商丘市盛源物业管理有限公司与商丘市中通房地产开发有限责任中通物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

河南省商丘市梁园区人民法院

民 事 判 决 书

商梁民初字第2693号

原告（反诉被告）商丘市盛源物业管理有限公司，住所地：商丘市梁园区文化路北新城花园1号楼门面126号，组织机构代码：06135946-3。

法定代表人许军，该公司经理。

委托代理人葛磊，上海市光大律师事务所商丘分所律师。

被告（反诉原告）商丘市中通房地产开发有限责任公司，住所地：商丘市文化中路5号，组织机构代码：74743852-1。

法定代表人边玉明，该公司经理。

委托代理人郭河新，河南梁园律师事务所律师。

原告（反诉被告）商丘市盛源物业管理有限公司与商丘市中通房地产开发有限责任中通物业服务合同纠纷一案，原告于2014年8月11日提起诉讼，本院受理后，依法向原、被告送达了受理通知书、举证通知书、应诉通知书、起诉状、反诉状副本、开庭传票、增加诉讼请求申请书等法律文书。于2014年12月2日，由审判员陈瑛、审判员卢新言、张幸福组成合议庭，在本院公开开庭进行审理。原告商丘市盛源物业管理有限公司的法定代表人许军、委托代理人葛磊，被告委托代理人郭河新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告商丘市盛源物业管理有限公司诉称：原告于2013年1月1日于被告签订了园中园商住小区前期物业服务合同，并于2013年11月9日又续签了前期物业服务合同至2015年12月31日止。原告于2013年1月1日进驻小区，当时小区天天爆闸停电，院内、楼道垃圾成堆，污水横流，电梯也不能正常运转。院内没有路灯，一片漆黑，业主更是怨声载道，单元门通往地下室的通道没有任何遮挡。车辆停放混乱，外来车辆较多，经常因停车堵车发生争吵，小区混乱不堪。按约定被告应在我公司进驻时将小区各种配套设施完善后，交给我公司管理。当时我公司进驻后，发现小区公共设施不全，电梯老化没有监控和照明等诸多问题，还有一些因开发手续不全遗留的问题，多次向被告提出，但被告一直推脱、不理，需要添置完善的设施要求我公司先期垫付，以后再给报销。2014年5月31日早上，被告在没有任何电话和书面通知的情况下，指派公司人员及公司在小区居住的部分业主，到小区物业办公室，强行停止我公司人员办公，大声喧哗，无理取闹，将我公司人员驱赶出门，给我公司带来了极坏的影响。请求一、偿还原告承包小区的保证金十万元及利息，二、偿还原告为被告垫付的增添小区设备款94452.8元，三、赔偿被告单方解除合同给原告造成尚未收取的物业费损失414282元，四、被告因延误交房应支付违约金而抵物业费18983元，归还原告，五、本案诉讼费用由被告承担。

被告商丘市中通房地产开发有限责任公司辩称：1、被告不构成侵权，被告解除与原告的合同是由于原告违约，没有按照合同约定提供服务，给被告经济上和声誉上造成损失和不利影响，被告依据合同约定解除合同，不构成侵权。2、原告主张为小区添置了设备，是否添置设备，被告不知情，也没有经过被告同意，即使添置设备也是为了原告的服务，与被告无关，被告不应承担该费用。3、被告主张的物业费损失，物业费是业主所欠，原告只能向业主主张。请求依法驳回原告的诉求。

被告商丘市中通房地产开发有限责任公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2013年1月1日签订《圆中圆商住小区前期物业服务合同》，约定反诉被告提供的前期物业管理服务应达到约定质量标准，如反诉被告违反合同约定，未按物业管理服务质量管理物业，给反诉原告经济和声誉造成损失和不利影响的，反诉原告要求单方解除合同，给反诉原告造成损失的，由反诉被告负责赔偿。由于反诉被告违反合同，没有按照合同约定的物业管理服务质量标准提供服务，引起小区业主不满，造成业主集体到我公司闹事，我公司多次通知反诉被告进行整改，其拒不整改，小区业主强烈要求更换物业公司，我公司于2014年5月30日给反诉被告下达了解除合同通知，截止到解除合同之日，反诉被告已收取预交没有使用的电费，2014年6月1日以后的物业费、停车费及代我公司收取的房屋租金等各项费用共计322736元。请求，一、判令反诉被告返还反诉原告收取的电费、物业费、停车费、房屋租金共计322736元。判令反诉被告承担本案反诉费。

