叶秀芬等与马达彬租赁合同纠纷一案民事一审判决书

原告：刘兵，四川省泸县人。

原告：代应章，四川省泸县人。

三原告共同委托代理人：艾罡常，男，1958年4月26日出生，汉族，四川省泸县人。系原告刘兵之舅舅。

被告：马达彬，贵州省仁怀市人。

原告叶秀芬、刘兵、代应章与被告马达彬租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月11日公开开庭进行了审理，原告叶秀芬、刘兵、代应章及其共同委托代理人艾罡常、被告马达彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告叶秀芬、刘兵、代应章诉称：原告于2012年10月15日承租被告马达彬门面房屋1-4层，面积约442平方米，经营品牌餐饮“川味酒楼”，合同租期至2015年10月15日止，租期三年。原告依法经营至2014年4月27日，在此前一个多月，营业状况就已经受到地方政府工程开工的影响而逐步下降，后来因封闭施工逼迫原告停业。在中途，原告从来没有获得有关要拆除经营场地的信息和通知，直至2014年5月4日茅台镇滨河社区才临时下发了一份催促搬迁的《通知书》，通知要求原告于同年5月7日前迁出经营场地，搬迁时间仅有3天。原告为配合通知精神，于2014年5月7日上午与被告马达彬协商中途解约的赔偿事宜，但被告表示应该找拆迁人，并请来了拆迁办（工程建设拆迁指挥部）和社区两位领导同志代表政府座谈，但拆迁办同志表示现行补偿项目只针对被拆迁人因租赁物被拆迁而造成的租赁费损失，没有补偿给承租人的原则。因此，原告的损失得不到合法解决。根据相关法律法规规定，被告应承担解除合同后未履行部分的直接经济损失。参照原告已经营18个月的日平均营业额10600元，按餐饮行业的平均净利润50%计算，被告应承担不能继续履行合同部分的可得利益损失为540天×5300元=2862000元，财产损失（原告为经营“川味酒楼”而购买的物品）为200000元，搬迁费442平方米×40元=17680元，合计损失人民币：3079680元。综上，请求人民法院判令：一、由被告向原告支付因房屋租赁合同不能继续履行而直接给原告造成的经济损失人民币3079680元；二、由被告承担本案诉讼费用。

被告马达彬答辩称：根据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定，因国家建设需要而征收房屋导致租赁合同不能继续履行的不属于违约，且在政府征收被告房屋前，被告已经通知原告房屋将被政府征收，希望原告早作准备，但原告不予理睬。按照《房屋租赁协议》第六条的约定，如在房屋租赁期间政府要搬迁，被告配合原告完善补偿手续，补偿费用以原告实际装修款全额补偿，现被告已向原告补偿了全部装修款，被告并未违约。原告所提的财产损失等并非因解除合同造成的直接损失，被告不应赔偿。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告马达彬将其所有的位于贵州省仁怀市茅台镇河滨社区的房屋一至四楼出租给原告代应章作为经营用房，双方于2012年10月15日（马达彬为甲方，代应章为乙方）签订了《房屋租赁协议》。该协议约定：一、甲方将一至四楼租给乙方，于2012年10月15日至2015年10月15日，租赁期三年，每年房租款壹拾伍万元，另餐具、厨具、冰箱、空调、电视机、桌子、凳子共折价30000元（大写：叁万元），租赁期内甲方不得任意涨价，乙方不得转租。如租赁期内甲方要求乙方退房，终止经营，得赔偿乙方损失费300000元（注：因天灾、水灾、无人为因素及国家建设需要排除在外，不能纳入），相反，乙方在租赁期间内，提前要求退房，也得同样付甲方300000元违约金，三年期满后，房租另作协商，并在同等条件下优先考虑乙方。二、由乙方于农历2013年正月十五前交付柒万伍仟元风险金给甲方，每年房租款须提前1个月交租才能续租。三年内的税务、房屋租赁税由乙方负责交纳……补充：六、如政府在乙方租赁期有拆（撤）迁需要，甲方无条件配合乙方，完善补偿手续，补偿金额以实际装修金额补偿。原告刘兵以中证人的身份在该《房屋租赁协议》上签字捺印。2012年10月16日，原告刘兵（甲方）与原告叶秀芬、代应章（乙方）签订了《关于合伙经营贵州省仁怀茅台镇“川味酒楼”的协议书》，该协议约定了三原告合伙经营“仁怀市茅台镇川味酒楼”（以下简称“川味酒楼”）。原告叶秀芬、刘兵、代应章将从被告马达彬处租赁的房屋用于经营“川味酒楼”，并以叶秀芬的名义办理了工商营业执照。

