松原市旭升房地产开发有限公司与潘艳梅抵押合同纠纷一审民事判决书

吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）前民重初字第2号

原告（反诉被告）：松原市旭升房地产开发有限公司。住所地前郭县源江路。

法定代表人刘士军，系董事长。

委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所专职律师。

被告（反诉原告）：潘艳梅，松原市人，现住北京市西城区。

委托代理人：田淑玲，吉林信维律师事务所律师。

委托代理人：孙岩，北京市西城区什刹海法律服务所法律工作者。

原告（反诉被告）松原市旭升房地产开发有限公司（以下简称旭升公司）与被告（反诉原告）潘艳梅抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理，于２０１３年11月２0日做出（2013）前民初字第866号民事判决，宣判后，被告潘艳艳不服，向松原市中级人民法院提出上诉，松原中院以事实不清，证据不足为由，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告旭升公司的法定代表人刘士军及其委托代理人王照林，被告潘艳梅及其委托代理人田淑玲、孙岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）松原市旭升房地产开发有限公司诉称，2010年6月4日前潘艳梅用原告的旭升小区2号楼1-2层商企及地下室一层在吉林银行办理抵押贷款，该楼房登记在潘艳梅名下（产权证照号为前房权证前字第222030-22288号）。2012年3月19日旭升公司法定代表人刘士军与潘艳梅共同出具了证明，写明因旭升公司法定代表人刘士军有贷款不良记录，用旭升小区2号楼1-2层商企及地下室一层在吉林银行贷款400万元，所以把产权办理到潘艳梅名下。证明贷款与潘艳梅无关，实际用款人为刘士军，实际产权人为刘士军。同日又出具了情况说明，2010年1月29日，双方开始存在债务关系，刘士军用旭升地产2号楼1-2层商企抵押给潘艳梅，并把产权办到潘艳梅名下，在吉林银行办理贷款400万元由刘士军承担。该楼房登记在潘艳梅名下不是商品房买卖，是为贷款办理的抵押。旭升公司请求法院判决坐落于前郭县巴彦社区民知委旭升小区2号楼1-2商企及地下室一层（产权证照号为前房权证前字第X号）归旭升公司所有，潘艳梅立即将房产证照及土地使用权证前国用（2010）第072100222变更至旭升公司名下。

被告（反诉原告）潘艳梅辩称：旭升公司主张的楼房是其欠潘艳梅400万元钱，用争议楼房做价5 197 360元抵顶的。该楼房是潘艳梅的，不同意旭升公司的请求，请求驳回旭升公司的请求。

被告（反诉原告）潘艳梅反诉称：楼房抵押贷款400万元没有交给旭升公司，也没有交给刘士军，与他们无关，此款用于替刘士军偿还欠款。旭升公司在潘艳梅购买楼房前欠潘艳梅本息计400万元。旭升公司法定代表人刘士军不在松原时，潘艳梅借给旭升公司其它借款228 000元，旭升公司向潘艳梅借款支付张鹤购房款及各项费用1 317 645.76元。截止2010年6月4日旭升公司欠潘艳梅各款项合计2 739 415.64元，通过原告办公室主任顾均借款10 000元，以上合计8 285 061.4元，从中减去房屋价款5 197 360，旭升公司欠潘艳梅本金3 087 701.4元。旭升公司从借款之日至2015年1月28日止，借款期限5年，按照中国人民银行同期5年贷款利率6.15%的4倍计算利息为3 797 872.76元。综上，要求旭升公司偿还借款本息合计6 885 574.12元。

对潘艳梅的反诉，旭升公司辩称，截止2010年6月4日旭升公司欠潘艳梅各款项合计2 739 415.64元，潘艳梅分多次在原告处支取80万元，旭升公司用两套商企及一套住宅（上述三套楼房已登记在潘艳梅女儿张鹤名下）抵顶潘艳梅欠款1 939 415.64元。其他借款旭升公司不认可，与旭升公司无关。另外旭升公司当时抵顶给潘艳梅的三套房屋价格是为了规避办理相关税费，并非实际价值的体现。现旭升公司与潘艳梅二人债务已结清。

