上诉人郑州市城市建设开发总公司（以下简称城开总公司）、郑州城开建筑设计有限公司（以下简称设计公司）与被上诉人河南惠发医药连锁有限公司（以下简称惠发公司）房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）郑州市城市建设开发总公司。

法定代表人谢丽亚，经理。

委托代理人韩成亮，河南贤明律师事务所律师。

上诉人（原审被告）郑州城开建筑设计有限公司。

法定代表人孙丽建，董事长。

委托代理人袁顺灼，河南贤明律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）河南惠发医药连锁有限公司。

法定代表人王发田，董事长。

委托代理人马新民，河南良仁律师事务所律师。

上诉人郑州市城市建设开发总公司（以下简称城开总公司）、郑州城开建筑设计有限公司（以下简称设计公司）因与被上诉人河南惠发医药连锁有限公司（以下简称惠发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2012）中民二初字第1886民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人城开总公司的委托代理人韩成亮，上诉人设计公司的委托代理人袁顺灼，被上诉人惠发公司的委托代理人马新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  

原审法院经审理查明：原告惠发公司，原名为河南惠发医药有限公司，2006年3月6日起变更登记为现名，法定代表人为王发田。设计公司，原为郑州市城建开发建筑设计院，1999年9月份前主管部门为城开总公司，经济性质为全民，1999年9月份，被告城开总公司同意注销郑州市城建开发建筑设计院，工商登记“企业送交公章情况”内容为“未交公章。重新登记为股份合作制企业，名称未变公章继续使用”。1999年9月份，郑州市城建开发建筑设计院申请并登记开业，性质为股份合作制，法定代表人为赵明轩，后变更名字为郑州天工城建设计有限公司，2005年5月10日，郑州天工城建设计有限公司及其股东申请变更股份合作制为有限责任公司，2005年7月4日，郑州天工城建设计有限公司申请变更登记为设计公司，法定代表人为赵明轩，后法定代表人变更为谢丽亚。2003年12月12日，城开总公司取得（2003）郑城建管许字（0663）号建设工程规划许可证、2004年4月7日取得410102200404070101号建筑工程施工许可证。

2004年4月30日，城开总公司作为甲方、设计公司作为乙方(合同名称为郑州市城建开发建筑设计院）、惠发公司作为丙方(合同名称为河南惠发医药有限公司）签订《商品房买卖协议》一份，该协议主要约定：一、项目情况为位于郑州市中原区汝河路北，沿桐柏路东，所建综合楼以甲方名义报建，建筑规划许可证号为（2003）郑城建管许字（0663）号、建筑施工许可证号为410102200404070101等；二、丙方所购商品房的基本情况为合同项目的一层（不含门厅、电梯及相邻楼梯间）、二层、三层，具体房产以乙方提供给丙方的房屋平面图为准，商品房的用途为商业、办公用房等；三、计价方式与价款为该商品房按建筑面积平均每平方米3421.1元的单价计算总房价款，共计为650万元，协议约定面积与房产登记面积有差异时，按房产证面积调整总房价款；四、付款方式及期限为本协议生效后当日内丙方向乙方支付首付房款300万元，房屋主体封顶后5日内丙方向乙方支付房价款200万元，丙方领取该商品房产证、消防合格证（复印件）前丙方向乙方支付房价款80万元，剩余房价款在该商品房经综合验收合格满一年后5日内一次性付清；五、交付期限为乙方应在2004年12月31日前将综合验收合格的该商品房交付丙方使用；六、其他约定为：1、乙方负责在2005年4月30日前为丙方办理完成房产过户手续，甲方丙方应给与积极配合，并按照本协议约定的原则和有关部门的要求及时签订房产及土地过户需要的各项手续，2、办理房产证、土地证等各种税费均由乙方承担，甲方不承担任何费用，在不增加丙方经济负担的情况下，丙方应及时无条件配合甲方及乙方签订有关手续，以减少乙方办证费用的支出，3，违约的，从违约之日起，违约方每天应按总房价款的千分之五向守约方支付违约金，违约时间超过一个月，违约金加倍计算等。

