王素云诉曹志华、王庆芝、高永超、潘海如房屋买卖合同纠纷一案

原告王素云，女，汉族，54岁。

委托代理人乐杰鸿、刘会阳，河南博正律师事务所律师。

被告曹志华，男，汉族，54岁

委托代理人许爱军、陈鹏，均系河南闻禹律师事务所律师。

被告王庆芝，女，汉族，45岁

委托代理人许爱军、陈鹏，均系河南闻禹律师事务所律师。

被告高永超，女，满族，29岁。

委托代理人姚万朝，河南英伦律师事务所律师。

被告潘海如，女，汉族，28岁

委托代理人徐承磊，郑州市二七区嵩山法律服务所法律工作者。

委托代理人冯爱霞，河南良笛律师事务所律师。

原告王素云诉被告曹志华、王庆芝、高永超、潘海如房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王素云及其委托代理人乐杰鸿，被告曹志华、王庆芝的委托代理人许爱军，被告高永超的代理人姚万朝，被告潘海如的代理人冯爱霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王素云诉称：原告与被告曹志华原系夫妻，双方于1997年离婚，离婚时双方约定包括郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元2层4号房产在内的财产归原告所有。此后原告一直在上述房内居住至今并由原告交纳电费、水费、暖气费等各项费用。2011年5月20日，被告曹志华、王庆芝与被告高永超在原告不知情的情况下将一直由原告居住的上述房屋以明显不合理的低价转让给被告高永超，2012年3月1日，被告高永超又将该房屋以1万元的价格转让给被告潘海如。四被告的行为，导致原告无法在二七区淮河路69号院1号楼2单元4号居住。四被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、确认被告曹志华、王庆芝与被告高永超于2011年5月20日签订的房屋买卖合同无效；2、确认被告高永超与被告潘海如于2012年3月1日签订的房屋买卖合同无效；3、诉讼费由被告承担。

原告提交的证据有：1、郑州市二七区人民法院（1997）二七民初字第1408号民事调解书及（1999）二民初字第1943号民事判决书各一份；2、郑州市中级人民法院（2008）郑民二终字第1346号民事判决书1份；河南省高级人民法院（2010）豫法民申字第00864号民事裁定书1份；3、被告曹志华、王庆芝与被告高永超于2011年5月20日签订的郑州市存量房买卖合同及被告高永超与被告潘海如于2012年3月1日签订的郑州市存量房买卖合同各一份。

被告曹志华、王庆芝辩称：1、被告曹志华、王庆芝所卖房屋是被告曹志华的合法财产，有房产证；2、被告曹志华、王庆芝是将房屋以19万市场价卖给被告高永超，并非原告所称的5万元，双方买卖行为合法，原告诉求无事实依据。

被告曹志华、王庆芝提交证据：1、河南国银投资担保有限公司证明一份；2、张X与曹志华借款合同一份；3、被告曹志华与被告高永超于2011年5月18日签订的房屋买卖合同一份；4、房屋所有权证复印件一份；5、二七区人民法院（2008）二七行初字第48号行政判决书；6、郑州市中级人民法院（2009）郑行终字第106号行政判决书。

被告高永超辩称：1、原告所诉的2份合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立之后生效；2、在签订2份合同时被告高永超尽到了义务，不存以不合理低价转让房产的行为，况且以不合理低价转让系撤销权，不是无效行为；3、物权已经变动；4、即使被告曹志华是无权处分，合同法五十一条未规定无权处分的合同无效，物权法规定合同应为有效，由此造成的侵权纠纷应通过侵权之诉解决而非本案的确认之诉。

