原告闫永琳诉被告延边房地产有限公司、第三人吴宝成确认合同效力纠纷一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

（2014）延民初字第3961号

原告：闫永琳，男，汉族，现住延吉市公园街园华委11组。

委托代理人：闫立霞，女，现住珲春市春城路556号4栋。

被告：延边房地产有限公司，住所：延吉市林海路25号。

法定代表人：赵峰，董事长。

委托代理人：王洪波，该公司经理。

第三人：吴宝成，男，汉族，个体工商户，现住延吉市公园街。

原告闫永琳诉被告延边房地产有限公司、第三人吴宝成确认合同效力纠纷一案，本院于2014年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告闫永琳及委托代理人闫立霞，被告延边房地产有限公司法定代表人赵峰及委托代理人王洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称： 2012年1月19日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告与第三人因合伙建房缺少资金，从原告处借款110万元，月利率3分，如逾期不能还款，被告将原告的借款及利息折抵房款，双方执行房屋买卖合同，现被告与第三人仍然以资金困难为由拒不还款，故要求确认房屋买卖合同有效，交付房屋。

被告辩称：原告主张的房屋买卖实为民间借贷，双方签订的借贷协议和起诉状可以证明，第三人吴宝成向原告借款时被告提供了担保，根据法律规定原告向被告主张权利的期限为债务履行期限届满之日起2年，但原告在该期限内没有向被告主张权利，故被告不应承担责任，而且质权人在债务履行期限届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，抵押权人和抵押人也不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归抵押权人所有。综上，被告认为房屋买卖合同无效，应驳回原告诉讼请求。

原告向本院提交的证据：

1．2012年1月19日房屋买卖合同复印件一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，是双方真实意思表示。

2．被告于2012年1月18日出具的房款收据复印件一份，证明被告与第三人合伙建房，当时同意如被告与第三人不能还款，借款折抵房款。

3．被告与第三人签订的联合开发协议及补充协议复印件各一份，证明被告与第三人是合伙建房关系，被告与第三人共同用了原告的借款。

4．收条复印件一份，证明吴宝成借款后，被告用了30万元。

5．抵押房屋明细复印件一份，证明原告购买的房屋，并在房产局备案。

被告向本院提交的证据：

1．2012年1月19日借款合同复印件一份，证明被告是原告与第三人之间借款的担保人。

2．反担保协议书复印件一份，证明被告为原告与第三人之间的借款做了担保，第三人向被告做了反担保。

第三人向本院提交的证据是收条复印件一份及借据复印件两份，证明被告与第三人联合开发，被告收了第三人的钱。

经庭审质证，原告证据1，被告提出异议称：“房屋买卖不是被告的真实意思表示”，本院认为被告的异议不成立，本院予以采信；证据2，被告提出没有收到该房款，本院认为因庭审中原告也承认没有支付给被告收据上房款，本院对原告于2012年向被告交房款的事实不予确认；证据3、4、5，被告没有异议，本院予以采信。被告证据，原告没有异议，本院予以采信。第三人证据，原、被告没有异议，本院予以采信。

本院根据经庭审质证采信的证据和当事人陈述，综合认定如下事实：2012年1月18日，原、被告签订商品房买卖合同，双方约定：被告延边房地产有限公司将位于延吉市旭春花园1号楼814.31平方米房屋（其中6层05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号房屋面积均36.97平方米，6层14号房屋面积31.32平方米，6层15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号房屋面积均30.34平方米，6层25号房屋面积62.01平方米，6层26号房屋面积41.95平方米，6层27号房屋面积42.90平方米）出售给原告闫永琳，房款每平方米3400元，共2768654元。被告延边房地产有限公司于签订商品房买卖合同当日，给原告闫永琳出具了2768654元的房款收据（实际没有交房款）。原、被告签订房屋买卖合同后，到延吉市房地产管理局予以备案。2012年1月19日，原、被告与第三人吴宝成签订了借款合同，三方约定：第三人吴宝成向原告闫永琳借款110万元，借款期限6个月，从2012年1月19日至2012年7月18日，于2012年4月18日前偿还利息10万元，于2012年7月18日前偿还本金110万元，利率为月息3%，如第三人吴宝成不按约定偿还借款本息，110万借款转为原告闫永琳购买抵押房屋的购房款，第三人不得以任何方式收取抵押房屋超出部分房款及其他费用，被告延边房地产有限公司在抵押人处签字盖章，并出具了抵押房屋名细（原、被告于2012年1月18日签订的商品房买卖合同中房屋）。第三人吴宝成收到原告闫永琳110万元借款后，将其中50万元给了被告延边房地产有限公司，于2012年4月偿还原告闫永琳利息10万元，本金110万元和剩余利息没有按约定偿还。2013年4月，第三人吴宝成将上述抵押房屋钥匙交付给原告闫永琳。2014年9月，被告延边房地产有限公司向原告闫永琳表示可以给商品房买卖合同中约定的房屋，但要求原告闫永琳承担土地出让金等费用，因原告闫永琳未同意没有达成和解协议。

本院认为，原、被告双方争议的焦点问题是双方当事人之间法律关系的性质和效力，本案原、被告签订的商品房买卖合同涉及的款项和抵押借款协议涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于商品房买卖合同所涉款项和抵押借款协议所涉款项属同一笔款项无异议，商品房买卖合同和抵押借款协议均为依法成立并已生效的合同。本案抵押借款协议中“如第三人吴宝成不按约定偿还借款本息，110万借款转为原告闫永琳购买抵押房屋的购房款，第三人不得以任何方式收取所抵押房屋超出部分房及其他费用”的约定，并非法律上禁止的流押条款，在第三人吴宝成不按约定偿还借款本息时，原告闫永琳不能直接按上述约定取得抵押借款协议所称的抵押物所有权，只能通过商品房买卖合同实现，如第三人吴宝成按约定偿还借款本息时，原告闫永琳不能要求被告延边房地产有限公司继续履行商品房买卖合同。综上，原、被告签订的商品房买卖合同和原、被告与第三人吴宝成签订的抵押借款协议均为依法成立并生效的合同，第三人吴宝成未按约定偿还借款本息，故原告闫永琳要求确认与被告延边房地产有限公司签订的商品房买卖合同有效和交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

一、原告闫永琳与被告延边房地产有限公司签订的商品房（其中6层05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号房屋面积均36.97平方米，6层14号房屋面积31.32平方米，6层15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号房屋面积均30.34平方米，6层25号房屋面积62.01平方米，6层26号房屋面积41.95平方米，6层27号房屋面积42.90平方米）买卖合同有效。

二、被告延边房地产有限公司自本判决生效后立即交付原告闫永琳上述房屋（房屋钥匙已由第三人吴宝成移交给原告闫永琳）。

案件受理费28720元，由被告延边房地产有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审  判  长  朴昌海

助理审判员　　金　贤

助理审判员　　金龙虎

二〇一五年一月二十七日

书  记  员  张绪洋