上诉人河南兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）与被上诉人马留闯房屋买卖合同纠纷一案

上诉人（原审被告）河南兰德置业有限公司。

法定代表人关铁丁，该公司执行董事。

委托代理人吕晋宇，河南明商律师事务所律师。

委托代理人刘丽勤，河南明商律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）马留闯，男，汉族，1984年5月25日出生。

委托代理人张丽苹，女，汉族，1983年11月1日出生。

上诉人河南兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）因与被上诉人马留闯房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰德公司的委托代理人吕晋宇、刘丽勤，被上诉人马留闯的委托代理人张丽苹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年2月28日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的商品房一套，座落于二七区嵩山路西、安康路南4幢8层804号。建筑面积89.89平方米，单价每平方米4856.41元，总金额436 543元。被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计、勘查、施工、监理、建设方五大主体单位验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但遇不可抗力、政府重大城市规划、市政工程、地下文物障碍或恶劣气候影响本合同约定工期的，在影响工期范围内，双方同意另行约定顺延交房日期等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；除本合同规定特殊情况外，被告逾期交付的，按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告分两次交付了购房款436 543元，被告向其开具了发票。2012年3月5日，被告向原告交付所购房屋。房屋交付后，原告所在“兰德喜多家”小区多名业主发现房屋存在质量问题，认为不符合交付条件，并向被告发出了告知函。多名业主在网上对被告强制交房的行为进行投诉，郑州市住房保障和房地产管理局对网友进行了回复并附上一份被告的维修承诺，郑州电视台“商都地产”栏目也对此事进行了采访报导。原告以被告强制交房，交付不符合条件的房屋为由，诉至法院，请求判令：1、被告赔偿违约金并赔偿损失暂计10 627元；2、本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告提交的郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示原告所在小区的竣工验收时间为2012年3月7日。又查明，2012年1月1日至2012年3月7日，共计66天，以436 543元为基数，按日万分之一计算的违约金为2881.18元。

原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应严格按照合同约定履行义务。合同约定的交房日期为2011年12月31日，被告虽然在2012年3月5日交付了房屋，但此时原告所在小区1-5号楼并未验收合格，不符合合同约定的交付条件。2012年3月7日房屋竣工验收合格，应以此日期作为“符合合同约定”的交付日期。因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求原审法院予以支持。原告要求被告赔偿损失系租房损失，未提交有效证据证明，且根据我国合同法相关规定，违约金的性质为补偿性，原告即使存在租房损失，但被告应承担的违约金已足以弥补其损失，因此对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。被告辩称原告诉请同时要求承担违约金及赔偿损失不符合法律规定的理由成立，原审法院予以采纳。被告其他辩称理由于法无据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南兰德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马留闯支付违约金2881.18元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，原告马留闯负担50元，被告河南兰德置业有限公司负担25元。

河南兰德置业有限公司不服一审判决向本院提起上诉称：一、竣工验收的时间是2011年11月29日，工程在合同约定的期限内已经五大主体单位验收合同，不构成违约。根据双方合同约定，交付条件是经设计、勘察、施工、监理、建设方五大主体单位验收合格。2011年11月29日，建设单位，监理单位，设计单位，勘察单位，施工单位，五大主体单位对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各个管理环节作出全面评价，并作出验收合格的意见，符合双方约定的交房条件。因此根据合同约定符合交房的条件的日期是2011年11月29日。2012年3月7日上诉人向房管局提交竣工验收备案的时间，依法不应作为上诉人违约的依据。一审判决不符合事实和法律规定依法应予以撤销。二、上诉人按照合同约定的条件在2011年12月31日之前已经履行了交房义务，不构成违约，不应承担违约责任。合同约定交付期限为2011年12月31日之前，上诉人按照合同约定于2011年12月14日，将收房通知单邮寄给被上诉人，通知被上诉人前来验收房屋。上诉人按照合同的约定履行了书面通知的义务，被上诉人拒绝收房行为不能要求上诉人承担违约责任。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。1、依法撤销郑州市二七区人民法院作出的（2012）二七民二初字1005号民事判决书，并依法改判。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人马留闯答辩称：不同意上诉人上诉意见，原审判决正确。

审理过程中双方均无新出示的证据，本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，上诉人兰德公司与被上诉人马留闯签订的商品房买卖合同价格系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行其义务。合同约定的交房日期为2011年12月31日，上诉人兰德公司虽然在2012年3月5日交付了房屋，但此时被上诉人马留闯所在小区1-5号楼并未验收合格，不符合合同约定的交付条件。2012年3月7日房屋竣工验收合格，应以此日期作为“符合合同约定”的交付日期。因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求原审法院予以支持并无不当。故兰德公司上诉称按照合同约定的条件在2011年12月31日之前已经履行了交房义务，不构成违约，不应承担违约责任等上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人兰德公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长   王学正

                                             审  判  员   申付来

                                             审  判  员   鲁金焕

                                             二Ｏ一三年八月二日

                                             书  记  员   元  阳