李海娜与阎淑敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
（2016）京03民终9761号
上诉人（原审原告、反诉被告）李海娜，女，1980年5月20日出生。
委托代理人杨晓飞，北京市富华邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）阎淑敏，女，1954年3月9日出生。
被上诉人（原审第三人）刘宝生，男，1952年6月17日出生。
二被上诉人共同委托代理人张立广，北京市国凯律师事务所律师。
上诉人李海娜因与被上诉人阎淑敏、刘宝生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初9634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官刘向飞、楚静参加的合议庭，于2016年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人李海娜及其委托代理人杨晓飞、被上诉人阎淑敏、刘宝生及其委托代理人张立广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李海娜在一审中起诉称：李海娜与阎淑敏在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）办公场所内于2016年1月14日签订房屋买卖合同，约定李海娜购买阎淑敏名下位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），价格237万元，定金5万元，网签后5日内向阎淑敏支付20万元，过户当天支付130万元，李海娜贷款82万元。支付定金后，阎淑敏却拖延履行网签等义务，经李海娜及中介公司催告无果，2016年2月24日，中介公司通知李海娜，阎淑敏拒绝出售涉案房屋，故诉至法院请求：1.判令阎淑敏继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助将涉案房屋过户至我名下；2.判令阎淑敏支付违约金237 000元。
阎淑敏在一审中答辩并反诉称：认可收到了李海娜支付的定金5万元，也认可双方签订过房屋买卖合同，现在不同意继续履行合同。因为涉案房屋是阎淑敏名下唯一住房，阎淑敏的售房行为未经过配偶刘宝生的书面同意，处分了夫妻共同财产，合同应当解除，不同意李海娜的全部诉讼请求。另提出反诉，反诉请求：1.解除双方之间签订的房屋买卖合同。2.判令李海娜支付违约金474 000元。因为按照合同约定90天之内是完不成过户全部流程的。
李海娜针对阎淑敏的反诉在一审中答辩称：阎淑敏在签订合同后1月底就告知李海娜不卖房了，系根本违约，阎淑敏在根本违约的情况下提出反诉是滥用诉权的表现，请求驳回阎淑敏的全部反诉诉讼请求。
刘宝生在一审中陈述称：阎淑敏打算置换房屋，刘宝生不同意。刘宝生的身体都不好不经折腾。中介都是和阎淑敏联系，中介带人看过房，刘宝生也没说话。李海娜和阎淑敏签约的时候，刘宝生回家看见桌上袋里的房本没有了，就去家楼下的中介店铺去看，刘宝生去的时候她们都签完了，刘宝生挺生气。合同内容刘宝生都不太清楚，是后来知道的，刘宝生一直不同意卖涉案房屋，中介没让刘宝生签字，让刘宝生签也不签。
一审法院经审理查明：阎淑敏与刘宝生于1979年4月22日登记结婚。2013年12月30日，阎淑敏取得涉案房屋所有权证书。
2016年1月14日，李海娜（买受方、乙方）与阎淑敏（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定李海娜以房屋成交价237万元的价格购买建筑面积75.71平方米的涉案房屋，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转。乙方拟选择公积金方式贷款82万元，网签后5日内乙方向甲方支付20万元，办理房屋所有权转移登记当天乙方向甲方支付130万元。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应当在过户后且2016年8月10日将涉案房屋交付给乙方。
