原告（反诉被告）郭雪艳与被告（反诉原告）河南省郎臣置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告(反诉被告)郭雪艳，女，1978年11月3日出生。

委托代理人陈子献，男，汉族，1973年2月10日出生。

委托代理人王晓红，睢阳区东方街道法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）河南省郎臣置业有限公司。住所地：商丘市睢阳区新城办事处珠江路北侧。

法定代表人吴中田，董事长。

委托代理人刘刚、魏银花，河南华豫律师事务所律师。

原告（反诉被告）郭雪艳（以下简称原告）与被告（反诉原告）河南省郎臣置业有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月13日受理后，分别向原、被告送达了受理案件通知书、应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书。被告河南省郎臣置业有限公司于2012年9月20日向本院提起反诉，本院向原告送达了反诉状等法律文书。本院依法组成合议庭，于2013年1月16日在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈子献、王晓红，被告的委托代理人刘刚、魏银花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年11月7日，原被告签订商品房买卖合同，原告以按揭方式购买被告1号楼115号商铺房，并支付了首付款1359262元和相关费用176143元。合同约定被告于2011年3月1日交房，但交房到期后被告以种种理由拒不交房，造成原告巨大的经济损失，被告应依法给予赔偿。被告也没按合同约定给原告办理商铺的产权登记事宜，因而被告的行为严重违反合同约定。请求法院依法判令被告继续履行合同，赔偿原告各项经济损失400000元，并由被告承担本案的诉讼费用。

被告反诉称：原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的状元府第1号楼115号商业房，合同价款2699262元，其中首付1359262元，下余1340000元办理按揭。原告支付首付款后，没有办理银行按揭贷款手续，被告遂通知原告一次性交清下余房款，而时至今日原告仍未交付下余房款，致使被告的利益一直受损，签订合同的目的无法实现。根据合同约定，购买人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，并按累计应付房款0.2%收取违约金。请求法院依法解除双方签订的商品房买卖合同，向被告支付违约金5398元，并由原告负担本案的诉讼费用。

根据原告的起诉和被告的反诉，合议庭归纳本案争议的焦点为：原告的诉讼请求和被告的反诉请求有无事实依据和法律依据。

原告向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件、购房合同书各1份及票据2份，以此证明：⑴、原告主体适格。⑵、双方约定了权利义务及违约金的计算方法，被告严重违约，原告已支付购房款1359262元及其他费用176143元。2、房管局证明1份，以此证明合同实际签订时间应为2010年11月7日，即原告交款的时间。3、房屋租赁合同书1份，以此证明同位置同地段同类商铺年租金为55000元。4、评估报告书1份，以此证明115商铺房租评估价为每平方25元。5、证人陈振涛、林择业当庭证词，以此证明原告已按期将按揭材料交给被告，被告拒收，并说等待通知，按揭的责任在被告。6、照片若干及房屋交接手续1份，以此证明原告已按时到被告处接收房屋，被告交房不符合交房条件，原告拒收房屋，责任应由被告承担。7、河南法制报刊登的同样案例一份，以此证明郑州法院对类似案例判决情况，请法院参考。8、企业基本注册信息查询单一份，以此证明被告单位基本情况。

被告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同，以此证明合同对于付款方式进行了明确约定，因原告违反约定不付购房款，致使开发商无法实现合同目的，被告逾期交房及要求解除合同理由正当，且不应承担违约责任。2、被告于2011年11月22日向原告发出的商品房交付通知书1份，以此证明被告已于2011年12月22日通知原告接房。

