李淑贞、宋修才与李志伟、李晶买卖合同纠纷一审民事判决书

白山市浑江区人民法院

民事判决书

（2015）浑民二初字第461号

原告：李淑贞，女，1967年11月10日生，汉族，平安集团吉林分公司白山支公司职员。

原告：宋修才，男，1969年12月15日生，汉族，无职业。

被告：李志伟，男，1978年7月31日生，汉族，无职业。

委托代理人：曹玉廷，浑江区法律援助中心律师。

被告：李晶，女，1985年9月26日生，汉族，无职业。

委托代理人：姚壮，白山市法律援助中心法律志愿者。

原告李淑贞、宋修才诉被告李志伟、李晶买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于瑞成独任审判，公开开庭进行了审理，原告李淑贞、被告李志伟及其委托代理人曹玉廷、被告李晶及其委托代理人姚壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2008年8月份，两原告通过外面粘贴的卖房广告找到被告李志伟。通过交流得知被告李晶离家出走，留下一个有严重疾病的孩子，李志伟有残疾，为了给孩子治病，迫不得已出售房屋。两原告在了解情况后，于8月24日由原告宋修才与李志伟达成协议，房屋价款为7500元。两原告购得房屋后，对该房屋进行了装修和添附。因当时李志伟称房屋手续丢失和办事机构的原因，所以过户手续迟迟未办理。2011年白山中天置业有限公司对包括两原告购买的房屋所在区域在内进行棚户区改造，在原告办理回迁安置产权调换过程中，李晶的母亲郭永芬主张该房屋归其所有，至此原告才得知此房屋存有争议。李晶不但不出庭作证，还向法院提供虚假证明。后经法院查明，郭永芬不是房屋买受人，并驳回郭永芬的请求。2013年6月19日，李晶向法院起诉，请求法院确认该争议房屋归其所有。经法院审理，支持了李晶的请求，同时确认两原告与李志伟签订的购房合同有效。综上，因两被告有隐瞒欺诈的过错，导致该购房合同无法履行，使两原告本来要帮助被告的好心行为，却经历近7年的时间，在经济上和精神上蒙受了巨大损失。原告根据合同法和民法等有关法律规定，诉至法院，请求判决解除与李志伟的购房协议；判令两被告交付替代性的25平方米房屋或返还购房款7500元及利息，并赔偿各项损失。损失包括：1、原告对所购房屋进行维修和添附的费用7000元；2、开发商征收时各项补助政策15654元；3、2013年4月至2015年3月超期24个月的房租共计12144元（按照开发商补助政策每月每平米20元计算，即20元/月/平方米×24个月×25.3平方米=12144元）；4、2012年至2014年这三年的越冬补助共计4500元。

被告李志伟辩称：同意返还购房款，但不同意支付利息及赔偿各项损失。返还原告的购房款应从被告李晶应支付给李志伟的钱款中支付。房屋拆迁时地上物除有照房屋归李晶外，其他附属设施补偿应归原告。

被告李晶辩称：原告起诉答辩人主体错误，原告无权要求答辩人承担责任，原告应将诉争的25平方米的房屋返还给答辩人，并承担相应的损害赔偿责任。本案诉争房屋在答辩人与李志伟协议离婚时处分给答辩人，现该房屋所有权归答辩人。李志伟在没有经过答辩人同意的情况下，擅自将房屋出卖给原告，属于无处分权人处分他人财产，在答辩人没有追认的情况下无效。该事实可以通过（2013）浑民一初字第633号民事判决书和（2014）白山民一终字第185号民事判决书予以确认。李志伟与原告所签订的房屋买卖协议中，答辩人不是该合同的主体，现合同被确认无效，原告应根据合同相对性原则，要求无处分权人李志伟承担相应责任。二人在签订合同过程中都存在过错，该房屋买卖协议被确认无效后，根据《民法通则》第61条和《合同法》第42条规定，李志伟与原告根据各自的过错程度承担相应的缔约过失责任。根据《合同法》第51条和《物权法》第106条第1款规定，原告与李志伟的行为侵犯了答辩人的财产权利，给答辩人造成的损害应予以赔偿，原告应将房屋返还答辩人。