针对旭升公司的辩解，潘艳梅称，旭升公司所说的2 739 415.64元是旭升公司将争议的商企房做抵押从吉林银行贷款400万元之前，潘艳梅为旭升公司垫付款。潘艳梅在旭升公司处2009年7月23日支取的利息款20万元是旭升公司以前欠款400万元的利息，不应在2 739 415.64元中扣除，2010年1月18日收到的10万元借据有瑕疵（上款系处是个洞）不能作为证据使用，与2 739 415.64元无关。潘艳梅对支取的其余50万元的真实性无异议。

经审理查明， 2010年6月4日前旭升公司欠潘艳梅各款项合计2 739 415.64元，潘艳梅分多次在原告处支走80万元。2009年11月18日和2010年5月27日旭升公司与张鹤签订三套楼房买卖合同，楼房合同价款为978 678元，税费为305 948.71元，合计1 284 626.71元，所有税费为张鹤所交，已办理产权登记。旭升公司用两套商企及一套住宅（上述三套楼房已登记在潘艳梅女儿张鹤名下）抵顶潘艳梅欠款。2010年1月18日旭升公司与潘艳梅签订房屋买卖合同，合同约定争议房屋价款为5 197 360元，2010年4月22日该房屋办理产权登记，登记在潘艳梅名下，为单独所有。2010年6月4日潘艳梅用争议楼房贷款400万元，未交给原告，已偿还。

2013年8月8日潘艳梅用争议房屋为前郭县泓泽石油技术服务有限公司在大安市农村信用合作联社（牵头行、代理行）、前郭县农村信用合作联社（参加行）贷款设定抵押担保，潘艳梅与信用社签订社团抵押合同，抵押物评估价为14052000元。2013年8月9日办理的抵押登记，抵押权人设定为大安市农村信用合作联社，他项权证号为22030-19225，抵押期间为2013年8月8日至2016年8月5日。借款人前郭县泓泽石油技术服务有限公司（法人邹立强）与信用社签订人民币资金银（社）团贷款合同。贷款额度为920万元，其中代理行大安农联社承诺贷款额度500万元，参加行前郭农联社承诺贷款额度为420万元。

2014年7月28日以二次顺位抵押的方式贷款195万元，宋权为他项权利人。潘艳梅于2012年8月21日在松原市中级人民法院起诉刘士军，要求偿还银行本金及利息，借款利息，后潘艳梅撤诉，松原中院2013年5月28日作出（2012）松民二初字第70号民事裁定书。