2004年9月17日，设计公司作为乙方(合同名称为郑州市城建开发建筑设计院）、惠发公司作为丙方(合同名称为河南惠发医药有限公司）签订补充协议一份，主要内容为:一、本补充协议双方签订后，丙方向乙方支付第二批购房款200万元，乙方不再提丙方违约付款及支付滞纳金之事，丙方不再提以前出现的工程质量问题，二、乙方负责为丙方开具400万元合法的购房发票，剩余250万元可使用其他发票后收据，三、丙方在入住该商品房10日内支付乙方第三批房款50万元，在乙方为丙方办理该商品房房产证、土地证、消防合格证时，在向乙方支付50万元，下余50万元丙方拿到消防证、房产证、土地证后支付等。

上述协议和补充协议签订后，惠发公司付款情况为：2004年4月30日付款240万元，2004年5月22日付款60万元，2004年9月3日付款200万元，2005年9月9日付款20万元，2005年9月15日付款10万元，2006年11月21日付款20万元，2006年12月8日付款20万元，2007年2月8日付款10万元，2008年2月5日付款5万元。

2012年7月25日，惠发公司向城开总公司通过银行转款15万元。

2005年9月，郑州市郑房测绘队作出本案所涉的房产分户图，该图显示2005年房产建成，总层数7层，所在层数1-3，产权面积2011.09平方米。

2006年8月4日，城开总公司取得包括本案所涉房屋在内的编号为郑房权备案字第0604000685号的郑州市商品房屋产权登记备案证。该证显示房屋坐落为桐柏南路9号，总层数7层，所在层数1-3，建筑面积2011.09平方米，设计用途商业服务。

2007年4月30日，河南省测绘产品质量监督站作出《关于中原区汝河路北、桐柏路东的“桐柏南路9号”综合办公楼测绘公摊面积情况的处理意见》，主要内容为郑州市郑房测绘队测绘的“桐柏南路9号”综合办公楼，因资料收集不全造成公摊面积计算方法不妥，有城开总公司收回在郑州市房地产管理局备案的郑房权备案字第0604000685号房屋备案证明，重新向郑州市房地产管理局有关部门申请房屋备案证明，然后有郑州市郑房测绘队对“桐柏南路9号”综合办公楼按照现有资料进行重新到现场测绘。

2009年12月17日，郑州市郑房测绘队作出《关于处理惠发医药公司的人大信访事件的情况汇报》，主要内容显示该队对人大信访转办函的惠发公司购买房产进行测绘之事进行处理、协调的情况，该队于2007年5月25日对城开总公司、设计公司、惠发公司进行协调未达成一致意见。

2010年6月8日，河南省测绘产品质量监督站作出《关于惠发公司对“郑州市中原区汝河路北、桐柏路东的桐柏南路9号”综合办公楼1-3层测绘面积提出异议的处理意见》，主要内容显示惠发公司购买的房产经郑州市郑房测绘队测量面积为2011.09平方米，对测量面积惠发公司向该站提出异议，根据多次会议达成的测量面积结果确定，建筑设计院承担其使用一楼门厅的公摊面积27平方米，惠发公司购置的1-3层的计算面积为1967.48平方米，房产证产权面积最终按郑州市郑房测绘队测量面积2011.09平方米办理。

还查，惠发公司曾于2012年8月7日以城开总公司为被告起诉来院，诉讼要求履行合同义务、办理位于房产及土地办证登记手续，并承担办证产生的各种税费。2012年8月28日、9月10日，被告建筑公司通过特快专递邮件方式向惠发公司发出解除《商品房买卖协议》和《补充协议》通知各一次，但均未能有效送达惠发公司。2012年 9月24 日，惠发公司撤回起诉。

诉讼中，本院对本案进行了调解，但调解无效。调解后惠发公司以“如果郑州市城市建设开发总公司、郑州城开建筑设计有限公司不认可于2012年7月25日向郑州市城市建设开发总公司通过银行转款15万元系付房款，那么，只要能够化解矛盾，解决纠纷，我方可以再向法院提交15万元，如果法院最终认定2012年7月25日付款行为有效，再退回我方，如果法院最终不认定2012年7月25日付款行为有效，该15万元作为房款设计公司也可以随时随地得到该15万元”为由向本院提交15万元定期存单一份。