被告高永超提交证据：第一组：1、曹志华郑房权证字第0201034861号房产证复印件一份；2、曹志华、王庆芝家庭个人住房档案一份；3、被告曹志华与被告高永超于2011年5月18日签订的房屋买卖合同一份；4、被告曹志华、王庆芝与被告高永超于2011年5月20日签订的郑州市存量房买卖合同一份；5、被告曹志华与被告高永超签订的郑州市存量房交易结算资金监管协议一份；6、曹志华郑州市存量房交易结算资金监管证明一份；7、高永超郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证一份；8、曹志华、王庆芝身份证、户口本、结婚证复印件共四份。第二组：1、曹志华税收通用完税证一份；2、销售不动产统一发票；3、高永超契税完税证一份；4、曹志华出具的收据一份；5、李文辉代曹志华收条一张。第三组：1、曹志华、王庆芝、张玉洁与河南国银投资担保有限公司签订的借款合同公证书一份；2、曹志华、王庆芝和张玉洁签订的郑州市房地产抵押合同一份；3、郑州市管城公证处（2010）郑管证民字第0125号公证书一份；4、曹志华还款承诺书一份。第四组：1、高永超与潘海如房屋买卖合同一份；2、高永超与潘海如郑州市存量房交易结算资金监管协议一份；3、潘海如与饶XX结婚证一份；4、交通银行卡消费单、中国邮政储蓄银行取款凭单、转账凭单共三份；5、高永超收条一份；6、高永超邮政储蓄绿卡对账单一份；7、高永超税收通用完税证一份；8、潘海如郑房权证字第1201019678号房产证书复印件一份。

被告潘海如辩称：1、被告潘海如不应该作为被告，原告诉请是请求之诉，被告潘海如与原告无法律关系；2、被告潘海如与被告高永超的合同有效，被告潘海如在买房时已在房管局公示信息看到房屋为被告高永超所有，尽到审查义务。被告潘海如以28万购房不是低价购买，现房屋已登记在被告潘海如名下，原告诉求无法律依据；3、被告潘海如一直在房内居住至今。

被告潘海如提交证据：1、高永超与潘海如于2012年2月24日签订房屋买卖合同一份；2、郑州市存量房交易结算资金监管协议一份；3、高永超收到潘海如支付房款280000元收条一份；4、潘海如与饶XX结婚证一份，银行凭条三份；5、契税、购房发票及房产证各一份；6、居住证明一份及电费发票一张。

经庭审质证，四被告对原告提交的证据1、2、3真实性均无异议。对被告曹志华、王庆芝提交的证据，原告对证据4、5、6真实性均无异议，对被告曹志华、王庆芝提交的其他证据均有异议，认为证据1不能证明担保公司的存在，证据2抵押不合法，证据3违反法律规定，被告高永超、潘海如对被告曹志华、王庆芝提交的证据均无异议。对被告高永超提交的证据，原告对第一组证据中的1、8号，第二组证据中的1、2、3号真实性无异议，对被告高永超提交的其他证据均有异议，认为第一组证据中的2号证据与本案无关，3号违反法律规定，4、5、6、7不真实，第二组证据中的4、5号证据不能证明被告曹志华收到了房款，第三组、第四组证据与本案无关，被告曹志华、王庆芝、被告潘海如对被告高永超提交的证据均无异议。对被告潘海如提交的证据，原告对证据5真实性无异议，对被告潘海如提交的其他证据均有异议，认为证据1合同违反法律规定，证据2与变更产权登记的合同相互矛盾，证据3不能证明实际收到转让款，证据4与本案无关，证据6不能显示经办人，也没有人出庭作证，不予认可。对本院调取的被告曹志华与被告王庆芝的离婚协议书与离婚登记审查处理表。原告与四被告均无异议。