经审理查明：本案案涉房屋原系张建梅于2001年8月12日从通化矿务局八道江煤矿破产清算组取得。根据张建梅与八道江煤矿破产清算组签订的《自修自住协议书》记载，该房屋为“371栋13号，建筑面积25.35平方米”。2004年7月，张建梅将该房屋以2000元价格出售给李志伟（本案被告），李志伟买房后与妻子李晶（本案被告）、儿子李昊居住使用。2007年6月5日，被告李志伟与李晶在民政部门办理了离婚手续，离婚协议约定：婚生子李昊（时年5岁）由李晶抚养，李志伟每月承担抚养费300元；位于通沟街9委11组371栋13号25平方米房屋归李晶所有，李晶付给李志伟1万元人民币；其他财产自行处理，后果自负。李志伟与李晶离婚后，双方又同居至2008年，后分居，该房屋由李志伟与其子李昊居住。

2008年8月24日，李志伟将该房屋以7500元价格卖给宋修才（本案原告），双方签订了协议书。2009年6月8日宋修才与妻子李淑贞（本案原告）订立一份书面契约，约定：该房屋产权划归李淑贞，将来搬迁后楼房归李淑贞处置。李淑贞、宋修才接收房屋后，将房屋及院落的改造装修工程发包给陈关俊（包工包料），陈关俊带领雇工进行了室内墙体刮大白、更换暖气片、厨房棚顶扣板、院落地面铺砖、抹水泥、夹板杖子、建木棚（板仓）等施工，施工完毕后收取李淑贞、宋修才工程款7000元。后白山中天置业有限公司对包括该房屋在内的区域进行棚户区拆迁改造，上述房屋已于2011年10月14日拆迁，拆迁后白山中天置业有限公司与李淑贞签订一份《产权调换安置协议书》，约定给李淑贞安置通沟B5区17号楼1单元303号，建筑面积56.45平方米。双方签名确认的《被征收房屋及附属物现场踏察表》和《房屋征收补偿费用表》均记载有16平方米板仓一处，补偿金额为1600元。除板仓外，《房屋征收补偿费用表》还记载了其他“附属物种类”及补偿金额，包括：搬迁费2000元、越冬补助1500元、奖金6000元、住房补助4554元，加上板仓补偿1600元，合计15654元。其间，李淑贞、李晶的母亲郭永芬先后向白山中天置业有限公司提交由白山市浑江区住房和城乡建设局给本人出具的购买原八道江煤矿破产后自修自住房屋证明材料（证明对象均为该同一房屋），致使产生房屋权属争议，白山中天置业有限公司遂停止办理产权调换。

郭永芬于2012年将李志伟、李淑贞、宋修才、白山中天置业有限公司告诉至本院，诉请确认上述房屋归郭永芬所有，并确认李志伟与宋修才之间的房屋买卖协议无效。本院作出（2012）浑民一初字第688号民事判决书，判决上述房屋归郭永芬所有，李志伟与宋修才之间的买卖无效。李志伟、李淑贞均不服一审判决，提出上诉。白山市中级人民法院二审作出（2013）白山民一终字第22号民事判决书，认定张建梅系将房屋卖给李志伟，而非郭永芬，故判决撤销一审判决，驳回郭永芬的诉讼请求。郭永芬不服二审判决，申请再审，白山市中级人民法院于2013年5月23日作出（2013）白山民申字第25号民事裁定书，驳回郭永芬的再审申请。同年，李晶将李志伟、宋修才、白山中天置业有限公司、李淑贞告诉至本院，诉请确认上述房屋归李晶所有，并判令李志伟与宋修才对此房屋的转让行为无效。本院作出（2013）浑民一初字第633号民事判决书，判决：一、上述房屋归李晶所有；二、李志伟与宋修才签订的房屋买卖协议无效。李志伟、李淑贞、宋修才均不服一审判决，提出上诉。白山市中级人民法院二审于2014年8月12日作出（2014）白山民一终字第185号民事判决书，判决维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，驳回李晶的其他诉讼请求。后李晶据此判决向开发商提出办理回迁，未果。

另查：李志伟于2011年诉至法院，以离婚后婚生子李昊一直实际由其抚养、李晶未尽到监护人义务为由，请求判令李昊由其抚养。本院于2011年8月15日作出（2011）浑民一初字第417号民事判决书，判决李志伟与李晶之婚生子李昊由李志伟抚养。该判决已经发生法律效力。2012年李志伟作为李昊的法定代理人起诉李晶，要求给付子女抚育费。经本院主持调解，双方于2012年9月27日达成协议：一、李晶于2013年3月31日前一次性给付先前拖欠李昊的抚养费3975元，其余部分原告放弃；二、李晶自2012年10月起至李昊独立生活时止，每月支付李昊抚育费300元【详见本院（2012）浑民一初字第630号民事调解书】。与该案同步进行的是李志伟诉李晶支付离婚协议约定的1万元款案。经本院主持调解，双方亦于2012年9月27日达成协议：李晶于2013年3月31日前一次性给付所欠李志伟款项1万元【详见本院（2012）浑民一初字第629号民事调解书】。

