邹超凡等诉王顺菊、王顺碧、第三人周光菊案外人执行异议之诉一审民事判决书

一般授权委托代理人高海云，系贵州威迪律师事务所律师。

原告邹超富。

一般授权委托代理人高海云，系贵州威迪律师事务所律师。

被告王顺菊。

一般授权委托代理人廖凯，系贵州勤维律师事务所律师。

被告王顺碧。

一般授权委托代理人廖凯，系贵州勤维律师事务所律师。

第三人周光菊。

原告邹超凡、邹超富与被告王顺菊、王顺碧、第三人周光菊案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告邹超凡、邹超富及二原告委托代理人高海云、被告王顺菊、王顺碧及二被告委托代理人廖凯到庭参加诉讼，第三人周光菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邹超凡、邹超富诉称，2014年6月8日，我们与第三人周光菊协商将其位于钟山区麒麟路6号1905室的房产作价500000元抵偿所欠我们的借款，双方签订了《房屋买卖协议》，我们遂将周光菊欠款的凭证(借条等)原件交付周光菊，周光菊向我们出具了收款的凭证收条。《房屋买卖协议》签订后，周光菊将上述房屋交由我们占有和支配，因该房屋尚欠银行按揭款，自房屋交付后，银行按揭均是由我们支付。2014年12月1日，我们将该房屋租赁给贵州坤昱经贸有限公司使用。2015年7月28日，钟山区法院在执行(2014)黔钟民初字第2441号民事判决书、(2014)黔钟民初字第2442号民事判决书(申请执行人王顺菊、王顺碧，被执行人周光菊)时，以裁定书的形式书面查封了钟山区麒麟路6号1905室的房产。对此，我们认为该房屋在查封前已经出售并交付给了我们，我们已经支付了价款并占有了房屋，法院在执行过程中对该房屋进行查封显然有误，我们向法院提出了案外人执行异议申请。经听证，法院作出(2015)黔钟执异字第11号执行裁定书，以未向房产行政部门办理登记手续，我们未取得所有权为由，驳回了我们的异议。我们认为，执行裁定书在事实认定及适用法律上均有错误。一、事实认定错误方面，裁定书认为，我们与被执行人周光菊之间的房屋买卖协议，我们已自认实质为抵偿被执行人所欠借款，本质应为债权关系，而非物权关系。属事实认定错误。事实上，我们与周光菊之间签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的效力性强制规定，系有效合同。根据《合同法》的规定，依法成立的合同，受法律的保护。《房屋买卖协议》合同成立后，因我们已支付了房款，且周光菊已将该房屋交付给我们支配和使用，虽然未办理过户手续，但我们已对该房产享有合法的占有权，周光菊对房产的所有权是一种法律上受到限制的所有权，正如设立抵押权的不动产，人民法院不能作为执行的标的。我们与周光菊之间的《房屋买卖协议》签订及交付均在人民法院采取保全措施之前，我们合法占有被执行房产的行为发生在被告王顺碧等申请执行之前，我们对该房屋合法的使用权和支配权应当受到法律的保护。二、法律适用方面，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”。该规定明确全额付款、实际占有且无过错第三人对抗查封执行的权利，具有重要的现实意义。因为登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护。本案的查封措施与最高法院出台《查封规定》的背景资料《规范查封扣押冻结秩序倍依法保护执行当事人合法权益》相关规定相悖。综上，法院的查封措施查封我们购买并已经支付了房款且已经实际占有和支配的房产侵犯了我们的合法权益，现提起诉讼，要求依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定作出解除查封裁定。请求法院判令位于钟山区XX路X号XXXX室房屋产权属于我们所有(该房产作价500000元)；判令停止对位于钟山区XX路X号XXXX室房屋的执行；本案诉讼费用由被告承担。

原告邹超凡、邹超富在举证期限内向本院提交了以下证据：1、身份证复印件两份，用于证明二原告的身份情况；2、房屋买卖协议及收条复印件各一份，用于证明第三人周光菊还款不能的情况下与二原告签订房屋买卖协议，该协议约定以房屋抵债500000元，协议签订是双方真实意思表示，依法有效，周光菊将借条收回后出具一张收条，证明双方债权债务关系已解除；3、银行转账凭条复印件14张、历史明细清单复印件2份，房屋租赁合同复印件1份，用于证明协议签订当日，周光菊将争议房屋交给二原告，因房屋尚属于按揭状态，二原告于2014年9月开始还房贷，后于2014年12月1日将该房屋租给贵州坤昱经贸有限公司，二原告实际占用并使用争议房屋的事实；4、查封公告复印件一份，用于证明二原告自2015年7月6日才得知争议房屋被查封，并不是2014年7月23日得知的。

被告王顺菊、王顺碧共同辩称，二原告与第三人签订的协议是一份虚假协议，其目的是第三人为转移财产逃避法院的执行，具体理由我们在之后会提出；即便二原告与第三人签订的买卖协议是真实的，但被告认为只是一份以物抵债的合同，合同实质还是债权关系而非物权关系，不会发生物权转移的法律关系。即便该合同是真实合同，该合同违反了法律强制性规定，是一份无效协议，不会产生房屋所有权变动的法律效力。该房屋直到现在房屋所有权登记人仍是第三人，综上请求驳回二原告的诉讼请求。

