上诉人河南兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）与被上诉人刘艳娜买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）河南兰德置业有限公司。

法定代表人关铁丁，执行董事。

委托代理人吕晋宇，河南明商律师事务所律师。

委托代理人刘丽勤，河南明商律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）刘艳娜，女，汉族，1980年2月17日出生。

委托代理人刘龙涛，男，汉族，1979年11月28日出生，系刘艳娜配偶。

上诉人河南兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）因与被上诉人刘艳娜买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第996号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人兰德公司的委托代理人吕晋宇、刘丽勤，被上诉人刘艳娜及其委托代理人刘龙涛参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年5月13日，刘艳娜与兰德公司签订商品房买卖合同一份，约定刘丽娜购买兰德公司开发的商品房一套，座落于二七区嵩山路西、安康路南2幢2单元27层2704号。建筑面积128.08平方米，单价每平方米4807.75元，总计615776元。兰德公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的规定，将经设计、勘查、施工、监理、建设五大主体单位验收合格的，并符合合同约定的商品房交付使用，但遇不可抗力、政府重大城市规划、市政工程、地下文物障碍或恶劣气候影响合同约定工期的，双方同意另行约定顺延交房，除双方协商同意解除合同或变更合同外，兰德公司可据实予以延期；除特殊情况外，逾期交付的，不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兰德公司按日向刘丽娜支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，刘丽娜有权解除合同。如继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，兰德公司按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘丽娜全额交付了购房款615776元，兰德公司向其开具了发票。合同约定的交付日期到期前，兰德公司向刘丽娜邮寄了交付通知，刘丽娜未接收房屋。2012年1月5日，刘丽娜对所购房屋进行了验收，认为存在质量问题，未予接收。刘艳娜所在的“兰德喜多家”小区多名业主均发现房屋存在质量问题，向兰德公司发出告知函。多名业主在网上对兰德公司强制交房的行为进行投诉，郑州市住房保障和房地产管理局对网友进行了回复并附上一份兰德公司的维修承诺。郑州电视台“商都地产”栏目也对此进行了采访报导。2012年5月4日，刘艳娜签收了收楼交接书，并领取房屋钥匙。后刘艳娜以兰德公司强制交付不符合条件的房屋已构成违约为由，诉至法院。

原审法院另查明，兰德公司提交的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示该小区竣工验收时间为2012年3月7日。

原审法院又查明：2012年1月1日，即合同约定的交付时间的次日，至2012年3月7日，共计66天，以615776元为基数，按日万分之一计算的违约金为4064元。

原审法院认为：刘艳娜与兰德公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案中，合同约定的交房日期为2011年12月31日，兰德公司虽然在此之前向刘艳娜发出交房通知，但此时该小区并未验收合格，不符合合同约定的交付条件。因此，兰德公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。因涉案房屋于2012年3月7日经竣工验收合格，应以此日期作为符合合同约定的交付日期。故刘艳娜要求兰德公司支付违约金的诉讼请求，对2012年1月1日至2012年3月7日之间的违约金予以支持。关于刘艳娜要求兰德公司支付之后的违约金问题，合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，该房屋已于2012年3月7日竣工验收，符合了合同约定的交付条件。刘丽娜没有接收房屋，致使损失扩大，因此对该部分的损失不能要求予以赔偿。因刘丽娜未向法院提交赔偿损失的相关证据，且违约金的性质为补偿性，刘艳娜既使存在租房损失，但兰德应承担的违约金已足以弥补其损失。因此，对刘艳娜要求兰德公司赔偿该部分损失的诉讼请求，不予支持。兰德公司对此的辩称理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、兰德公司于判决生效之日起十日内向刘艳娜支付违约金4064元；二、驳回刘艳娜的其他诉讼请求。案件受理费85元，刘艳娜负担35元，兰德公司负担50元。

宣判后兰德公司不服，向本院上诉称：一、竣工验收时间是2011年11月29日，工程在合同约定的期限内已经五大主体单位验收合格，不构成违约。根据合同约定，交付条件是经设计、勘察、施工、监理、建设方五大主体单位验收合格。2011年11月29日，五大主体对工程作出全面评价，并作出验收合格的意见，符合交房条件，因此交房日期是2011年11月29日。2012年3月7日是我方向房管部门提交竣工验收备案的时间，不应作为我方违约的依据。二、我方在2011年12月31日前已履行了交房义务，不构成违约，不应承担违约责任。我方已按照合同约定于2011年12月14日，将收房通知单邮寄给刘艳娜，通知其前来验收房屋，刘艳娜拒绝收房不能要求我方承担违约责任。请求撤销原审判决，予以改判，并由刘艳娜承担本案诉讼费用。

被上诉人刘艳娜口头答辩称：兰德公司当时房屋并不符合交房条件，小区没有大门，自来水也没有，房屋质量也不合格，墙灰脱落钢筋裸露，各种设施都未达到，房子没有下水，院里全是污水，竣工备案证也是在2012年才办理的，虽当时通知收房，但因房屋质量不合格，我们才没有收房。请求驳回上诉，维持原审判决。

本院二审经审理查明的事实与原审相同。

本院认为：刘艳娜与兰德公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，刘艳娜如约支付全部购房款项，兰德公司未依约交付房屋，系违约，应承担相应的违约责任。虽兰德公司在合同中约定的交房日期内向刘艳娜日发出收房通知，但此时讼争房屋存在质量问题，并未验收合格，不具备交付条件，故对兰德公司上诉称其已在合同约定日期内履行交房义务，其行为不构成违约的理由不符合实际情况，本院不予支持。综上，原审认定事实正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费85元，由兰德公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  苟  珊

                                             审  判  员  马  莉

                                             审  判  员  曾小潭

                                             二○一三年八月十五日

                                             书  记  员 徐若莹