严远贵诉查继文、第三人严远达等合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

特别授权委托代理人彭幼强，系贵州民族律师事务所律师。

被告查继文。

特别授权委托代理人陈胜华，系贵州本芳律师事务所律师。

第三人严远达。

第三人严远军。

第三人舒遵林（系刘华祥妻子）。

第三人刘纹（系刘华祥次子）。

第三人刘洪（系刘华祥长子）。

原告严远贵与被告查继文、第三人严远达、严远军、舒遵林、刘纹、刘洪合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告严远贵于2015年6月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赵用独任审判，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告严远贵及其委托代理人彭幼强，被告查继文的委托代理人陈胜华，第三人严远达、严远军到庭参加诉讼。第三人舒遵林、刘纹、刘洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告严远贵诉称，因政府征用土地，我依法取得位于六盘水市XX大道XX小区第X栋楼占地面积为103.67平方米的自建房土地。2011年7月16日我（甲方）与被告（乙方）签订《合资建房合同》一份，约定由我提供建房用地，乙方出资修建房屋。其中该合同第2条约定：“房屋分配：门面、楼顶全部归我，我所得面积门面、楼顶及住房是本地基面积的3.5倍……。”；第3条约定：“被告给我修建房子做到质量全部合格……。”上述合同签订后，我依约履行义务后，被告并未如约履行合同义务，并且存在诸多违约行为，其中包括：1、未向我交付足额使用面积的房屋，尚欠1楼门面36平方米未交付我；2、部分交付的房屋存在质量问题；3、在未向我交付房屋前，擅自将部分房屋出卖第三人；4、违反约定和擅自更改规划设计致使修建房屋至今无法验收（最为严重的如楼梯口朝向修反，导致我少得房屋使用面积近216平方米），并到后产权登记手续无法办理；5、房屋水、电未按约定接通等。被告的上述行为构成违约，故诉至法院，请求依法判令被告交付地址位于六盘水市凤凰大道安置小区第6栋楼1楼门面使用面积共计36平方米的房屋属我所有（估价26万），判令被告限期将六盘水市凤凰大道安置小区第6栋楼1楼门面的产权登记至我名下，并承担相关费用，被告将修建的六盘水市XX大道XX小区第X栋楼房屋楼梯口朝南恢复为规划设计图批准的北面朝向，并承担本案诉讼费用。

原告严远贵在举证期限内向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，用于证明原告的身份情况；2、《合资建房合同》复印件及规划设计图一份，用于证明修建的房屋是原告出自用地，被告出资，被告在修建房屋过程中，未按照规划设计图进行施工，出现门面和楼梯朝向不对，被告交付1楼门面面积不足；3、《房屋转让协议》一份及收条2张，用于证明被告在未进行分配之前，将房屋转卖第三人，违反双方合同约定；4、照片原件6张，用于证明合资修建房屋部分存在质量问题，违反双方合同的约定；5、收款收据原件2份，用于证明水电的接通和费用支付都是由原告负担的，不符合双方合同的约定；6、钟山区人民法院民事判决书和六盘水市中级人民法院判决书复印件各一份，用于证明合资建房的部分事实已经得到生效判决确认。

