遵义市新广房地产开发有限公司诉张洪等追偿权纠纷一审民事判决书
法定代表人吕保平，该公司董事长。
委托代理人易慧。
委托代理人陈恺。
被告张洪，贵州省务川县人，住遵义市。
第三人中国农业银行股份有限公司遵义汇川支行，住所地：遵义市香港路中段，组织机构代码：70951XXXX。
法定代表人许小龙，该行行长。
委托代理人袁娅。
委托代理人张其富。
原告遵义市新广房地产开发有限公司与被告张洪、第三人中国农业银行股份有限公司遵义汇川支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告遵义市新广房地产开发有限公司的委托代理人陈恺到庭参加了诉讼，被告张洪、第三人中国农业银行股份有限公司遵义汇川支行经本院依合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告遵义市新广房地产开发有限公司诉称：2012年9月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告支付了171,741.00元首付款，余款40万元通过银行按揭贷款方式支付。其后，原、被告与中国农业银行股份有限公司遵义汇川支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告为被告40万元的银行按揭贷款进行担保。截止起诉之日，被告已经累计4期未归还银行按揭，金额达9,128.51元，导致原告承担了保证责任，请求判令被告偿还原告9,128.51元及利息119.28元；诉讼费由被告承担。
案件审理过程中，原告变更诉讼请求为解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告配合原告到相关部门办理相关撤销备案手续。
被告张洪未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
第三人中国农业银行股份有限公司遵义汇川支行未到庭参加诉讼，提交书面意见称：原、被告双方诉讼导致《商品房买卖合同》解除，请求判令借款人及担保人偿还借款本金及利息，并支付提前归还本金数额1%的还款补偿金；判令对抵押物享有优先受偿权。
经审理查明，2012年9月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告开发的位于遵义市汇川区汇川大道遵义恒大城22栋4-2号商品房一套，价格为571,741.00元。被告支付了171,741.00元首付款，余款40万元通过银行按揭贷款方式支付。该合同“附件十二 补充协议”第二条款关于“银行按揭付款方式的约定”，约定在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应协助出卖人到房管局办理有关解除合同手续。其后，原、被告与第三人中国农业银行股份有限公司遵义汇川支行签订《个人购房担保借款合同》，约定第三人向被告发放贷款40万元，用于购买由原告开发的位于遵义市汇川区汇川大道遵义恒大城22栋4-2号商品房；被告还款方式为每月按期偿还借款；原告为被告40万元的银行按揭贷款进行担保，保证方式为连带责任保证。上述合同签订后，被告向原告支付首期购房款171,741.00元，被告用第三人向被告提供的40万元贷款支付了剩余购房款。被告向第三人清偿4期贷款后，没有继续清偿借款。2014年2月26日，第三人从原告账户划扣9,128.51元用于清偿被告借款。后原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付欠款。第三人先后于2014年5月28日、2014年9月29日、2014年11月5日从原告账户扣划被告所欠剩余借款本息。原告被第三人扣划款项共计417,126.63元。涉案商品房于2014年9月具备交付条件，该房未实际交付。案件审理中，因被告下落不明，本院采取公告方式进行送达。
上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、律师函、业务凭证、银行对账单等证据在卷相佐，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签《商品房买卖合同》以及原、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。被告因未按期偿还第三人借款，第三人扣划原告部分款项后，被告仍多期未归还借款本息，被告下落不明，第三人只能依约定要求原告承担连带保证责任。至本案辩论终结前第三人已先后将被告所欠本息从原告账户全部扣划，导致原告依照原、被告和第三人签订《个人购房担保借款合同》约定承担了连带保证责任。原、被告双方约定的解除合同的事由成就，原告主张解除合同具有事实依据和法律依据，对其主张本院予以支持。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利，不影响本案的审理。第三人经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃实体主张及相关诉讼权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告遵义市新广房地产开发有限公司与被告张洪于2012年9月10日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告张洪于本判决生效后30日内协助原告遵义市新广房地产开发有限公司到房屋产权登记机关办理撤销备案手续。
案件受理费155.00元，公告费400.00元，由被告张洪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 陈正敏
人民陪审员 田茂林
人民陪审员 王汝健
二○一五年一月二十日
书 记 员 杨乾敏
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