原告商丘市盛源物业管理有限公司辩称：1、被告单方解除合同，没有事前通知，也没有业主闹事，而是由于原告为了业主的利益到住建局申请建设维修基金，被告方并没有向住建部门缴纳建设维修基金，住建部门催缴被告缴纳，引发被告不满。2、在被告方通知原告并强行解除原告的物业管理后，原告多次电话或当面给被告法人和副经理王世荣要求算清双方账目，结清被告所拖欠的款项，但被告一直拖延，不予结算，反诉没有依据。

本案争议焦点为原告诉讼请求及被告的反诉请求有无事实理由及法律依据。

原告商丘市盛源物业管理有限公司本诉向本院提交证据有：第一组证据1、前期物业服务合同两份。证明：原被告双方自2013年1月1日起存在前期物业服务合同关系，合同于2015年12月31日期满。第二组证据2、2013年1月4日押金条，证明：被告于2013年1月4日收取原告押金10万元整，根据2013年双方合同第五条约定，应当在合同期满时退还原告，并应当承担自2014年1月1日起的同期银行利息。第三组证据3、被告解除合同通知，4、原告回函。证明：被告单方于2014年5月31日解除合同，强行撵走原告人员。第四组证据5、原告2013年1月-2014年5月替被告投资、垫付园中圆小区设施、设备单据，6、被告公司副总经理王世荣录音一份。证明：原告2013年1月-2014年5月替被告投资、垫付园中圆小区设施、设备和款项94452.80元。第五组证据7、全面征收物业费的通知，8、未收取的物业费清单一份。证明：原告物业费损失414282元。第五组证据9被告因延误交房应支付违约金而抵物业费的单据，证明：被告因延误交房应支付违约金而抵物业费18983元。原告就反诉提交的证据有电业局发票一份，证明原告替被告方缴纳园中圆小区2012年12月电费201778.02元，且在原件中原告专门注明每个单位的金额。被告提交的收条就包含在该费用中。

被告商丘市中通房地产开发有限责任公司本诉向本院提交证据有：1、园中圆商住小区前期物业服务合同及附件1，证明如原告违反合同约定，未按物业管理服务质量标准管理物业，给被告经济上和声誉上造成损失和不利影响的，被告有权单方解除合同，给被告造成的经济损失，由原告负责赔偿。2、园中圆高层社区物业服务质量业主调查表八页、照片六张及园中圆小区业主代表联名给被告写的物业管理问题的反映一份，证明原告没有按照原被告签订的物业服务合同约定的物业管理服务质物量标准管理物业，给被告经济上和声誉上造成了损失和不利影响，小区业主要求更换物业服务公司，原告严重违约的事实。3、被告给原告下发的通知一份，证明由于原告违约经被告多次通知原告整改，原告整改不力，给小区业主造成极大不便，也给被告声誉上造成恶劣影响，被告应业主的要求，被告按照合同约定给原告解除了物业服务合同，并通知了原告。被告的行为完全是符合法律规定的，被告没有违约。反诉向法庭提交的证据有：1、园中圆物业管理中心2013年1月1日至2014年5月30日总购电量报表共计36页，证明原告在经营园中圆小区物业服务期间累计预收园中圆小区业主电费1337542元。2、糖果ktv2013年1月1日至2014年5月30日交纳电费证明，证明原告在经营园中圆小区物业服务期间糖果ktv累计给原告交纳电费513497元。3、收条一份，证明原告收到被告交纳的电费150000元。4、中通公司于2014年6月25日交纳电费发票一份，证明被告替原告交纳2014年5月份电费79965.63元，原告应予返还。5、园中圆物业管理中心2013年1月1日至2014年5月30日交纳电费证明，证明原告在经营园中圆小区物业服务期间累计交纳电费1842642.37元。6、园中圆物业小区物业费交纳统计表18页，证明原告预收园中圆小区业主2014年5月30日以后的物业费54374元，原告应返还给被告。7租赁合同一份及任岩、李天亮证明各一份，证明原告将被告的房屋租出去，每年租金30000元，原告已收到2013年6月至2014年6月租金30000元，原告应返还给被告。8、李春福证明一份，证明原告向园中圆小区业主销售停车位蓝牙卡60个，每个车位480元，共收取28800元。