本院认为，潘艳梅在2012年3月19日，即已经办理了争议房屋产权登记后，又与旭升公司的法定代表人刘士军签署证明及情况说明，均反映争议的楼房的实际产权人为旭升公司。2012年8月21日潘艳梅向松原市中级人民法院起诉刘士军借款合同案，要求偿还借款本金及利息，即（2012）松民二初字第70号卷宗诉状中事实与理由部分载明，潘艳梅因刘士军资金周转困难，又有不良记录，刘士军将旭升地产2号楼1-2层商企“抵押”给潘艳梅，并办理产权登记，此为潘艳梅自认争议楼房为旭升公司所有的证据。旭升公司原经理助理顾均出具证言证实，旭升公司法定代表人刘士军当时在北京，争议楼房产权登记在潘艳梅名下是为了办理贷款，刘士军从北京回来后，双方签订了情况说明及证明。结合全案应认定旭升公司与潘艳梅争议的商企楼房是因抵押借款登记到潘艳梅名下，潘艳梅并没有取得争议楼房所有权，实际所有权人为本案原告旭升公司。原告旭升公司与潘艳梅间是抵押合同关系，在旭升公司与潘艳梅间债务结清后，潘艳梅应将争议房屋产权人变更为旭升公司。关于潘艳梅称2010年6月4日办理400万元贷款前，旭升公司欠其债务本息400万元的问题，潘艳梅仅提供了自己出具的20万元利息收据一枚，旭升公司否认此笔借款，潘艳梅又不能进一步提供证明存在400万元借款的证据，潘艳梅关于此主张，证据不足，本院不予确认。本院对潘艳梅辩解与旭升公司间用争议楼房抵顶此笔债务亦不予确认。双方对旭升公司欠潘艳梅2 739 415.64元无异议。潘艳梅在旭升公司处支取80万元，其中有利息款20万元发生在双方认可的2 739 415.64元之前，所以此笔支款不能从2 739 415.64元中扣除，2010年1月18日潘艳梅收到的10万元借据有瑕疵，本院对此证据不予采信，所以可认定潘艳梅在旭升公司处支取500 000元。潘艳梅称旭升公司通过顾均向其借款10 000元，旭升公司否认，潘艳梅未提供证据证明与旭升公司有关，本院对此笔债务不予确认由旭升公司承担。潘艳梅称旭升公司向其借款交物业费20 000元，2010年春节借款47 000元，为旭升公司支付代理费41 000元，旭升公司于2012年1月19日，2月22日各借款20 000元，旭升公司在2012年12月10日及2013年1月28日的松原市中级人民法院的开庭笔录中认可，现旭升公司否认上述借款，本院认为旭升公司已在法庭认可，现旭升公司没有相反证据否认已认可的事实，故本院对潘艳梅的上述债权的主张予以保护。潘艳梅支付给顾均的工资80 000元，旭升公司否认此款与其有关，潘艳梅未提供证据证明顾均的工资与旭升公司有关，故本院对潘艳梅主张此借款由旭升公司承担不予保护。2009年11月18日（两套）和2010年5月27日（一套）旭升公司抵顶给潘艳梅登记在张鹤名下的三套楼房，楼房合同价款为978 678元，税费为305 948.71元，三套楼房价款及税费合计为1 284 626.71元。应以合同中约定价款为准抵顶旭升公司的债务，税费由潘艳梅承担。对旭升公司辩解三套楼房抵顶欠款1 939 415.64元，旭升公司未提供证据予以证明，本院不予支持。潘艳梅提供证据2010年6月29日，7月9日刘士军出具的150万元，50万元收据，潘艳梅称此收据是向刘士军购买前郭镇哈萨尔广场附近的房屋，因房屋未交付，所以旭升公司欠被告潘艳梅房款。刘士军认可是其出具的收据，但否认钱款已交付。本院认为，如果潘艳梅与刘士军间存在此笔债务关系，与旭升公司无关，潘艳梅应向刘士军个人主张权利。综上，旭升公司与潘艳梅间债权债务相互抵顶后，旭升公司尚欠潘艳梅1 408 737.64元。潘艳梅以对帐单为证据来证明双方借款利率为月息5分，但对帐单来源不清，旭升公司不认可。双方在借据中未约定利息。故本院认为旭升公司应按中国人民银行同期贷款利率自潘艳梅主张权利（2012年8月21日）起支付利息。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条的规定判决如下：

一、原告松原市旭升房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还被告潘艳梅欠款本金1 408 737.64元及自2012年8月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至执行终结之日止的利息。

二、坐落于前郭县巴彦社区民知委旭升小区2号楼1-2商企及地下室一层（产权证照号为前房权证前字第222030-22288号）的楼房归原告松原市旭升房地产开发有限公司所有；被告潘艳梅在原告松原市旭升房地产有限公司清偿其债务后，七日内协助原告松原市旭升房地产开发有限公司将坐落于前郭县巴彦社区民知委旭升小区2号楼1-2商企及地下室一层（产权证照号为前房权证前字第222030-22288号）的楼房产权证照及土地使用权证前国用（2010）第072100222变更至原告松原市旭升房地产开发有限公司名下。

三、驳回原告松原市旭升房地产开发有限公司与被告潘艳梅的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13 800元，反诉费20680元，原告承担15 600元，由被告承担18 880元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。

审　判　长　　朱广新

人民陪审员　　张　莹

人民陪审员　　徐　萍

二○一五年五月十三日

本件与原本核对无异

书　记　员　　刘翠彤