原告南美花诉被告吉林长江集团有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案一审判决书
吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第5019号
原告：南美花，女，1957年5月28日生，朝鲜族，户籍所在地为和龙市文化街文慧社区二十五组，现住延吉市广源居。
委托代理人：南哲（系原告南美花的胞弟），男，1959年3月8日生，朝鲜族，现住延吉市广源居。
被告：吉林长江集团有限公司，住所：延吉市长白山西路。
法定代表人：关伟利，该公司经理。
委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。
原告南美花诉被告吉林长江集团有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南美花的委托代理人南哲、被告吉林长江集团有限公司的委托代理人高延波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年，原告购买被告开发的位于延吉市天池路xx号广源居A座电梯楼xxx号房屋。根据《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2006年12月31日前，将经验收合格房屋交付买受人使用”，但因房屋未验收合格，原告于2008年9月10日入住诉争房屋，且实际房屋面积少于合同约定的房屋面积0.77平方米。被告已办理部分房屋房照，并交给房屋所有权人，原告已交清全部房款和办理房照所需费用，但被告至今未办理房照。现诉至法院，判令被告：1.法院判决生效后30日内协助办理原告购买的诉争房屋权属证书；2.支付逾期交房违约金22860元，逾期办理房照违约金51439元，共计74299元；3.退还超面积部分房款1278元；4.承担本案的诉讼费用及其他费用。
被告辩称：1.诉争房屋没有按期办理房照是由于该房屋建完后，在验收时房屋超过民航有关规定的高度，并且该责任不在于被告，被告同意协助原告办理房屋权属证书；2.原告要求被告赔偿违约金的诉请已超过诉讼时效，且该房屋于2007年开始交付，并没有逾期交房的行为；3.被告同意按照实际房屋面积多退少补。
本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
证据2.《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告之间的《商品房买卖合同》成立，已发生法律效力。
证据3.收据复印件一份，证明于2006年8月11日至2008年9月10日，原告已交纳购房款185860元的事实。
证据4.交款凭证复印件一份，证明原告向吉林长江集团物业管理有限公司交纳办房照所需一切费用16940元的事实。
证据5.收据复印件一份，证明原告于2008年9月10日，向吉林长江集团物业管理有限公司交纳装修押金500元，并当日取回诉争房屋钥匙的事实。
证据6.收据及交款凭证复印件各一份，证明南哲于2008年3月17日交纳各项费用后领取钥匙，故原告于2008年9月10日交装修保证金和各项费用，领取房屋钥匙的事实。
证据7.本院（2009）延民初字第401号案件调查笔录、庭审笔录、民事判决书、《商品房买卖合同》复印件各一份，证明原告的房屋与南哲的房屋处于同一栋楼，截止到2009年3月17日，该房屋未进行验收的事实。
证据8.房屋权属证书复印件一份，证明诉争房屋所在的A座的部分房屋已办理房照的事实。
证据9.延吉市房产测绘有限公司《房屋面积测绘报告》复印件一份，证明诉争房屋实际面积为107.92平方米（该报告中诉争房屋房号为1单元1202号），不当得利中的面积为108.69平方米，多0.77平方米的事实。
证据10.户口本、结婚证复印件，证明陈承范与原告系夫妻关系的事实。
证据11.通知单复印件一份，证明2008年3月4日，延边延龙典当有限责任公司通知被告，购房人南哲已交清全部购房款，并交纳各项费用后领取钥匙的事实。
经庭审质证，原告提交的证据1、2、3、4、7、8、10，被告表示无异议，本院予以采信。原告提交的证据5，被告对真实性表示无异议，但无法证明交付钥匙的时间。本院认为，被告对证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。原告提交的证据6、11，被告对真实性表示无异议，但主张与本案无关。本院认为，该两份证据与本案无关，故不予采信。原告提交的证据9，被告对真实性表示无异议，但无法核对房屋号，待办理房屋权属证书后再确认房屋的准确面积，并多退少补。本院认为，延吉市房产局测绘部门出具的房屋号和诉争房屋号不符，故不予采信。
本院在开庭审理时，被告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1.延吉机场净空保护区内高大建筑物“广源居”的情况说明复印件一份，证明未能按期办理竣工验收手续及办理房照不是被告所造成的事实。