经庭审质证，被告对原告证据质证：证据1没有异议，认为根据该合同第五章第16条的规定，规定了双方违约责任，原告有违约行为。对证据2无异议，认为被告没有返还的义务，该款是信誉保证金，原告没有给被告进行交接，无权要求返还。对证据3没有异议。对证据4有异议，认为系原告单方的证据没有给被告送达，不能作为本案定案的依据。对证据5系原告单方书写，被告并不知情，不予认可，也没有其他合法有效票据印证，不能作为本案定案的依据。对证据6该录音说明不能达到原告的证明目的，庭后听过后在具体说明意见。对证据7系原告印发的，与本案没有关系，作为园中圆小区自移交给原告后是由原告直接收取的物业费，该通知也是针对全体业主的，与被告无关，原告的物业费应向业主主张。对证据8与被告无关，原告应向业主主张物业费。抵物业费的票据，其中的原件予以认可，是经过原告同意的，对其他复印件不予认可。对电业局发票予以认可，但该费用是被告缴纳的。

原告对被告证据质证：本诉部分证据2的对业主调查表认为不真实、不客观，也没有调查的时间，原告在管理的一年半中被告从未实施过该方面的质量调查，也未通知过原告进行质量整改。对照片无法显示是什么时间、位置拍摄的，无法证明属于园中圆小区的影像资料，也没有见证人，照片没有标号，属于园中圆小区二期将要开发的地方上，不在物业管理的范围，原告在管理时也多次要求被告清理施工垃圾，但被告多年来都未清理。对反映信有伪造的嫌疑，而且是一人笔迹所写，里面的内容也不真实，里面反映的电梯，该电梯是在原告接管时就已经经常的损害，是施工建设时不合格，里面反映的夜市是被告和饭店老板签订的出租合同，而不是物业公司与饭店老板签订的，防护栏基本设施不是物业公司的问题，而是开发时的硬件问题。原告对被告反诉部分证据的真实性和证明目的都有异议，金额也是错误的，认为应当以从每位业主收到的实际电费作为核实的依据和所缴费的依据。电业局的发票的台头是被告，不是原告，被告交多少电费物业公司有帐薄，保存在物业公司。对证据2真实性不予认可，这份清单应当附有原告开具的财务票据。对证据3收条一份证明目的有异议，该收条和本案无关，该收条所交的电费是2012年12月的电费，当时原告还没有接管园中圆小区，具体交款的去处是邮电局开具发票进行结算。对证据4真实性无异议，但该份发票的台头是中通房地产开发公司，具体包含园中圆小区有多少无法显示。对证据5有异议，原告所统计的缴纳电费的金额和被告统计的有很大的出入的，因为缴纳电费的金额和统计都是原告办理的，应以原告为准。对证据6该金额有异议，该财务凭证都在原告处，应以原告的财务凭证显示的为准，而且并没有显示2013年5月30日后的物业费。对证据7本身无异议，原告方在管理期间，并没有按合同金额收取租金，实际只收了2万元，有财务票据，具体的收费金额应当以原告给承租方开具的财务票据为准。证明没有签字，是自书的。对证据8证明不予认可，证人应当出庭，并且接受咨询。

经双方当事人的质证及庭审审查，对当事人提交的证据，作出以下认定：原告本诉证据1、2、3及被告本诉证据1、3，当事人无异议，本院予以确认。原告证据4、6、8，被告的异议成立，本院不予以确认。原告证据5投资、垫付园中园小区设施部分票据客观真实，部分予以确认。第7份证据全面征收物业费的通知是原告自身所享有的权利和管理范畴，是原告收取小区物业费的正常工作方式，不需要征得被告知晓和同意，本院对其真实性予以确认。第9份证据该证据的开票人是被告，持有人是被告开发建设的园中园小区中的抵物业费的业主，被告未提交相反的证据予以推翻，可作为证明案件的有效证据使用。被告本诉部分所举第2份证据业主调查表，照片、反映信，不具备证据的客观真实性，本院不予采信。被告反诉所举证据，本院认为，双方所举证据仅是部分证据，不能而且也无法起到证明双方全部电费、租金及其他财务往来，只有双方通过财务对账，核算资金往来，才能确定，现有证据无法核实，无法确定具体的数额，本院不予采信。