本院对原、被告提交的证据认证如下：四被告对原告提交的证据1、2真实性均无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性予以认定，对原告提交的证据3，四被告虽无异议，但根据被告曹志华在2011年5月18日与被告高永超签订的房屋买卖合同及被告高永超与被告潘海如于2012年2月24日签订的房屋买卖合同，均与原告提交的证据3相互矛盾，故本院对原告提交的证据3不予认定。对被告曹志华、王庆芝提交的证据4、5、6，原告及被告高永超、潘海如对真实性无异议，本院对被告曹志华、王庆芝提交的上述证据的真实性予以认定，对被告曹志华、王庆芝提交的证据1、2，因不能证明与本案具有关联性，本院对该证据的关联性不予认定。对被告曹志华、王庆芝提交的证据3，因被告曹志华明知出售房屋存有争议且已收到河南省高级人民法院豫法民申字第00864号民事裁定书的情况下，仍将房屋出售给被告高永超，被告高永超未查看房屋现状即与被告曹志华、王庆芝签订买卖合同，且在2011年5月18日签订的房屋买卖合同与2011年5月20日签订的郑州市存量房买卖合同相互矛盾，故对该份证据本院不予认定。原告及被告曹志华、王庆芝、潘海如对被告高永超提交的第一组证据的1、8号真实性无异议，本院对被告高永超提交的上述证据的真实性予以认定，对被告高永超提交的第一组证据中的2号不能证明与本案具有关联性，本院不予认定，对被告高永超提交的第一组证据的3、4、5、6、7号、第四组证据中的1、2、4、5、6、7、8及第二组证据，因证据之间相互矛盾，本院不予认定，对被告高永超提交的第三组证据，因与本案不具有关联性，本院不予认定，对被告高永超提交的第四组证据中的3号真实性，本院予以认定，对被告潘海如提交的证据6及证据4中的潘海如与饶XX结婚证真实性，本院予以认定，对被告潘海如提交的证据1、2、 3、5及证据4中的银行凭条，因证据之间相互矛盾，本院不予认定。对本院调取的被告曹志华与被告王庆芝的离婚协议书与离婚登记审查处理表。原告与四被告均无异议，本院予以认定。。

根据上述有效证据，本院确认如下案件事实:原告与被告曹志华原系夫妻关系，双方于1987年7月21日登记结婚，后因曹志华起诉离婚，1997年8月13日，原告王素云与被告曹志华经我院调解解除婚姻关系，我院作出了（1997）二七民初字第1408号民事调解书，内容为：一、曹志华与王素云自愿离婚；二、财产全部归王素云所有；三、存款一万伍仟元归王素云所有。该调解书生效后，王素云以曹志华已交付了位于郑州市广播局家属院1号楼2单元4号住宅，而拒不交付郑密路5号院2单元8号住宅为由诉至法院，要求依法分割夫妻共同财产，我院以发生法律效力的（1997）二七民初字第第1408号调解书对夫妻共有财产已分割完毕，原告不得重复起诉为由，作出（1999）二七民初字第1943号民事判决书驳回了王素云的诉讼请求。双方离婚后，王素云一直住在郑州市淮河路69号院1号楼2单元4号（即郑州市广播局家属院1号楼2单元4号）。后郑州市广播电视局进行房改，被告曹志华于2002年5月取得了郑州市淮河路69号院1号楼2单元4号住房的房屋所有权证，证号为郑房权证字第0201034861号。2008年3月20日，被告曹志华向我院提起诉讼，请求法院判令王素云停止侵权搬出郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元4号房屋，我院经审理作出（2008）二七民一初字第1057号民事判决书，判令王素云停止侵权并于判决生效十日内从郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元2层4号房屋搬出。原告王素云就我院作出（2008）二七民一初字第1057号判决向郑州市中级人民法院上诉，郑州市中级人民法院经审理作出（2008）郑民二终字第1346号民事判决书，认定郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元4号的房屋虽登记在曹志华名下，但该房屋的权属利益从双方在婚姻关系存续期间交纳集资款之日直至产权证书的办理为一个持续的过程，且根据双方有关离婚的民事调解书内容、引起（1999）二七民初字第1943号民事案件的缘由以及双方离婚后王素云已居住该房屋长达十年的事实，能证明王素云一直是以主张该房屋的权属利益为意思表示，曹志华对此亦是明知。故王素云居住该房屋主观上并无过错，现曹志华仅以产权登记在其个人名下，要求王素云停止侵权搬离该房屋，理由不成立，判决撤销我院（2008）二七民一初字第1057号民事判决书，驳回曹志华的诉讼请求。后被告曹志华向河南省高级人民法院申请再审，河南省最高人民法院于2010年5月7日作出（2010）豫法民申字第00864号民事裁定书，认定争议房屋系曹志华、王素云婚姻存续期间取得的单位集资房，房改时王素云因此未再享有本单位的住房福利。曹志华与王素云在离婚协议中明确约定财产全部归王素云所有，离婚后该争议房屋一直由王素云居住使用，并由王素云交纳水费、暖气费等各项费用。故曹志华以该房屋登记在其名下为由要求王素云向其归还该房屋的理由不能成立，裁定驳回曹志华的再审申请。2011年5月18日，被告曹志华与被告高永超签订的房屋买卖合同约定以190 000元的价格将上述房屋卖与被告高永超，但，2011年5月20日，被告曹志华、王庆芝与被告高永超签订的郑州市存量房买卖合同约定的房屋成交价为50 000元。售房发票、契税证上均显示房屋的价格为215 109.69元。2012年2月24日，被告高永超与被告潘海如签订房屋买卖合同，约定被告高永超以280 000元的价格将上述房屋又卖给被告潘海如，但郑州市存量房买卖合同中显示的交易价格为10 000元，购房发票显示的房款为245 448.71元，被告潘海如于2012年3月5日取得该案房屋的所有权证。现原告认为，其与被告曹志华离婚时明确约定全部财产包括涉案房屋归其所有，原告也一直在涉案房屋居住，并交纳电费、水费等相关费用，被告曹志华、王庆芝与被告高永超、被告高永超与被告潘海如均以不合理的价格对涉案房屋进行了转让，其行为已经侵犯了原告的权利，应为无效，依据上述理由，原告诉至本院。