原审法院院认为：惠发公司与城开总公司、设计公司之间形成的《商品房买卖协议》和《补充协议》，是在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，亦符合法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定的内容享有权利和履行义务。

本案争议的焦点系惠发公司要求二被告协助办理房产证、土地证的条件是否已经成就。惠发公司作为房产买受人，主要义务是按照合同约定的数额和期限支付房款，二被告作为本案所涉房产的合法登记的建设单位、房屋所有权人和实际房款受益人，主要义务是按照合同约定的期限交付房屋和按照约定的方式为惠发公司办理房产证、土地证。经查《商品房买卖协议》和《补充协议》对惠发公司的房款支付期限约定不同，《补充协议》约定惠发公司在办证时支付的数额大于《商品房买卖协议》约定的数额，城开总公司虽未签字，但其作为受益方在之后未提出异议，视为其认可该《补充协议》，故惠发公司应当按照《补充协议》约定的“丙方在入住该商品房10日内支付乙方第三批房款50万元，在乙方为丙方办理该商品房房产证、土地证、消防合格证时，在向乙方支付50万元，下余50万元丙方拿到消防证、房产证、土地证后支付等”内容履行付款义务，其按约定履行付款义务后，有权要求被告履行办理房产证、土地证的义务。经查惠发公司至2012年7月25日共向设计公司付款585万元，向城开总公司付款15万元，二被告对该15万元不予认可，诉讼中惠发公司还向法院提交了15万元的定期存单，惠发公司系积极履行了约定数额的付款义务，故其有权要求作为本案所涉房产的合法登记的建设单位和房屋所有权人城开总公司、作为实际房款受益人的设计公司共同协助办理房产和土地的登记义务。关于办理房产证、土地证的的登记内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，查郑州市郑房测绘队作出分户图本案所涉的房产内容为“总层数7层，所在层数1-3，产权面积2011.09平方米”，郑州市商品房屋产权登记备案证内容为“房屋坐落为桐柏南路9号，总层数7层，所在层数1-3，建筑面积2011.09平方米”，河南省测绘产品质量监督站作出《关于惠发公司对“郑州市中原区汝河路北、桐柏路东的桐柏南路9号”综合办公楼1-3层测绘面积提出异议的处理意见》内容为“根据多次会议达成的测量面积结果确定，设计公司承担其使用一楼门厅的公摊面积27平方米，惠发公司购置的1-3层的计算面积为1967.48平方米，房产证产权面积最终按郑州市郑房测绘队测量面积2011.09平方米办理”，三者对于本案所涉房产面积均为2011.09平方米，面积一致、明确，故惠发公司要求二被告履行2004年4月30日商品房买卖协议的义务，为惠发公司办理位于郑州市中原区桐柏南路9号一、二、三层2011.09平方米商品房的房产及土地办证登记手续的诉请，予以支持。

