贵州省黔西县某甲实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法定代表人姚某某，系该公司经理。

委托代理人范某某，黔西县某某律师事务所律师。委托权限为特别授权。

委托代理人黄某某，黔西县某某律师事务所法律工作者。

被告伍某。

委托代理人彭某某，毕节地区某某律师事务所律师。

原告贵州省黔西县某甲实业有限公司（以下简称某甲公司）诉被告伍某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托代理人范某某、黄某某与被告伍某及其委托代理人彭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某甲公司诉称：2000年12月25日，黔西县国土局黔土字（2000）69号批复将黔西县某某大道出口处7.3亩国有土地给我公司使用，2002年我公司即在该土地上修建商品房。2005年9月13日，我公司与被告伍某签订了《房屋转让合同》，将位于黔西县某某大道东出口内新修建住房四室一厅出卖给被告，房屋面积为168平方米，单价每平方米668元，房屋总价款为112 224元。合同约定被告分三次支付房款，第一次签订合同之日支付50%，第二次在交房时补足90%，第三次在办理房产手续交付被告时支付余款。合同签订后，被告按约定支付了部分房款62 224元，现尚欠余款50 000元未支付。后因该房屋被政府征收，被告已领取征收款，我公司与被告约定支付余款的条件已消除，但被告至今未向我公司支付购房余款。为此，我公司诉至法院，请求判决被告支付购房余款50 000元。

原告为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据：

1、工商局证明、某甲公司证明及姚某某的身份证复印件，用以证明原告在工商局注册登记的情况及法定代表人姚某某的身份信息；

2、黔西县国土资源局（2000）69号文件、发票8张及黔县国用（2011）第0320号国有土地使用证复印件，用以原告依法取得该土地的使用权，并缴纳了相关费用；

3、房屋转让合同，用以证明被告购买原告修建的房屋的相关约定及被告尚欠50 000元余款未支付；

4、黔政发（2012）87号公告、黔西县南部新区指挥部证明，用以证明被告向原告购买的房屋属于拆迁范围，约定办理房产手续的条件已消除，被告应当支付购房余款；

5、黔西县国土资源局（2003）第482号文件，用以证明原告因该笔土地用途被行政处罚。

被告伍某辩称：1、本案原告的诉讼主体不适格，原告未提交营业执照，工商局的证明并不能证明原告的主体适格；2、我与原告签订的合同是附条件的合同，现在合同约定的条件未成就，故按照合同约定我不应支付购房余款；3、原告存在欺骗性，原告向我交付的房屋实际面积不足168平方米，我已支付的款项超过约定的价款。

被告伍某为使其抗辩理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：

1、身份证，用以证明被告的诉讼主体适格；

2、被告与姚某某签订的房屋转让合同，用以证明：（1）该合同属于商品房预售合同，原告需取得预售许可证，否则合同无效；（2）双方约定办理房屋产权手续后支付购房余款，现约定的条件未成就，被告可以拒绝支付购房余款；

3、黔西县南边新区二线房屋、构筑物、附属物、装修安置补偿明细表，用以证明：（1）房屋实际面积为154.76平方米，与合同约定的168平方米不符；（2）因原告未办理房屋产权手续导致被告在拆迁安置时的补偿款低于市场价格；

4、收款收据4张，用以证明被告向原告支付的购房款共计81 000元。

经庭审质证，被告伍某对原告提交的所有证据均有异议，对第1组证据的质证意见为：原告未提交企业营业执照，工商局的证明不能证明原告的诉讼主体适格；对第2组证据的质证意见为：该土地的用途与本案商品房买卖没有必然联系，不能作为商品房买卖的合法有效证据；对第3组证据的质证意见为：该合同系商品房预售合同，需要取得商品房预售许可证才能进行销售，该合同应属无效合同，且该合同系附条件的合同，合同约定的条件未成就，被告不应支付购房余款；对4组证据的质证意见为：房屋被拆迁不是不能办理房屋产权手续的主要因素，主要原因是原告获得的土地使用权的性质不能修建商品房，因此不能办理相关手续；对第5组证据的质证意见为：该文件的真实性恰好可以证明原告不具有商品房销售资质。原告对被告提交的第1、3、4组证据无异议，对第2组证据的真实性无异议，对证明目的有意见，指出该合同是被告于某甲公司签订的，不适用商品房销售的相关法律法规。

经本院认证，原、被告提交的上列证据客观真实，来源合法，与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。