1月14日签约当日，李海娜支付阎淑敏定金5万元。1月底阎淑敏告知中介公司及李海娜拒绝继续履行买卖合同。李海娜称刘宝生系在签订合同期间复印材料的时候到场的，中介没有让刘宝生签过字，刘宝生也没有表示不同意售房的意见。
一审庭审中，经李海娜申请，中介公司工作人员杨凯夫出庭作证，证人称其系涉案房屋买卖的实际经办人，大约在2015年年底，证人带李海娜去看涉案房屋，看房时，房屋内有人，是阎淑敏夫妻居住，李海娜看后，觉得不错，在楼下中介门店面谈，李海娜和阎淑敏签订了协议，证人刚从业不久，所有细节都是店长经办。阎淑敏是为了置换房屋卖房。签约后阎淑敏要求签订补充协议，再次明确付款时间，2016年过年前，阎淑敏告知证人要×的房屋已经通过链家公司出售了，阎淑敏没有买到，也没有看到合适的，卖了涉案房屋就没有地方居住了，所以阎淑敏就没有在补充协议上签字。看房和签约时，阎淑敏配偶在场，阎淑敏的配偶知道售房的价格，合同的细节可能不知道，签订买卖合同后的第二日，证人找×的配偶要求其签订夫妻财产同意出售声明书，但是阎淑敏的配偶不同意签。
各方认可证人的居间经办人身份，李海娜认为证人证言说明了阎淑敏的配偶对售房过程是全程知晓的，没有反对阻止合同的签订，李海娜有理由相信卖房行为是阎淑敏夫妻双方共同的意思表示。阎淑敏认为证人证言不能证明刘宝生同意售房，且证人陈述刘宝生是签约时全程在场，而李海娜都认可刘宝生不是全程在场，实际上刘宝生是签约后才去的。刘宝生认为证人陈述不属实，看房时其在家做饭，签约时也不在场。刘宝生是去找×了，但去的时候她们都签完了。中介第二天找其签同意出售的声明，其没有同意。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院经审理认为：涉案房屋系阎淑敏与刘宝生在婚姻关系存续期间购得的房屋，属于夫妻共同财产，阎淑敏未经刘宝生同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。阎淑敏在签订合同过程中没有出示过共有权人刘宝生的授权委托书，仅凭中介公司及李海娜的陈述无法认定阎淑敏存在代理行为；中介公司亦未在签约过程中征求共有权人是否同意处分共有财产，没有尽到居间义务，由于阎淑敏在处分涉案房屋时并未征得共有权人刘宝生的同意，则阎淑敏与李海娜之间的买卖合同虽有效，其效力仅及于阎淑敏与李海娜，并不及于刘宝生。现共有权人刘宝生不同意将涉案房屋的物权让渡于李海娜，阎淑敏与李海娜之间的买卖合同不能继续履行，阎淑敏关于解除合同的反诉主张，一审法院予以支持。李海娜基于继续履行而主张的违约金，因涉案房屋买卖合同解除，该违约金主张的前提基础不同，李海娜可另行解决。阎淑敏主张的违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除李海娜与阎淑敏于2016年1月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、驳回李海娜的诉讼请求；三、驳回阎淑敏的其他反诉请求。
李海娜不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决事实认定不清。1.一审法院认定阎淑敏未经刘宝生同意擅自出售涉案房屋无证据支持。2.李海娜有能力一次性支付全部剩余的232万房款，合同完全具备履行条件，应当继续履行该合同。但一审法院对此只字未提，事实认定不清。3.阎淑敏卖房行为应当属于家事代理、表见代理。4.一审反诉的事实与理由和本诉的抗辩相互混淆。5.一审反诉原告阎淑敏主体不适格，如果要以无权处分为由起诉解除合同，起诉的主体应当是刘宝生，因为阎淑敏与无权处分无直接利害关系，不符合民诉法的相关规定。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院认定毫无证据证明的闫淑敏、刘宝生单方面陈述，而否定阎淑敏、刘宝生的自认、证人证言等诸多优势证据，违背了民事诉讼法解释第108条等证明标准的规定。2.一审判决所依据的法条均是鼓励交易、维护市场交易秩序的，但是一审法院却做出了相互矛盾的解除买卖合同的判决，明显适用法律错误。3.李海娜屡次坚持本案应当适用专门的单方售房相关规定，但一审法院没有适用，应予以纠正。4.李海娜在一审过程中未收到书面的反诉状。5.阎淑敏作为违约方，不享有法定或约定解除合同的权利。6.一审判决解除合同，不利于交易，增加了当事人的诉累，浪费了司法资源，背离了诉讼经济原则。上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持李海娜一审全部诉讼请求，由阎淑敏、刘宝生承担全部诉讼费用。