2014年4月16日，仁怀市住房和城乡建设局与被告马达彬签订了《仁怀市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，由征收部门仁怀市住房和城乡建设局对被征收人马达彬位于贵州省仁怀市茅台镇河滨社区的房屋进行征收（即被告出租给原告使用的房屋）。2014年5月4日，茅台镇河滨社区居委会向原告代应章发出通知，该通知载明“因茅台环境整治、示范小城镇建设的需要，根据市人民政府研究意见，拟在5月中旬对茅台钟楼、茅台大桥实施定向爆破，根据实施定向爆破有关安全操作规范要求，请你户于2014年5月7日前将你户相关财物搬迁完毕。特此通知”。此后，原告叶秀芬、刘兵、代应章因与被告马达彬就房屋搬迁及赔偿问题未能协商一致，遂诉至本院。

另查明，在本案审理过程中，原告叶秀芬、刘兵、代应章要求本院对租赁屋内的物品进行清点。本院于2014年5月27日在原、被告双方在场的情况下对原告租赁屋内的物品进行了清点并制作清单，原、被告双方均在清单上签名。2014年5月28日，被告马达彬向原告刘兵退还租房保证金75000元并支付了房屋装修补偿款40300元。原告于2014年5月28日将租赁屋中的物品（前述清点物品）搬迁完毕，在原告搬迁后，茅台镇政府对房屋予以拆除。

还查明，原告已向被告交纳两年的房屋租金共计300000元。在庭审过程中，被告马达彬表明因原告实际租赁期限为一年半，故愿意向原告退还半年房租75000元。经本院向原告释明，原告明确表示在本案中不要求被告退还其已缴纳的未实际履行租期的租金。被告马达彬陈述其于2014年5月28日向原告刘兵给付了搬迁补偿费20000元，原告认可收到该搬迁补偿款，但认为该款系茅台镇政府给其的补偿，被告马达斌认可该款系其代政府转交。

以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋租赁协议、合伙协议、催促搬迁通知书、个体工商户营业执照以及被告提交的房屋租赁协议、仁怀市人民政府批复、房屋征收补偿安置协议、付款证明等在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点为：原告主张的经济损失是否存在且是否由被告承担赔偿责任。原、被告于2012年10月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同约定的租赁期限从2012年10月15日起至2015年10月15日止，合同履行至2014年5月时，因茅台建设示范镇及环境整治规划需要，政府对本案租赁房屋进行征收，导致原、被告签订的《房屋租赁协议》不能继续履行。现原告主张被告赔偿的经济损失包括可得利益、财产损失、租赁屋内物品的搬迁费三部分。

从原告主张的可得利益来看，主要是指未能履行的《房屋租赁协议》部分如实际履行后原告可获得的酒楼经营利润。可得利益必须具有一定的现实性和确定性，但酒楼经营受竞争环境，服务模式、地理位置等综合因素的影响具有不确定性，故原告主张的可得利益并不必然产生。且根据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》第一条，在合同履行期间一方要求退房终止经营，需向另一方承担损失费300000元，但因国家建设需要排除在外的约定，双方就合同履行期内一方要求退房另一方需承担的责任和免责情形早有约定。本案中，导致原告不能继续租赁被告房屋的原因系政府征收，属于原、被告双方在合同中约定的不承担赔偿责任的情形，故对于原告要求被告赔偿可得利益的主张，本院不予支持。原告在庭审中主张因国家建设等原因造成不能继续租赁房屋时，被告应与原告另行协商赔偿事宜，但合同中对此并无约定，且原告亦未提供证据证明其与被告之间有此约定，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对该主张不予采信。

从原告主张的财产损失来看，主要指原告为经营“川味酒楼”而购置的厨具、餐具、空调设备等物品的支出（不包括对租赁房屋进行装修的费用）。本院认为，原告所购物品系其酒楼经营所需，并已在租赁房屋拆除前将前述物品搬离。原告提供的证明财产损失的证据仅系其书写的“川味酒楼”财产损失清单（在审理过程中，原告明确表示不以本院组织原、被告双方现场清点物品清单作为财产损失依据），不足以证明其诉请赔偿财产的真实性。且原告亦未举证证明因《房屋租赁协议》不能继续履行而导致前述物品减损或灭失。故本院对原告要求被告赔偿财产损失的诉讼请求不予支持。

对于原告主张的搬迁费，原告请求被告承担的搬迁费数额为17680元，因原告已获得了20000元搬迁费补偿，本院对其要求被告承担搬迁费的诉讼请求不予支持。

根据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》第六条“如政府在乙方租赁期有拆（撤）迁需要，甲方无条件配合乙方，完善补偿手续，补偿金额以实际装修金额补偿”的约定，在租赁房屋被政府拆迁时，被告马达彬有配合原告完善补偿手续的义务，补偿的数额为实际装修金额。在本案审理过程中，被告马达彬向原告刘兵支付全部房屋装修补偿款40300元，已按合同约定履行了自己的义务。综上，原告要求被告赔偿3079680元经济损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告叶秀芬、刘兵、代应章的诉讼请求。

案件受理费31438元，由原告叶秀芬、刘兵、代应章承担。

如不服本判决，应在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内向本院或直接向贵州省高级人民法院交纳案件上诉费，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审　判　长　　田　滔

审　判　员　　吴少瑞

代理审判员　　刘娟娟

二0一四年十月二十日

书　记　员　　杨　宁