依照上述有效证据并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告商丘市中通房地产开发有限责任公司是园中园商住小区的开发建设单位，2013年1月1日，原商丘市盛源物业管理有限公司与被告双方签订了园中园商住小区前期物业服务合同，被告为甲方，原告为乙方，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。双方签订合同后，原告作为前期物业服务企业进驻园中园小区进行物业管理服务，原告于2013年1月4日交给被告保证金10万元整，被告当天给原告开具收取10万元整的收据一张。2013年11月9日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方又签订了园中园商住小区物业服务合同，合同约定原告物业服务期限自2014年元月1日起至2015年12月31日止。原告在园中园小区管理物业期间，投资、垫付园中圆小区设施、设备和款项合计87952.8元整。原告在收取园中园小区业主物业费时，业主赵亮、刘金岭、杨发勤、张彩意、张爱丽等七人用被告开具的物业费收款收据，抵销自己的物业费，七人在原告管理期间共抵销物业费合计18983元整。

2014年5月30日，被告单方通知原告解除双方正在履行的，2013年11月9日签订的前期物业服务合同。通知解除合同当天，原告方工作人员离了园中园小区。双方协商处理遗留事项未果，原告起诉至法院。

本院认为，原被告双方签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。依据原被告双方2013年1月1日签订的前期物业服务合同第五条第一款约定：本合同签订前3日内，乙方向甲方缴纳人民币壹拾万元作为物业管理服务信誉保证金，物业管理合同期满乙方向甲方交接完毕后保证金无息退还。原告人员在被告解除合同的2014年5月31日离开园中园小区，此日期应视为双方物业服务交接完毕之日，因此自2014年6月1日起，被告应当将收取的原告10万元物业保证金无息退还给原告，原告请求返还保证金10万的诉请，应予支持。因被告是园中园小区的开发人，住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程应全部验收合格，在园中园小区没有通过综合验收或者已开发项目没有全部通过单项验收前，被告又单方解除合同，所以原告投资、垫付园中圆小区设施、设备开支费用应有被告承担。因被告原因，园中园小区业主用被告开具的物业费收据抵销原告在服务小区期间应当按物业服务合同收取的物业费，属于被告行为给原告造成的损失，应当予以偿还。关于尚未收取的物业费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案尚未收取的物业费的债务人是园中园小区内拖欠物业费的各位业主，不是被告。原、被告双方签订的物业服务合同对园中园小区内的业主具有约束力，原告可依据和被告签订的物业服务合同及拖欠物业费的各位业主资料，依法另案主张自己的合法权益。原告请求尚未收取的物业费损失，本院不予支持。被告反诉请求原告返还收取的电费、物业费、停车费、房屋租金，因证据无法起到证明双方全部电费、租金及其他财务往来，不能证明原告多收及多收金额，反诉事实不清，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：

被告（反诉原告）商丘市中通房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）商丘市盛源物业管理有限公司物业保证金100000元整；

被告（反诉原告）商丘市中通房地产开发有限责任公司偿还原告（反诉被告）商丘市盛源物业管理有限公司物业费抵销款18983元整；

被告（反诉原告）商丘市中通房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告（反诉被告）商丘市盛源物业管理有限公司垫付的增添小区设备款87952.8元整。

驳回原告（反诉被告）商丘市盛源物业管理有限公司的其他诉讼请求；

驳回被告（反诉原告）商丘市中通房地产开发有限责任公司的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付履行期间的债务利息。

本诉案件受理费9080元，由原告商丘市盛源物业管理有限公司负担4980元，被告商丘市中通房地产开发有限责任公司负担4100元，反诉费3070元由被告商丘市中通房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可在送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉时应预交上诉费（汇款账户：商丘市财政局，账号：1716020419200113331，开户行：中国工商银行商丘分行营业部），如果在上诉期满后七日内不足额预交上诉费，按放弃上诉处理。

审判长　陈　瑛

审判员　张幸福

审判员　卢新言

二〇一五年三月三十日

书记员　郑佳金