综合原、被告的诉辩意见及举、质证情况，本案双方当事人争议的焦点是：1、原告的诉讼主体是否适格；2、被告是否应当支付购房余款。

经审理查明：原告某甲公司于1999年1月4日在黔西县工商行政管理局注册登记设立，于2000年3月20日通过了1999年度企业检验后，未再进行过年检，亦未办理任何变更、注销登记手续。2000年12月25日，黔西县国土局黔土字[2000]69号文件批复，同意将已收回的政协办煤炭转运场7.03亩国有土地使用权出让给原告某甲公司修建畜产品开发市场。2002年，原告某甲公司在修建畜产品开发市场时，未按批准用途使用土地，修建成砖混结构商住楼和办公用房，经黔西县国土资源局于2003年10月28日作出的国土监字（2003）第482号文件，决定对原告的违法行为处以行政处罚决定。之后，原告某甲公司按照行政处罚决定补缴了土地出让金并缴纳了罚款。2005年9月13日，原告某甲公司与被告伍某签订了房屋转让合同，约定由原告某甲公司将位于某某大道东出口（畜产品开发市场）内新修住房四室一厅，总面积为168平方米的房屋转让给被告，双方约定房屋单价为每平方米668元，房屋总价款为112 224元。合同第三条约定：“房款支付方式，自双方签订合同之日，乙方（伍某）支付给甲方（某甲公司）总房款的50 000元（以收条为准），余款待甲方交房给乙方时补足总房款的90%。余欠房款50 000元，待甲方将房产手续办完，通知乙方领取证件时乙方一次付完所欠甲方房款”。合同签订当日，被告伍某向原告某甲公司支付了购房款50 000元，2006年5月15日，被告伍某向原告某甲公司支付了购房款20 000元。10月15日，被告伍某再次支付购房款7000元，2007年6月11日，被告伍某支付购房款4000元，上列被告已支付的款项共计81 000元。2012年10月31日，黔西县人民政府黔政发[2012]87号公告决定征收黔西县城南部新区纵二线建设项目规划范围内所有房屋及附属物，被告伍某购买的房屋属于征收范围。2012年12月5日，被告伍某在安置补偿明细表上签字领取了被征收房屋的补偿款424 810.6元。原告在被告领取补偿款后，多次要求被告支付购房余款，被告至今未能支付。为此，原告诉至本院，请求判决被告支付购房余款50 000元。

另查明，原告某甲公司于2007年6月11日将被告伍某所购房屋交付被告使用。被告伍某向原告某甲公司购买的房屋经黔西县城南部新区建设指挥部办公室征收时测量，房屋建筑面积为154.76平方米，公摊面积为6.49平方米，共计161.25平方米，按1:1.2的补助比例进行补偿。

本院认为，订立合同作为一种民事法律行为，首先要求行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，且所订合同内容不违反法律及公序良俗原则。本案中，原告某甲公司在黔西县工商行政管理局依法注册登记，虽多年未进行年检，但工商部门并未对该公司处以吊销营业执照的处罚决定，该公司至今未办理变更、注销登记手续，其仍然是合法的企业法人，故原告在本案中的诉讼主体适格。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止性经营规定的除外”之规定，因出售、转让房屋并不属于国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止性经营的范围，且原告某甲公司未按黔西县国土资源局批准的用途使用土地，而在该土地上修建商用住房，其行为已被相关部门处以行政处罚，虽然原告某甲公司的经营范围不包含修建并出售房屋，但某甲公司对其修建的房屋享有处分权，原告是否具有房屋预售许可证并不影响其转让房屋的效力，故原告某甲公司与被告伍某签订的《房屋转让合同》应属有效。原、被告签订合同后，被告依约向原告支付了部分购房款，原告亦将房屋交付被告使用，双方签订的合同已实际履行，由于双方约定在原告办理房屋产权登记并交付被告时由被告向原告支付购房余款，但因该房屋被政府征收，且被告伍某已领取了安置补偿款，无论原告最初未能办理房屋产权手续系何原因，政府的征收行为直接导致合同约定的办理房屋产权的义务不能继续履行。原告虽未将该房屋产权登记在被告名下，但并不影响被告成为该房屋的实际使用人及所有人，黔西县城南部新区建设指挥部亦系以被告伍某为该房屋的所有权人进行安置补偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律或事实上不能履行……”，因本案标的物不复存在，从法律及事实上原告已不能履行办理房产登记手续的义务，根据法律的规定，可免除原告继续履行该义务的责任，但并不因此免除被告支付购房余款的责任。故被告以原告未能办理房产手续为由拒绝支付购房余款的抗辩理由不能成立，本院不予支持。根据原、被告签订的房屋转让合同，双方约定所购买房屋的面积为168平方米，后经黔西县城南部新区建设指挥部测量，该房屋的实际面积为161.25平方米，故该房屋的总价款应按161.25平方米计算，即为107 715元，被告伍某已经向原告支付了81 000元，还应支付26 715元。据此，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十七及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第十条之规定，判决如下：

被告伍某于本判决生效后十日内向原告贵州省黔西县某甲实业有限公司支付购房余款26 715元。

案件受理费1050元，由原告贵州省黔西县某甲实业有限公司负担500元，被告伍某负担550元。

如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。

审判长　　马天宝

审判员　　王定国

审判员　　闫继月

二〇一五年一月八日

书记员　　徐　可