条件的，在解除条件成就的情况下，另一方有权提出解除合同。双方的租赁协议中未明确约定解除的条件，一方提出解除协议，应当有法定的理由。本案中，管城国土局向岑少强发出解除协议的通知的理由系单位人员增加、机构调整，急需办公用房。该解除理由不是双方约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，管城国土局以该理由提出解除租赁合同，在岑少强不同意的情况下，本院亦不予支持。虽然双方的租赁协议中约定租赁房屋用于岑少强经营土产店，实际使用过程中，一审时岑少强称增加有修脚店，二审时管城国土局称岑少强增加有手机店。但租赁协议中没有约定改变使用用途的解除情形，因此，管城国土局以岑少强改变使用用途为由提出解除协议，应当符合法定的解除理由，也就是应当提供岑少强有使用过程中致使租赁物受到损失的证据，但管城国土局未能提供该证据，该解除理由没有法律依据不能成立，本院不予支持。双方的租赁协议中约定了逾期支付租金的解除条件，管城国土局称岑少强逾期支付租赁费用，管城国土局有权解除协议，但岑少强提供的证人证言和新闻报道可以证明系管城国土局拒收房租，因此，管城国土局称岑少强逾期支付租赁费用而提出解除协议的理由，也与事实不符，不能成立，本院不予支持。岑少强上诉称因管城国土局停水停电给其造成了损失，但未提供证据予以支持，因此，岑少强的该上诉理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。原审法院并没有判决解除或终止双方的租赁协议，因此，岑少强的第二项上诉理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1275元，由郑州市管城回族区国土资源局负担345元，由岑少强负担930元。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长 宁    宇

                                             审 判 员 陈    予

                                             审 判 员 杨 成 国

                                           二Ｏ一三年七月二十二日

                                             书 记 员 陈 小 威