庭审中，被告对于原告提交的证据1、2、8无异议，其证据效力本院予以确认。对于证据3异议认为，该证据与本案无关，合同已对违约责任作出约定，未约定赔偿租金。对证据4异议认为，委托时间发生在诉讼期间，该评估报告既非法院对外委托，也未通知被告参与，属于原告单方所为，不能作为定案依据。对证据5异议认为，证人均未见到按揭材料，也未见到被告方工作人员，即便证言内容真实，也达不到原告证明目的。对证据6异议认为，交接手续不是该套房屋的，照片本身不显示哪套房屋，是否存在质量问题需要鉴定。对证据7异议认为，该判例不属于证据，也不具有指导意义。本院认为证据3、4，合同中对于逾期交房的违约责任已经作出明确约定，不包含业主的租金损失，评估报告书委托程序不合法，本院不予采信，被告异议的理由成立，对此本院予以支持。对于证据5本院认为，两位证人仅能证明跟随的丈夫陈子献到过被告售楼处附近，既未看到按揭材料也未见到售楼处工作人员，无法证实原告已将按揭材料交与被告及其拒收的事实，被告异议的理由成立，对该组证据的证明力本院不予确认。对于证据6，本院认为房屋交接手续是105号房的，与本案不具有关联性，照片确实无法显示与115号商铺的关联性，是否有质量问题应通过鉴定加以证实，仅凭照片无法直观显示质量问题，被告异议的理由成立，对此证据的证明力本院不予确认。对证据7本院认为不属于证据范畴，不能作为证据使用。

庭审中，原告对于被告提交的证据1真实性无异议，其效力本院予以确认。对于证据2异议认为，被告提交的商品房交付通知书是105号房的，不是115号房的，该通知不能作为被告不承担违约责任的依据，原告拒收房屋责任在于被告。本院认为，根据交易习惯及合同约定，应当先交清房款再办理房屋交接手续，在原告按揭不能的情况下，理应按照约定将下余购房款付清，被告通知原告接房，包含着督促原告交付下余房款的意思表示，原告收到该通知后仍未交清下余购房款，已违反合同约定，原告异议的理由本院不予支持。

依据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本院确认案件事实如下：2010年11月7日，原被告签订商品房买卖合同，合同编号为2011-12792。合同约定：“原告购买被告开发的状元府第1号楼115号商铺，房款为2699262元，其中首付款为1359262元，其他费用为176143元，下余1340000元办理按揭贷款，交房时间为2011年3月1日；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金”。补充协议中双方约定：“如买受人选择按揭贷款方式，买受人应于本合同签订后15日内提供银行所需相关的证明文件办理按揭贷款手续，买受人逾期不提供或者不办理的，每逾期一日按申请贷款总额的万分之五向出卖人承担违约金。因买受人原因无法取得按揭贷款手续的（买受人在提供按揭资料30日内银行仍未给予办理借贷手续的，视为买受人原因无法办理按揭），出卖人可以要求买受人变更付款方式为一次性付款，买受人应自出卖人通知之日起10日内一次性付清房款”。本案 原告在交纳首付款和相关费用后，未办理银行按揭贷款，也未将下余购房款付清。2011年12月22日，被告通过特快专递向原告发出了商品房交付通知书，原告接此通知后仍未支付下余房款。

本院认为，双方签订的商品房买卖合同及所附的补充协议系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。根据合同约定及交易习惯，原告支付购房款在先，被告交付房屋在后。办理银行按揭贷款应为购买人义务而非出卖人义务，出卖人仅付协助义务。因原告既未办理银行按揭贷款也未付清下余购房款，被告行使先履行抗辩权不予交付房屋理由正当，不属于违约行为，原告要求继续履行合同、要求被告赔偿损失400000元的诉讼请求本院不予支持。被告提起反诉要求解除双方签订的编号为2011-12792的商品房买卖合同并要求原告支付违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告已经收取原告的首付款及代收的其他费用应当返还给原告。违约金按照合同约定计算公式为：2699262×0.002（百分之0.2）=5398.52元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）郭雪艳的诉讼请求。

二、解除原告（反诉被告）郭雪艳与被告（反诉原告）河南省郎臣置业有限公司签订的编号为12792号商品房买卖合同。

三、被告（反诉原告）河南省郎臣置业有限公司返还原告（反诉被告）郭雪艳已付首付款1359262及代收的其他费用176143元。

四、原告（反诉被告）郭雪艳向被告（反诉原告）河南省郎臣置业有限公司支付违约金5398.52元。

上述款项自判决生效后10日内付清。

若不能按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。

一审案件受理费7400元，反诉费25元，计7425元，由原告（反诉被告）郭雪艳承担。

如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

                                             审  判  长  高德厂

                                             审  判  员  贾立法

                                             审  判  员  张  敏

                                             二0一三年一月三十日

                                             书  记  员  李华伟