被告查继文辩称，原告第一项诉讼请求指向的房屋来源于我与原告严远贵、第三人严远达、严远军及刘华祥（已故）四人共同签订的《合资建房合同》。该合同我作为乙方，原告严远贵及严远达、严远军、刘华祥（已故）四人作为甲方。从合同内容看，作为合同乙方的我对甲方四人的合同义务的履行并不单单按份额履行，而是甲方作为整体享有权利，承担义务。所以，该合同中包含原告在内的四人权利属于连带权利。依照连带债权债务关系的原则，我作为义务人向包含原告在内的任何一人履行义务，都产生消灭合同约定的连带之债的法律后果。也就是说，我并没有义务单独地、分份额地向原告等四人分别履行合同约定的义务。目前，我已经向包含原告在内的四人整体性交付了合同约定面积的房屋，即已消灭了涉案合同我对包含原告在内的四人的合同义务。原告提出的主张实质是包含原告严远贵、第三人严远达、严远军及刘华祥（已故）在内的四人的内部权力分配即房屋的分割问题，应当由原告与另外三个“甲方”合同当事人另案解决。因此，原告单独向答辩人主张交付位于六盘水市XX大道XX小区第X栋楼X楼门面共计36平方米的房屋，无事实及法律依据。原告严远贵等四人因政府征用原房屋所占地块，经政府批准将原告等四人安置于钟山区XX路搬迁街XX小区，由此原告严远贵等四人共同依法取得钟山区XX路XX街X号楼的占地面积为558平方米的自建房土地。2011年7月16日，原告严远贵及严远达、严远军、刘华祥（已故）作为共同甲方与答辩人查继文作为乙方签订了《合资建房合同》，合同约定了双方的权利义务。从合同看，包含原告的四人是作为乙方整体，未明确具体细分房屋位置和面积以及份额地受领我建成的房屋，他们对我的权利应当识别为连带权利，不能单独地区分。房屋修建完成后，我已经将一楼门面、七楼住房、一单元二楼右侧、二单元二楼、三单元二楼左侧、四单元二楼右侧（以面朝房屋为准）整体交付给作为甲方的原告等四人，房屋面积上超过合同约定的应交付面积，已对包含原告在内的连带权利人履行了合同约定的义务。故而，消灭了我对包含原告在内的四人就该《合资建房合同》应承担的义务，在此情形下，原告再行以自身对我单独享有权利为由，向我提出权利主张，不应获得支持。涉案《合资建房合同》并未约定我为包含原告在内的四人办理房地产权属登记手续，且该义务《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定的协助、保密等法定附随义务和《合资建房合同》第五条、第六条约定，原告主张我承担费用，为其办理房屋产权登记手续，无事实和法律依据。原告严远贵请求人民法院判令被告将修建的六盘水市凤凰大道安置小区第6栋房屋楼梯口南面朝向恢复为规划设计图批准的北面朝向，该主张在（2013）黔黔中初民字第2XXX号民事判决书中因原告严远贵未提交原、被告共同确认的实际图纸证明我擅自改变朝向和楼梯进口设置，故一审法院不予采信，在二审中也被驳回上诉请求，且双方均已认可该裁判。现原告再次提起诉讼请求属于一事不再理范畴，因此，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。

被告查继文在举证期限内向本院提交了以下证据：身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况。

第三人严远达述称，陈述意见同原告诉讼意见一致。

第三人严远达在举证期限内向本院提交了以下证据：身份证复印件一份，用于证明第三人严远达的身份情况。

第三人严远军述称，被告未按规划图纸对房屋进行修建，擅自更改门面朝向和楼梯进口，被告未与我们对房屋进行分配就擅自将房屋出售，该房屋的水、电也未按约定接通。其余陈述意见同原告诉讼意见一致。

第三人严远军在举证期限内向本院提交了以下证据：身份证复印件一份，用于证明第三人严远军的身份情况。

第三人舒遵林、刘纹、刘洪未到庭，故无陈述意见。

第三人舒遵林、刘纹、刘洪在举证期限内未向本院提交证据。

对证据的分析及认定：对原告出示的身份证，能证明原告的身份情况，故予以确认；对原告提交的《合资建房合同》，因原告及第三人未与被告约定房屋建成后，每一合同当事人各自应分得房屋及门面的具体面积，故对原告证明目的不予确认；对原告提交的规划设计图，因无原件核对，无法核实其真实性，故不予确认；对原告提交的《房屋转让协议》及收条、照片、收款收据，因与本案不属同一法律关系，故本案暂不予处理；对原告提交的钟山区人民法院民事判决书和六盘水市中级人民法院判决书，因系生效法律文书，能证明原、被告双方所争议的部分案件事实已被生效判决予以确认的事实，故予以确认；对被告查继文及第三人严远达、严远军各自提交的身份证，能证明其各自身份情况，故予以确认；