证据2.延吉市规划局建设工程规划许可证复印件一份，证明诉争房屋所处的电梯楼已经过延吉市规划管理局许可的事实。
经庭审质证，被告提交的证据1，原告对真实性表示无异议，但对证明目的有异议：超过建筑高度是由被告造成，且根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定，被告应先给予赔偿后，请求政府有关部门处理解决。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，故对真实性予以采信。被告提交的证据2，原告表示无异议，故予以采信。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：诉争房屋位于延吉市天池路广源居第A楼5单元1201号房屋，被告以物抵债给延边延龙典当有限责任公司（以下简称延龙典当公司）。2006年8月11日，原、被告经延龙典当公司同意，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的诉争房屋，其面积为108.69平方米，单价为每平方米1710元，房屋总价为185960元，原告应于2006年8月11日交清首付款5万元，剩余135860元于2006年12月31日交清；被告于2006年12月31日前将房屋交付给原告使用，该房屋建筑面积以测绘部门最后核算为准，出现面积差时，按照多退少补处理；被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订后，原告依约定于2006年8月14日给延龙典当公司支付首付款5万元，于2007年3月30日补交购房款9万元，于2008年9月10日补交购房款45860元。2008年9月10日，原告向吉林长江集团物业管理有限公司支付装修押金及办理房屋产权登记所需费用等各种费用后，取回诉争房屋钥匙，并装修入住使用至今。2012年1月，该房屋验收合格，但被告至今未给原告办理房屋权属证书。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。一、关于办理房屋权属证书问题。原告按约支付全部房款及办理房屋产权登记所需费用，被告应当协助原告办理房屋权属证书，但被告至今未办理诉争房屋权属证书，其行为构成违约。故原告要求被告在判决生效后三十日内协助办理诉争房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。二、关于逾期交房违约金问题。原告主张房屋的交付使用时间应确定为2008年9月10日，但被告主张交房时间为2007年10月，根据原告提交的相关证据，房屋的交付使用时间应认定为2008年9月10日。被告未能按照约定向原告交付房屋已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求属于合同纠纷，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为二年，原告应于2010年9月10日之前主张权利，但原告未主张，且不存在诉讼时效中止或中断情形。故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。三、被告未能按合同约定办理房屋权属证书，虽然被告主张因“广源居”高度原因未能及时办理竣工验收手续，但该责任不在于原告，故被告应当承担其违约责任。原告要求被告支付从2010年8月31日起至2014年11月27日期间的逾期办理房照违约金，本院予以支持。违约金按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，原告按照贷款利率的1.1倍计算逾期办理房照的违约金，本院予以支持，但贷款利率应按年利率5.76%计算。四、关于超面积房款问题。原告主张实际房屋面积少于合同约定的面积，但未能提供充分的证据予以证明，故本院不予支持。原告待确定实际房屋面积后，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告吉林长江集团有限公司于本判决生效后三十日内协助原告南美花办理位于延吉市天池路广源居A座5单元1201号房屋权属证书，所需费用由被告吉林长江集团有限公司负担。
二、被告吉林长江集团有限公司于本判决生效后立即支付原告南美花逾期办理房屋权属证书违约金185960×5.76%×1.1倍÷12个月×50个月28天=50009.67元（从2010年8月31日起至2014年11月27日止）。
三、驳回原告南美花的其他诉讼请求。
如果被告吉林长江集团有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1689元（原告已预交1689元），原告南美花负担639元，被告吉林长江集团有限公司负担1050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴东俊
审 判 员 边万龙
助理审判员 张妍妍
二○一五年三月二十日
书 记 员 朴美仙