张洪来与张洪亮、谭玉坤、武振和物权确认纠纷判决书

吉林省梅河口市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）梅民初字第101号

原告:张洪来，男，1969年3月28日出生，汉族，公务员，住吉林省梅河口市。

委托代理人:胡才，吉林方鼎律师事务所律师。

代理权限：一般代理。

被告：张洪亮，男，1959年11月22日出生，汉族，农民，住吉林省梅河口市。

被告：谭玉坤（张洪亮妻子），女，1958年8月14日出生，汉族，农民，原住吉林省梅河口市，现下落不明。

被告：武振和，男，1941年1月28日出生，汉族，农民，住吉林省梅河口市。

原告张洪来诉被告张洪亮、谭玉坤、武振和物权确认纠纷一案，本院于2015年1月6日收到原告的起诉状，于同日立案受理。依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告张洪来及其委托代理人胡才，被告张洪亮、武振和到庭参加了诉讼；被告谭玉坤经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案一审现已审理终结。

原告张洪来诉称：2006年1月18日，被告张洪亮将位于梅河口市某村自有的一座126平方米砖瓦房（房屋实际产权人为张洪亮，但有63平方米产权登记在武振和名下）出售给原告，交易价格5.5万元整。双方在订立买卖契约后即实际交付房屋，并由原告占有房屋至今。原告购买房屋后已实际占有八年之久，但一直未能办理产权过户登记，因为被告张洪亮妻子谭玉坤外出打工，且下落不明，造成原告无法办理房屋产权过户手续。为确保原告实现物权，现向法院起诉，要求依法确认原告购买的126平方米房屋的产权归原告所有；诉讼费、公告费由被告承担。

原告张洪来为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据： 1.梅河口市某村民委员会出具的证明1份，证明被告张洪亮与被告谭玉坤系夫妻关系，谭玉坤于2006年4月份外出打工，现无法联系的事实；2.由梅河口市建设局出具的村镇私有房屋所有权证存根两份，证明原告所购买的房屋座落在梅河口市某村，房屋结构为砖瓦结构，原房屋所有权登记在张洪亮和武振和名下，面积分别为63平方米；3.房契1份，证明2006年1月18日被告张洪亮以5.5万元的价格将其所有的126平方米房屋卖给了原告。

被告张洪亮辩称：被告武振和是我舅舅，2005年时我与舅舅协商共建一座126平方米的平房，每人享有63平方米房屋产权，并办理了建房审批手续。但实际施工后，武振和因无钱出资放弃建房，后经协商，由我自己出资建房，房屋所有权全归我所有。2005年7月份房屋建成，因办理建房审批时是由我和武振和共同申请，所以房屋产权就登记在我们两个人的名下。我将126平方米房屋卖给张洪来时，谭玉坤知情并且同意卖房，我与原告之间的房屋买卖合同合法有效。现我同意原告的诉讼请求， 同意126平方米房屋的所有权归原告所有。

被告谭玉坤在法定期间内未提出答辩。

被告武振和辩称：被告张洪亮所述属实，建房时我没有出资，126平方米房屋的所有权实际上归张洪亮所有，我完全同意张洪亮对房屋的处分行为。我妻子蔡某某为残疾人士，妻子的一切民事行为全由我代理。现我同意张洪亮对房屋的处分意见，也同意原告的诉讼请求。

被告武振和为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1. 武振和妻子蔡某某的残疾证1份，证明蔡某某为肢体二级残疾；2.梅河口市某村委会出具的证明1份，证明武振和与蔡某某系夫妻关系，妻子有残疾（肢残及耳聋），不能正常表达意思，丈夫武振和系蔡某某的法定监护人；3.蔡某某的身份证复印件一份，证明蔡某某的身份。

本院对原、被告提供的证据评判如下：原告提供的3份证据，被告武振和提供的3份证据，各方当事人均予以承认，且经本院审查，以上证据内容真实客观，与本案待证事实具有关联性，故本院对原、被告提供的证据及证明的事实均予以采信。通过原告所举证据3能证明被告张洪亮于2006年1月18日将自有126平方米房屋以5.5万元的价格卖给原告张洪来。被告谭玉坤在家时明知被告张洪亮将夫妻共同财产出售给原告张洪来而至今未提出反对意见，且被告谭玉坤经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的诉讼权利，因此应推定被告谭玉坤同意被告张洪亮将夫妻共有房屋卖给原告张洪来，而原告张洪来基于有效的房屋买卖合同取得了126平方米房屋的所有权。通过被告武振和所举证据能证明其妻子有残疾，系不能正常表达意思的限制民事行为能力人，武振和作为丈夫系蔡某某的法定监护人，其有权代理妻子从事民事活动，应认定被告武振和的当庭陈述为夫妻二人的共同意见。

经审理查明，本案事实如下：2005年被告张洪亮与武振和协商共同建一座126平方米的平房，约定每人享有63平方米房屋产权，二人到房屋建设审批部门办理了建房审批手续。但实际施工后，因武振和无钱出资便放弃建房，约定由张洪亮自己出资建房，房屋建成后的所有权全归张洪亮所有。张洪亮于2005年7月份独立将房屋建成，由于二人在办理建房审批时是由张洪亮与武振和共同申请，张洪亮将房屋建成后未进行变更登记，仍按原来审批程序确定的申请人将房屋产权登记在两个人的名下，即张洪亮与武振和各自享有63平方米房屋产权。2006年1月18日，张洪亮与张洪来签订房屋买卖协议，张洪亮以5.5万元的价格将该126平方米房屋卖给弟弟张洪来，并实际将房屋交付张洪来占有至今。现原告张洪来以张洪亮妻子下落不明，无法进行房屋产权变更登记为由向本院起诉，要求确认原告购买的126平方米砖瓦房屋（房屋产权证号为：006691、006692）归原告所有；要求被告承担本案的诉讼费及公告费。

本院认为，被告张洪亮建成的126平方米房屋虽然有63平方米登记在武振和名下，但因武振和与张洪亮自愿达成协议，约定张洪亮独自出资建成的126平方米房屋均归张洪亮所有，双方的私权处分行为符合法律规定，所以该126平方米房屋应归张洪亮所有，张洪亮夫妻二人作为所有权人有权处分该房屋。被告张洪亮以5.5万元的价格将夫妻共有房屋卖给原告张洪来，双方形成了房屋买卖合同关系，因双方的房屋买卖合同签订于《中华人民共和国物权法》颁布实施以前，且房屋已实际交付并由原告占有使用，依据当时法律规定，原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、《中华人民共和国民法通则》第十四条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人”和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院判决如下：

坐落于梅河口市梅河口市某村的126平方米砖瓦结构房屋（其中63平方米登记在被告张洪亮名下，房屋产权证号为：00**1，63平方米登记在被告武振和名下，房屋产权证号为：00**2）归原告张洪来所有。

案件受理费1175元、公告费600元，合计1775元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。

审　判　长　　马万德

代理审判员　　张秀丽

代理审判员　　崔　悦

二0一五年七月二十九日

书　记　员　　张　强