被告王顺菊、王顺碧在举证期限内共同向本院提交了以下证据：1、被告王顺菊身份证复印件及被告王顺碧户口簿复印件各一份，用于证明二被告的身份情况；2、房屋登记查询结果、（2014）黔钟民初字第2441号民事裁定书及协助执行通知书复印件各一份，用于证明查询结果载明本案争议房屋系本案第三人所有，在2014年7月23日经二被告申请，法院于2014年7月23日将争议房屋查封；3、（2014）黔钟民初字第2441、2442号判决书复印件各一份，用于证明第三人因借二被告款项一直未还，二被告向法院提起诉讼，第三人应当偿还二被告借款共计800000元；4、（2015）黔钟执异字第11号执行裁定书一份，用于证明第三人在（2014）黔钟民初字第2441、2442号判决书生效后一直未履行还款义务，二被告向法院申请执行本案争议房屋，在执行过程中二原告申请执行异议，后执行异议被驳回。

第三人周光菊未到庭，亦无述称。

第三人周光菊在举证期限内未向本院提交证据。

审理中，原告提交的证据1、被告王顺菊、王顺碧提交的证据1经双方当事人质证后无异议，以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定并作为认定本案事实的依据。

对各方当事人有争议的证据的分析及认定，对原告提交的房屋买卖协议及收条，该协议内容虽为二原告向第三人购买房屋，但根据二原告的陈述，实际为二原告与第三人之间以房屋抵偿借款，房款并未实际交付，故对其效力不予确认；对原告提交的银行转账凭条、历史明细清单，不能证明系二原告偿还争议房屋按揭，故不予确认；对原告提交的房屋租赁合同，无法核实租赁行为是否真实存在，故不予确认；对原告提交的查封公告，能证明本院对查封第三人周光菊位于钟山区麒麟路6号1905室的房屋进行公告的事实，但达不到原告的证明目的，故对二原告的证明目的不予确认；对被告提交的房屋登记查询结果，能证明位于钟山区麒麟路6号1905室的房屋权利人为第三人周光菊，故予以确认；对（2014）黔钟民初字第2441号民事裁定书及协助执行通知书，能证明经二被告申请，本院于2014年7月23日将争议房屋查封的事实，故予以确认；对被告提交的（2014）黔钟民初字第2441、2442号判决书，能证明二被告起诉第三人，经本院判决由第三人偿还二被告借款共计800000元，故予以确认；对被告提交的（2015）黔钟执异字第11号执行裁定书，能证明在执行二被告与第三人民间借贷纠纷两案中，二原告对执行标的即本案争议房屋提出异议，后经审查作出驳回二原告异议的裁定的事实，对该事实予以确认。

通过以上对证据的分析认定，本院查明如下事实：2014年11月11日，被告王顺菊、王顺碧依据本院生效判决即（2014）黔钟民初字第2441号民事判决书、（2014）黔钟民初字第2442号民事判决书申请执行第三人周光菊，该两案在审判过程中，本院已于2014年7月23日依法查封了周光菊位于钟山区麒麟路6号1905室的房屋。在执行过程中，原告邹超凡、邹超富向本院就上述房屋的执行提出书面执行异议，本院经审查，认为房屋属不动产，其物权的设立、变更、转让需经依法登记才能发生效力，位于六盘水市钟山区XX路X号XXXX室的房屋属第三人周光菊所有，其所有权的转移应在产权登记机构进行登记。且二原告与第三人周光菊之间的房屋买卖协议实质为抵偿周光菊所欠二原告的借款，本质应为债权关系，而非物权关系，本院执行该房屋并无不当，本院于2015年7月28日作出（2015）黔钟执异字第11号执行裁定书裁定：“驳回邹超凡、邹超富的异议”。原告邹超凡、邹超富于2015年8月18日向本院提起执行异议之诉。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，第三人周光菊所有的位于六盘水市钟山区XX路X号XXXX室的房屋属不动产，其所有权的转移以登记为准，而原告邹超凡、邹超富与第三人周光菊未办理该房屋的产权转让手续，房屋的所有权仍属第三人周光菊所有。虽二原告提交了房款收条，但并未实际支付房款，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形，而房屋买卖协议系原告与第三人之间以买卖协议的方式将房屋抵偿第三人所欠二原告的借款，其本质应为债权关系，而非物权关系，不发生物权转让的效力。二原告称房屋在银行设立有抵押权，但签订房屋买卖协议并未告知抵押权人，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。二原告与第三人的行为已损害了抵押权人的权益。故本案中原告邹超凡、邹超富对执行标的即上述房屋不享有排除强制执行的民事权益，对原告邹超凡、邹超富要求停止对位于六盘水市钟山区麒麟路6号1905室房屋的执行并解除查封，判令该房屋产权属二原告所有的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告邹超凡、邹超富的诉讼请求。

案件受理费8800元，由原告邹超凡、邹超富负担（二原告已预交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。

审　判　长　　王绍翔

代理审判员　　安　祎

人民陪审员　　王登海

　　　　　　　　　　　　二○一五年十一月九日

书　记　员　　邵莉婷