关于二被告辩称，其中合同已经解除的意见，经查被告设计公司通过特快专递邮件方式向惠发公司发出解除《商品房买卖协议》和《补充协议》通知是在诉讼过程中作出的，在惠发公司就合同争议提交司法裁决期间，可以提出相应的抗辩或反诉，其单方作出的要求解除合同行为，没有法律依据，不予采纳；其中辩称的办证条件不成就的意见，经查在《商品房买卖买协议》约定为“乙方负责在2005年4月30日前为丙方办理完成房产过户手续”，在《补充协议》中约定为“丙方在入住该商品房10日内支付乙方第三批房款50万元，在乙方为丙方办理该商品房房产证、土地证、消防合格证时，在向乙方支付50万元，下余50万元丙方拿到消防证、房产证、土地证后支付等”，故约定的办证条件为惠发公司交足600万元（总价款为650万元），600万元中的第三批为50万元，在乙方为丙方办理该商品房房产证、土地证、消防合格证时支付，该约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，双方均享有同时履行抗辩权，现查惠发公司已履行了交付600万元房款的义务，故惠发公司有权要求被告履行有关办证义务，故该意见不予采纳；其中辩称办证面积和合同面积不一致的意见，本案合同面积系在房产未建成前进行的约定，而房屋建成后实际面积与合同面积产生误差，符合交易习惯，由于惠发公司购买的房产为“桐柏南路9号一、二、三层”，误差面积与合同面积无法单独分割，且有关规定对此有相应的处理办法，故双方由于面积误差引起的纠纷，可以在办证确定后依据有关规定、合同约定通过协商或另行提起诉讼解决，该意见不予采纳；其中辩称撤诉后重新诉讼后放弃税费负担诉讼请求和诉讼办证会引起税费偷逃及高额税费负担不能实现合同目的的意见，一、撤诉后重新诉讼时放弃原诉请的税费负担的请求，是惠发公司的诉讼权利，惠发公司可以依法自由处分，二、向有关机关交纳税费是应纳税和缴费单位应尽的法定义务，由有关税费征管机关向法定的义务人根据有关法律、行政法规等规定进行征缴；向合同权利人履行办证义务是民事义务，由义务人按照民事法律规定和民事合同约定向权利人履行，两者义务性质不同，权利义务主体和内容不同，履行方式和对象不同，不具有替代性，税费的具体数额，应在应纳税和缴费单位向有关部门交纳后才能确定，故因税费的负担引起的有关纠纷，双方可以在税费具体数额并实际缴纳后，依据法律规定、合同约定通过协商或另行提起诉讼解决，根据鼓励交易原则，该意见不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，原审法院判决如下： 城开总公司、设计公司在判决生效之日起十日内协助惠发公司办理位于位于郑州市中原区桐柏南路9号一、二、三层2011.09平方米商品房的房产及土地权属登记手续。案件受理费100元，由城开总公司、设计公司负担。

宣判后设计公司不服，向本院上诉称：一、原审违反诉讼程序。1、惠发公司在起诉时不具诉权，应驳回其诉讼。原审认定的15万元存单，在原审时从未向我方出示、质证，原审单方收取惠发公司15万元并作为履行合同依据，违反法定程序。按照合同约定惠发公司应支付购房款，起诉前其仅支付585万元，未满足合同约定的600万元办证条件。2、原审人为地割裂了签订商品房销售联机备案合同、依据合同纳税、再办理产权登记手续的法定办证程序。惠发公司上次起诉诉请为：要求我方为其办理房产及土地登记手续，并承担办证产生的各种税费；但本次起诉诉请为要求办理房产及办证登记手续。未要求我方承担办证产生的各项税费，但在诉讼理由中书明“两被告还应承担办证产生的各种费用，待该费用产生后另行主张权利”，证明其也认为不能割裂签订联机合同、纳税、办证登记的法定办证程序。3、原审及惠发公司均人为回避能够证明签订联机合同、依合同纳税、再办理产权证系不可分割法定办证程序的证据。我方在原审提交的证据作为诉争房产同性质的其他业主办证实例和相关政策及规范性文件已经证明法定办证程序不可割裂。4、惠发公司两次诉请变化是为了故意割裂法定办证程序而为。二、原审违反法定办证程序，不仅无法执行，且导致涉嫌偷税犯罪，应予撤销。1、惠发公司拒不按协议约定付款、拒不办证，应承担全部责任。惠发公司以不认可备案测绘的面积为由，违反协议约定拒绝履行付款义务，拒绝签订联机备案合同和提交过户各项手续，导致合同无法及时履行，在此情况下，我方发函通知其解除了合同。2、原审回避惠发公司应承担的按约付款和及时签订备案合同等所需手续的先合同义务，单方面要求我方履行办证义务，剥夺了我方后合同履行义务和解除协议的合法权益。3、目前若按原审判决办理产权登记，需缴纳的各种税费已远超协议总购房款，将导致涉嫌偷税犯罪，客观上也无法执行。税收征收的计算方式是法定且固定的，随时间变化而变化，本案的办证和纳税应同时进行。若现在办理产权登记可以确定应缴纳的各种税费在788万元以上，远超总购房款和当年及时办证所地产生的约54.6万元税费。我方及设计公司无合同义务、也无能力承担因惠发公司违约造成的税费增加部分的巨额纳税损失。4、原审适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条系适用法律错误。该司法解释仅适用于预售商品房签订的合同，及合同签订时未竣工验收，面积未经房管部门确定，而本案合同具备了现房销售资格，并通过验收。5、原审认定“三者对本案所涉房产面积为2011.09平方米，面积一致、明确”混淆，规避了惠发公司的违约责任。我方及设计公司对办证面积始终无异议，但惠发公司起诉前一直对办证面积不予认可且拒绝办证，导致合同不能及时履行，其在起诉时认可该面积并要求办证，不能以此免除其之前的违约责任。因其根本违约，造成税费增加远超协议总额的结果，合同客观无法履行，故应解除合同。退一步讲，若恢复协议并履行，惠发公司应首先承担增加的税费和给我方造成的各项损失，同时进行违约赔偿。三、诉讼前，双方合同已解除，应驳回惠发公司诉讼。因惠发公司行为已构成根本违约，致使协议目的无法实现，我方无奈于诉讼前通过邮寄方式书面通知其将两份合同全部解除。并在邮件封面注明解除合同通知书，邮局回执上签署的是拒收，按法律规定拒收视为有效送达，协议已解除。综上，请求撤销原审判决，驳回惠发公司的诉讼请求。

