兴宇房开公司与曹光霞商品房预售合同纠纷民事二审判决书
法定代表人：蔡洪，经理。
委托代理人：李德剑，贵州舸林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹光霞，贵州省遵义市人。
委托代理人：龚大力，贵州诚稳律师事务所律师。
委托代理人：邓力之，贵州诚稳律师事务所律师。
上诉人遵义兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇房开公司）为与被上诉人曹光霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2013)红民商初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 经审理查明，2008年8月11日，曹光霞与兴宇房开公司签订《商品房买卖合同》，购买兴宇房开公司开发的位于遵义市红花岗区赖壳山综合市场A2栋2单元9层2号房屋，面积为79.39平方米，房屋总价款为186 566元，合同约定房屋交付期限为2009年10月30日前，交付条件为该商品房经验收合格，该房屋交接方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人（上诉人）应当书面通知买受人（被上诉人）办理交付手续。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭方式付款，其中首付款为总房价款的40%即75566元，向银行按揭总房价款的60%即111 000元，按揭期限为10年。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“（1）逾期在60内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同时，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后，曹光霞向兴宇房开公司支付了购房款167566元，尚欠首付款19000元未付。曹光霞就所欠款项于2008年9月2日向兴宇房开公司出具欠条，并在欠条中写明此款在交房时给付。兴宇房开公司针对曹光霞尚欠的购房款于2011年向贵州省遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，该院经审理后作出判决，现已发生效力。
另查明，2010年12月2日，兴宇房开公司在遵义晚报刊登了关于其开发的位于赖壳山综合市场A1、A2栋房屋的交房公告。2011年8月22日，位于遵义市赖壳山综合市场A2栋房屋经遵义市红花岗区住房和城乡建设局进行竣工验收合同备案登记。
因兴宇房开公司未按合同约定交付房屋，曹光霞诉至贵州省遵义市红花岗区人民法院，要求判令：1、兴宇房开公司立即交付位于遵义市红花岗区赖壳山综合市场A2栋9层2号房屋，并协助办理房屋产权登记手续；2、由兴宇房开公司支付逾期交房违约金（从2009年11月1日起至实际交付房屋之日止，按合同约定的已付购房款的日万分之一计算）；3、案件受理费由兴宇房开公司承担。
原审法院认为，曹光霞与兴宇房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律、法规的禁止性规定，曹光霞与兴宇房开公司双方均应履行合同约定的义务。关于曹光霞要求兴宇房开公司交付房屋并协助办理房屋产权登记的诉讼请求。本案中，合同约定的交房时间是在2009年10月30日前，而合同签订后，曹光霞已支付了大部分购房款，但兴宇房开公司未按合同约定交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对该诉讼请求予以支持。对兴宇房开公司所持因曹光霞尚欠其购房款，故不应交付房屋，需曹光霞交清购房款才能交付房屋并协助办理房屋产权登记的辩解理由，双方签订的《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任已作出明确约定，若买受人逾期付款超过60日，则出卖人可以选择解除合同或继续履行合同。兴宇房开公司在曹光霞逾期付款后并未提出解除合同，而是针对曹光霞所欠购房款提起诉讼，要求曹光霞支付欠付的购房款，现已有相关生效判决对该项争议进行裁决，应视为兴宇房开公司选择继续履行合同，故兴宇房开公司以曹光霞尚欠购房款为由拒绝交房于法无据，因此对兴宇房开公司的该辩解理由不予采纳。曹光霞与兴宇房开公司合同约定的交房日期为2009年10月30日，交房条件为该房屋经验收合格，合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任已约定，逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同或选择继续履行合同，买受人要求继续履行合同时，自合同约定交房时间的次日起至实际交房之日止，出卖人应按已付购房款的日万分之一承担违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，兴宇房开公司应承担逾期交房违约金，因曹光霞已付购房款为167566元，故兴宇房开公司应从2009年11月1日起至实际交房之日按已付款167566元的日万分之一支付违约金给曹光霞。