李海娜未向本院提交新的证据。
阎淑敏服从一审法院民事判决。其针对李海娜的上诉理由答辩称：同意一审判决，李海娜上诉请求没有法律事实和依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李海娜上诉请求，维持原判。刘宝生是否同意出售涉案房屋的证据应该是由李海娜承担举证责任，而非阎淑敏、刘宝生。李海娜与阎淑敏签订的房屋买卖合同签约的风险提示第四款约定，内容是出售房屋为共同财产的，买方应当查看并留存共有权人同意出售的声明复印件。李海娜应该征得共有权人书面同意，否则应当承担相应的法律后果。这并非应由阎淑敏、刘宝生来举证不同意出售的证据。在签订买卖合同第二天，中介公司业务员找到刘宝生签订同意说明书，刘宝生不愿意签订，这对于李海娜明知应该取得共有权人同意说明书。阎淑敏的卖房行为并不构成表见代理、家事代理，李海娜是主观推测刘宝生没有反对出售就是视为同意出售的意见没有事实和法律依据。李海娜为何在见到刘宝生的情况下，不让刘宝生签署书面的同意出售的意见，至少应该口头问一下，但是他们都没口头询问，在刘宝生没有同意的情况下，阎淑敏的卖房行为不构成表见代理。本案属于典型的无权处分行为。李海娜在购买房屋的过程中，明知没有取得刘宝生的书面同意存在重大过失，而且该房屋没有交付也没有履行变更登记手续，李海娜不属于善意。善意取得制度不适用于李海娜。
阎淑敏未向本院提交新的证据。
刘宝生服从一审法院民事判决。其针对李海娜的上诉理由陈述称：与阎淑敏意见一致，自始至终不同意卖房。
刘宝生未向本院提交新的证据。
本院在二审期间依法补充查明：《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第一页“签约提示”对买受方风险提示4.中约定：出售房屋为共同财产的，查看并留存共有权人同意出售声明复印件。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》 “签约提示”中约定了：出售房屋为共同财产的，买受人应当查看并留存共有权人同意出售声明复印件。本案中，依据查明的事实，能够认定涉案房屋系阎淑敏与刘宝生在婚姻关系存续期间购得的房屋，属于夫妻共同财产。合同签订过程中，李海娜在完全知道涉案房屋属于阎淑敏与刘宝生夫妻共同财产、合同中的风险提示条款亦约定有买受方应查看并留存共有权人同意出售声明复印件的情况下，依然在没有刘宝生同意出售声明复印件而与阎淑敏单方签订《北京市存量房屋买卖合同》，其未能尽到审慎的审查义务。中介公司及李海娜的陈述无法认定阎淑敏对刘宝生同意出售共有房屋存在代理行为，由于阎淑敏在处分涉案房屋时并未征得共有权人刘宝生的同意，阎淑敏未经刘宝生同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。现共有权人刘宝生不同意将涉案房屋的物权让渡于李海娜，阎淑敏与李海娜之间的买卖合同不能继续履行，一审法院支持了阎淑敏关于解除合同的反诉主张，本院认为并无不当。李海娜基于继续履行而主张的违约金，因涉案房屋买卖合同解除，该违约金主张的前提基础发生变化，故李海娜作出调整后可另行主张。
综上，李海娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费27 656元，由李海娜负担（已交纳）；反诉案件受理费14776元，由阎淑敏负担1896元（已交纳），由李海娜负担12880元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费27 656元，由李海娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 刘向飞
代理审判员 楚 静
二○一六年九月二十一日
书 记 员 吴可加