另查明：被告曹志华与被告王庆芝于2011年11月23日办理了离婚登记。

再查明：王素云曾以郑州市房地产管理局为被告，曹志华为第三人诉至我院，要求郑州市房地产管理局撤销给曹志华颁发的第0201034861号房屋所有权证，我院于2008年10月28日作出（2008）二七行初字第48号民事判决书，维持了郑州市房地产管理局给曹志华颁发的第0201034861号房屋所有权证，王素云诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2009年3月24日作出（2009）郑行终字第106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，根据我院（1997）二七民初字第1408号民事调解书，（1999）二七民初字第1943号民事判决书，郑州市中级人民法院（2008）郑民二终字第1346号民事判决书及河南省高级人民法院（2010）豫法民申字第00864号民事裁定书，本案争议的房屋系原告与被告曹志华在双方婚姻存续期间取得的单位集资房，双方在离婚时又明确约定财产全部归王素云所有，离婚后争议房屋也一直由王素云居住使用，并由王素云交纳水费、暖气费等各项费用。被告曹志华明知上述房屋的权属情况而卖给被告高永超，其行为已违背了民事活动诚实信用原则，应当对自己的行为承担相应的法律后果。被告高永超在与被告曹志华签订房屋买卖合同时，称其未查看该房屋的现状即与被告曹志华、王庆芝签订买卖合同与常理不符，且双方于2011年5月20日签订的郑州市存量房买卖合同又约定房屋的成交价仅为50 000元，故被告高永超与被告曹志华、王庆芝于2011年5月20日签订的房屋买卖合同违背了民事活动中应遵循的等价有偿、诚实信用原则，应为无效。被告潘海如在不了解房屋状况仅凭借房管局公示的信息的情况下购买该房屋，且与被告高永超签订的郑州市存量房买卖合同中约定的房屋成交价为10 000元，不符合房屋买卖的正常交易习惯，其与被告高永超于2012年3月1日签订房屋买卖合同的行为亦为无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第四项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告曹志华、王庆芝与被告高永超于2011年5月20日签订的房屋买卖合同无效。

二、被告高永超与被告潘海如于2012年3月1日签订的房屋买卖合同无效。

案件受理费100元，保全费1520元，由被告曹志华、被告王庆芝、被告高永超、被告潘海如共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。

                                                                                                                     审  判  长       王  迪                                                  人民陪审员      何保险                                                人民陪审员      杜俊荣

                                             二○一三年七月三十一日

                                             书    记   员   段雪培