上述案件事实，有经过庭审质证的原告所举陈关俊书面证言（已经本院调查核实）、房屋征收补偿费用表、房屋征收通知书、房屋征收安置（补偿）方案、被征收房屋及附属物现场踏察表、产权调换安置协议书、（2012）浑民一初字第688号民事判决书、（2013）白山民一终字第22号民事判决书、（2013）白山民申字第25号民事裁定书、（2013）浑民一初字第633号民事判决书、（2014）白山民一终字第185号民事判决书、买房款收条、浑江区住房和城乡建设局收条、买房协议，被告李志伟所举离婚协议书、（2011）浑民一初字第417号民事判决书、（2012）浑民一初字第630号民事调解书、（2012）浑民一初字第629号民事调解书，被告李晶所举（2013）浑民一初字第633号民事判决书、（2014）白山民一终字第185号民事判决书，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。

综上所述，本院认为：根据郭永芬诉李志伟、李淑贞、宋修才等一案和李晶诉李志伟、宋修才、李淑贞等一案的终审判决，已经确定案涉住宅平房自李志伟与李晶离婚时归李晶所有。至此，虽然李志伟与宋修才之间的房屋买卖合同不无法律效力，但宋修才和李淑贞从李志伟手中接受房屋三年多之后，房屋被拆迁，而且确无可能在拆迁后得到回迁安置或者货币补偿。因此，原告宋修才和李淑贞不能继续实现当初购买房屋的目的，其诉请解除买卖合同，本院依法予以支持。被告李志伟在出售房屋时隐瞒了其对房屋没有处分权这一重要事实，是造成合同解除的主要原因，所以，在本案审理过程中李志伟明确表示不能向原告交付替代性房屋的情况下，李志伟不仅应依法将房款返还原告，还应赔偿原告因此遭受的合理损失。李志伟关于“卖房时无法找到李晶”的事实主张，不能成为其在本案中承担民事责任的有效抗辩。原告在买受房屋前没有尽到应尽的审慎义务，在本应明知无法确定李志伟有处分权的情况下仍然购买房屋，接受房屋后又投资进行装修改造，故依法应减轻李志伟的赔偿责任。被告李晶在法院审理郭永芬诉李志伟、李淑贞、宋修才等一案中所实施的支持郭永芬的行为，与本案无关。原告要求李晶在本案中承担民事责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。李志伟在本案审理过程中提出的“因李晶未按离婚协议约定给付1万元，故案涉房屋应视为共同财产”的诉讼主张，没有法律依据，本院不予支持。李晶基于离婚协议、子女抚养义务和生效裁判文书对李志伟所负债务与李志伟对原告所负债务不是同一法律关系，该两个法律关系当中的三方当事人既不存在债务转移和债权转让，李晶也不属于本案中无独立请求权的第三人，故李志伟以李晶对其负有债务为由向原告提出的免责抗辩不能成立。李志伟对李晶享有的到期债权，可视情况在本案执行程序中解决。

除购房款7500元之外，关于原告在本案中的其他合理损失，本院认为，原告买房后在院落内自建板仓一处，对此，被告李志伟无异议并认可该板仓拆迁补偿款应归原告所有，开发商与原告签订的拆迁补偿协议亦明确该项补偿款为1600元，故原告应向开发商主张该项费用；对于剩余装修改造费用5400元，根据本案实际情况，本院酌定由被告李志伟承担70%，计3780元；由于没有证据表明李志伟卖房时预见到或者应当预见到该房屋日后拆迁，而且原告以房屋拆迁安置补偿标准为依据要求被告赔偿没有法律依据，故本院对原告要求被告按开发商征收时各项补助政策15654元、2013年4月至2015年3月超期24个月的房租12144元、2012年至2014年三年的越冬补助4500元给予赔偿的诉讼请求，不予支持；根据本案实际情况，对原告主张的购房款利息不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：

一、被告李志伟在本判决生效后立即返还原告李淑贞、宋修才购房款7500元，并赔偿装修改造费用3780元，合计11280元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费970元减半收取（原告已预交365），由被告李志伟承担45元，原告承担440元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。

审判员　　于瑞成

二〇一五年八月二十八日

书记员　　李明阳