原告路少庆诉被告吉林长江集团建筑安装有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

　　　　　　　　　　　　（2015）延民初字第3998号

原告：路少庆，男，汉族，住吉林省延吉市小营镇。

被告：吉林长江集团建筑安装有限公司，住所地：延吉市长白山西路4228-1。

法定代表人：关利伟，该公司经理。

委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。

原告路少庆诉被告吉林长江集团建筑安装有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法由审判员杨雪松独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告路少庆、被告吉林长江集团建筑安装有限公司的委托代理人高延波到庭参加诉讼。

原告诉称，2005年9月至2009年11月，原告同被告签订租赁合同，约定租赁费用房屋抵付，多退少补。被告用延吉市环保家园1栋14楼1户、面积46.6㎡的房屋(总价格12.815万元)抵付欠我的租赁费，但被告至今未按合同履行，故诉至法院，要求法院判令被告立即向我交付应该抵付给我的价值12.815万元的房屋。在诉讼中，原告将诉讼请求变更为要求被告偿还租赁费12.815万元，同时按国家贷款利率支付逾期偿还租赁费的利息，并承担租赁费以12.815万元为基数、总计30%以内的违约金。

被告辩称，原告要求我们交付房屋的主张，我们没有意见，只是由于开发商没有按时向我们履行建筑工程合同，我们也在积极起诉开发商，因此暂时无法向原告交付，需要原告等待一段时间。如果原告要求我们偿还拖欠的租赁费，与原告起诉中要求交付房屋的主张不同，本案不应支持。

本院综合查明如下事实：2005年9月至2009年11月，原告同被告的法人代表于德水签订租赁合同，约定租赁费用房屋抵付，多退少补。被告用延吉市环保家园1栋14楼1户、面积46.6㎡的房屋(总价格12.815万元)抵付欠我的租赁费，但被告至今未按合同履行。造成房屋迟延交付的原因，主要是因为开发商至今未向被告(承建商)实际交付并办理房屋产权登记，现该案正在诉讼中，何时能够结束诉讼不说，因此暂时不能向本案原告交付房屋。

为支持上述事实，原告向本院提交了如下证据：

证据1.建筑器材租赁合同，证明原告与被告存在租赁合同关系。

证据2.定金单，证明原告与被告存在房屋买卖关系。

证据3.工程决算单，证明原告与被告因租赁建筑器材产生债权债务，被告通过以房抵债的方式，用本案诉争的房屋向原告交付了12.815万元。

经过质证，被告对原告出示的上述证据均无异议。

被告向本院提交了如下证据：

证据1.案外人源田房地产开发有限公司与本案被告的房屋抵债协议书，证明本案所诉争房屋的来源和由于两家公司拒绝履行该协议而产生纠纷，现该纠纷正在法院审理中，尚未解决完毕，所以此案的房屋未向本案原告交付。

证据2.延边树宏家具、源田房地产、延边新天地签订的协议，证明目的同证据一。

经过质证，原告对被告出示的以上证据均无异议。

本院认为，原告与被告之间因原告向实行出租建筑器材形成租赁合同关系，应适用合同法的相关规定。原告与被告本着自愿、平等原则，于2009年5月9日签订的建筑器材租赁合同合法有效。双方应按照合同约定履行自己的权利义务，即用商品房折抵原告的租赁费，况原告为达到合同目的，与被告还以12.815万元租赁费已付款的形式作为购房款与被告进一步确认，用延吉市环保家园1栋14楼1户、面积46.6㎡的房屋折抵，但被告至今未履行双方签订合同中约定的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告应当依约向原告支付12.815万元的租赁费。根据第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付……”的规定，被告应当在租赁期间届满，即2009年11月前支付。

被告以本案只能审理房屋交付，而不能审理要求被告支付租赁费的答辩，本院认为，原告虽在诉讼请求中要求被告交付价值12.815万元的房屋，但其要求交付的基础是双方之间存在租赁合同关系，且被告欠付原告的租赁费。正是由于被告欠原告的租赁费才产生了本案的诉讼，原告的诉讼目的根本上在于要回被告所拖欠的租赁费，房屋只是本案诉争债务的实体而已，原告实质上仍是通过诉讼索要被告拖欠自己的租赁费。因此，原告在要求交付的房屋归属仍处于不确定的状态，庭审中失去对被告交付房屋的期待后，当庭要求将要求被告履行交付房屋的诉讼请求，改为要求被告支付租赁费及利息并支付违约金的主张，仍属于给付之诉，并未改变诉的性质，也未导致案件标的额的改变，被告也并不因此加重义务。同时，被告只是主张法院不能对此诉请进行审理，即只能审理房屋交付问题，而并未主张重新指定举证期限。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，原告当庭便要求被告交付房屋为要求被告支付拖欠的租赁费的请求不违反法律的相关规定，本院予以支持。

关于原告要求支付拖欠租赁费的利息问题，因本案属租赁合同纠纷，且被告在租赁费问题上达成以房屋折抵租赁费的协议，但协议中既无交付房屋时间约定，也无具体的违约时间约定，即原告要求被告支付利息的主张既无法律依据，也无事实依据，本院不予支持。

关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方产生违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告双方可以在合同中约定违约金，但本案双方签订的建筑器材租赁合同中约定的若被告逾期付原告每日千分之五的滞纳金，显属过高，但原告在开庭审理中主动提出，要求按照国家规定的30%以内收取违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院认为，原告主动提出在损失的30%以内收取违约金，并不违反法律的规定，且被告在长达5年多的时间内未向原告支付拖欠的租赁费，也未能履行用房屋折抵拖欠原告租赁费的约定，因此对原告要求在损失的30%内收取违约金的要求予以支持。

从原告提供的证据3即工程决算单看，被告在以房屋抵债后仍有17.4278005万元的未付款，但原告在本案中只主张12.815万元的债权，而未要求增加诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十八条”法庭审理应当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行”的规定，本案仅以原告起诉的12.815万元进行审理，其他债权债务当事人可另行主张。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：

被告吉林长江集团建筑安装有限公司于本判决生效之日起10内向原告支付租赁费12.815万元，并支付违约金12.815万元×30%=3.8445万元，两项合计共计16.6595万元。

　　案件受理费2860元，减半收取1430元，由被告吉林长江集团建筑安装有限公司负担。

　　如被告未在本判决指定的给付期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判员　　杨雪松

二○一五年九月十五日

书记员　　李　越