对兴宇房开公司所持其已经在2010年12月2日发出交房公告，应视为其履行了交房义务，逾期交房违约金应算至公告之日止的辩解意见，根据合同第八条约定的交房条件为该商品房经验收合格，合同第十一条约定的房屋交接方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而本案争议房屋系在2011年8月22日经遵义市红花岗区住房和城乡建设局进行竣工验收合同备案登记。在2010年12月2日，该房屋并未达到交付条件，且合同第一页明确载明有曹光霞的联系地址及联系方式，但兴宇房开公司未提供证据证明在房屋符合交付条件后其履行了书面通知的义务。另外，在庭审过程中，兴宇房开公司也明确表示因曹光霞未付清购房款而拒绝交房。因此，兴宇房开公司在报纸上公告交房不能视为其已实际履行了合同约定的交房义务，故对其上述辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、由遵义兴宇房地产开发有限公司于判决生效后五日内将位于遵义市红花岗区赖壳山综合市场A2栋二单元9层2号房屋交付给曹光霞，并协助曹光霞办理房屋产权登记手续；二、由遵义兴宇房地产开发有限公司支付曹光霞逾期交房违约金（从2009年11月1日起至实际交房之日止，按已付购房款167566元的万分之一计算）。案件受理费2 015元，由遵义兴宇房地产开发有限公司承担。
宣判后，兴宇房开公司不服，向本院提起上诉称：上诉人于2010年12月2日在遵义晚报上刊登了交房公告，交房通知已送达被上诉人，上诉人已经履行了通知交房的义务，逾期交房违约金应计算至上诉人在报纸上刊登交房公告之日止。被上诉人拒绝接受房屋和未足额支付房款系导致逾期交房的原因，上诉人不应承担违约责任。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
二审期间，曹光霞答辩称：上诉人在遵义晚报上刊登交房公告的时间不能作为交房时间；被上诉人多次要求上诉人交房，但上诉人至今拒绝交房。一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，曹光霞与兴宇房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，曹光霞与兴宇房开公司双方均应履行合同约定的义务。本案中，合同约定的交房时间是在2009年10月30日前，但兴宇房开公司至今未按合同约定交付房屋。虽然曹光霞尚欠兴宇房开公司购房首付款19000元未支付，但从曹光霞向兴宇房开公司出具的欠条来看，该欠款的给付时间系在兴宇房开公司向曹光霞交房之时。曹光霞给付欠款的义务与兴宇房开公司交付房屋的义务系同时履行，双方均享有同时履行抗辩权，即在对方未履行相应义务前有权拒绝其履行要求，但无消灭他方请求权的效力，也没有请求他方先为给付的效力。兴宇房开公司已就曹光霞所欠购房款事项向贵州省遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，要求曹光霞支付欠付的购房款，现已有相关生效判决对该项争议进行裁决，其权益已采取诉讼的方式进行救济。同理，曹光霞也有权通过诉讼方式要求兴宇房开公司履行交房义务。故兴宇房开公司以曹光霞尚欠购房款为由拒绝交房于法无据，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，兴宇房开公司应承担逾期交房的违约责任。虽然兴宇房开公司于2010年12月2日在遵义晚报上刊登了交房公告，但兴宇房开公司至今拒绝向曹光霞交付房屋的行为与其所刊登交房公告相悖，故不能将其在遵义晚报上刊登了交房公告视为其已实际履行了合同约定的交房义务。原审法院判决兴宇房开公司支付曹光霞逾期交房违约金的计算时间从2009年11月1日起至实际交房之日止并无不当。综上，兴宇房开公司所持其已于2010年12月2日在遵义晚报上刊登了交房公告，逾期交房违约金应计算至公告之日止；因曹光霞未足额支付房款导致逾期交房，上诉人不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳，予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4030元，由上诉人遵义兴宇房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
审 判 员 吴少瑞
代理审判员 刘娟娟
二0一四年二月十八日
书 记 员 杨恩高
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