上诉人城开总公司不服原审判决，向本院上诉称：原审人为混淆两份协议，混淆我方合同义务。本案涉及两份合同，原审判决我方对两份协议均承担合同义务不符合事实。2004年4月30日商品房买卖协议系三方签订；2004年9月17日补充协议系惠发公司与我方签订，我方仅对商品房买卖合同承担合同义务，对补充协议没有任何合同义务，且针对两份协议均非受益方。惠发公司在先后两次诉讼中提出的请求均为要求我方履行商品房买卖合同义务，为其办理房产及土地办证登记手续，在其诉讼理由中也没有提及补充协议，但原审依据商品房买卖合同和补充合同两份合同，且认为我方对两份合同均有合同义务，违反不告不理原则。其他上诉意见与另一上诉人设计公司相同。请求撤销原审判决，驳回惠发公司的诉讼请求。              

被上诉人惠发公司针对两上诉人的上诉共同口头答辩称：原审认定事实清楚，判决公正。为设立新合同以补充合同处理，不能把补充合同与原合同分开，补充合同仅涉及主合同中设计公司与我方之间购房款支付期限，与城开总公司无关。两者的权利义务纳入主合同是有效的，近10年中城开总公司未提出异议，合同符合基本原则。因设计公司改制注销，由于工商机关没有处理好，经查询工商档案，我方以为设计公司不存在了，导致合同没有履行，才把15万元付给另一上诉人城开总公司，在调解中对方不认可的情况下，做出无奈之举将15万元交至法院。房产办证依据测绘的面积，房款的发生就必然纳税，二上诉人理应纳税，双方合同发生在2004年，与现在的房价有差距，税款以650万元为基数为130万元，本案涉及合同效力、权利义务、应否履行。因发生诉讼，二上诉人可以提出反诉以解除合同。请求驳回上诉，维持原判。

本案二审经审理查明事实与原审相同。

本院认为：惠发公司、城开总公司、设计公司所签订的商品房买卖合同和补充合同，均系当事人真实意思表示，内容并不违反现行法律规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行其权利义务。合同约定的总房款为650万元，其中50万元在办理消防证、房产证、土地证后再行交纳。补充合同中约定的收取房款主体为设计公司，惠发公司依约向设计公司交付房款共计585万元，下余15万元因设计公司改制而对城开总公司进行支付，因两上诉人对此不予认可，惠发公司又于诉讼中向法院予以提存，已履行合同约定付款义务。且即使该15万元未予支付，也并不构成根本违约，不符合合同解除的条件。原审判决两上诉人协助惠发公司办理房产及土地权属登记并无不当，本院予以维持。关于城开总公司、设计公司上诉称原审违反了签订联机合同、纳税、办证的程序问题。本案中，惠发公司的诉讼请求为其办理房产及土地证登记手续，并不涉及相关税费的承担，对此双方可以另行起诉予以解决。综上，城开总公司与设计公司的上诉理由，均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由城开总公司负担100元，设计公司负担100元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  苟  珊

                                             审  判  员  秦  宇

                                             代理审判员  史焕乾

                                             

                                             二○一三年八月十二日

                                             

                                             书  记  员  徐若莹