通过以上对证据的分析及认定，本案认定事实如下：原告严远贵及第三人严远达、严远军、案外人刘华祥（已去世）因政府征用原房屋所占地块，经政府批准将原告及第三人安置于钟山区凤凰路搬迁街安置小区，由此原告严远贵及第三人严远达、严远军、案外人刘华祥共同依法取得钟山区凤凰路搬迁街6号楼的占地面积为558㎡的自建房土地。2011年7月16日被告查继文（乙方）与原告严远贵及第三人严远达、严远军、案外人刘华祥（甲方）签订一份《合资建房合同》，双方约定：“1、甲方给乙方修建的地基面积为558平方米，乙方出全部资金给建房修建七层；2、房屋分配：门面、楼顶全部归甲方，甲方所得面积门面、楼顶及住房是本地基的3.5倍，其余部分全部归乙方，楼层由乙方选完，剩余的归甲方，如面积不满一套住房的，哪一方需要，按1600原/平方米补偿给另一方；3、乙方给甲方修建房子做到质量全部合格，……；6、在办理房屋产权当中，产生费用甲、乙双方各自承担；……。”。协议签订后，原告即出资对6号楼进行修建，2012年7月该房屋竣工，第三人均按约定与原告将房屋进行了分配未发生争议；原告实际占有了6号楼3单元一层门面、二层住房及七层住房，原告将七层装修后现已入住、将一层门面经营汽车修理。此后，严远贵以房屋开裂、质量不合格为由私自在一楼上二楼的楼梯口处安装防盗铁门，查继文未能按合同的约定分配到房屋，故查继文于2013年10月8日向本院提起诉讼，本院于2014年1月7日作出（2013）黔钟民初字第2XXX号民事判决书，判决严远贵将位于凤凰大道搬迁街安置小区第六栋第3单元三、四、五、六楼住房的管理使用权交付给查继文。严远贵对该案判决不服，向六盘水市中级人民法院提起上诉。2014年5月19日，六盘水市中级人民法院作出（2014）黔六中民终字第XXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告严远贵以被告查继文未向其交付六盘水市凤凰大道搬迁街安置小区第六栋楼1楼36平方米门面，擅自改变房屋楼梯进口设置，且无法验收，不能办理产权登记为由，诉至本院。

另查明，本案争议房屋的六号楼的占地系钟山区人民政府于2007年9月19日以钟府函（2007）91号批复由钟山区凤安基础投资开发有限公司安置给被告的安置地，其中被告取得的面积为103.67㎡，土地性质为划拨，总土地证号为：0070798。该安置小区总规划楼层为五层。

同时查明，案外人刘华祥已于（2013）黔钟初民字第2547号案起诉前死亡，被告查继文认为舒遵林、刘纹、刘洪系刘华祥法定继承人，故向本院申请追加舒遵林、刘纹、刘洪作为第三人参加诉讼，但舒遵林、刘纹、刘洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。

本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告严远贵主张被告查继文应交付位于六盘水市凤凰大道搬迁街安置小区第六栋楼1楼36平方米门面房屋属其所有，但其提交的《合资建房合同》中仅约定原告及第三人作为合同甲方分得的门面、楼顶及住房为地基面积的3.5倍，并未约定原告应分得房屋及门面的具体面积，亦未对原告、第三人及被告各自所得房屋及门面的面积进行划分，原告向本院提交的证据不足以证明其主张的事实成立，应承担不利后果，且房屋的所有权归属应当经法定登记机构登记才发生效力，故对原告该诉讼请求，不予支持。

对原告要求被告限期将六盘水市XX大道XX街XX小区第X栋楼X楼门面产权登记至原告名下，并承担相关费用的诉讼请求，双方在《合资建房合同》中约定办理房屋产权产生的费用由双方各自承担，而未约定房屋产权登记手续由谁负责办理，且规划的楼层高度为五层，而原告及第三人与被告签订的《合资建房合同》第1条约定的是修建七层，双方改变了规划楼层的高度，据此能判定致使本案争议房屋无法验收，系原、被告及第三人共同造成的，并非被告一人过错，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。

对原告要求被告将修建的六盘水市凤凰大道搬迁街安置小区第六栋楼房屋楼梯口南面朝向恢复为规划设计图批准的北面朝向的诉讼请求，因双方签订的《合资建房合同》中改变了规划楼层的高度，据此能判定改变总规划图进行修建是原告及第三人与被告的合意，并非被告查继文单方擅自改变总规划；而原告严远贵也未提交原、被告共同确认的设计图纸证明被告查继文擅自改变楼房朝向和楼梯进口设置，故对原告该诉讼请求不予支持。对原告认为被告存在的其他违约行为，本院于（2013）黔钟初民字第2XXX号民事判决书中已释明解决途径，本案不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告严远贵的诉讼请求。

案件受理费5200元因适用简易程序减半收取2600元，由原告严远贵自行负担（原告已预交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。

审判员　　赵　用

二〇一五年九月六日

书记员　　欧钧晟