原审原告金相钟与原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书
吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)延民再字第30号
(2015)延民再字第30号
原审原告：金相钟，男。
原审被告：延吉市延兴房地产开发有限公司。
法定代表人：李春龙，该公司经理。
委托代理人：许哲，吉林延大律师事务所律师。
第三人：延边农村合作银行股份有限公司小营支行。
法定代表人：陆民，该行行长。
委托代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。
原审原告金相钟与原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理后，于2014年12月29日作出（2014）延民初字第3771号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年1月27日作出（2015）延民监字第15号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭进行了审理，审理过程中追加延边农村合作银行股份有限公司小营支行（原延吉市小营农村信用合作社）作为第三人参加诉讼。本案于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原审原告金相钟、原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司的委托代理人许哲、第三人延边农村合作银行有限公司小营支行的委托代理人杨炳荫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月18日，原审原告诉称：2004年4月27日，原审原告和原审被告签订购房合同，购买位于延吉市天池路白兰小区6号楼北起第一层、建筑面积为85.5平方米的房屋，总房款为331740元。原审原告按照合同约定按时付清房款，并且将办理房照、税款、维修基金等相关费用合计13570元交付给原审被告。购房合同第三条明确约定，双方同意2004年11月30日交付房屋，并在工程正式竣工一年内由原审被告负责办理产权证和土地证。但原审被告延期交付房屋，在2005年7月份将该房屋钥匙交付给原审原告。原审原告自2006年起等待原审被告办理房屋产权手续，但原审被告一直未办理，且找不到原审被告。2014年5月，原审原告得知原审被告将涉案房屋抵押给延吉市小营农村信用社，并签订了抵押担保借款合同。原审原告认为，房屋已交付原审原告使用十年，原审原告与原审被告签订的购房合同应当有效。故原审原告诉至本院，请求判令原审被告继续履行合同，立即为原审原告办理房屋产权证；原审被告向原审原告支付迟延交付房屋违约金6955.20元（合同约定2004年11月30日交付房屋，但2005年7月实际交付房屋，逾期8个月，每日33.18元，共计6955.20元），迟延办理房照违约赔偿金178851元（总房款331740元的5年定期利息为88425.5元*2，根据本院的释明，原审原告要求按照相关法律规定主张迟延办理房照的违约金），诉讼费用由原审被告承担。
原审被告辩称：原审被告有义务给原审原告办理房屋产权证，但不能支付其他费用。原审被告已经将房屋交付给原审原告，并一直由其占有使用，不产生迟延办理房照的违约金。原审原告关于迟延交付房屋违约金和迟延办理房照违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。因此请求法院驳回原审原告的诉讼请求。
原审认定：2004年4月27日，原审原告同原审被告签订《房地产买卖契约》，约定原审原告购买原审被告位于延吉市河南街天池路白兰胡同白兰小区6号楼南侧厢房（18号楼）北起第一户一层的房屋一套，建筑面积为85.5平方米，总房款为331740元。双方约定原审被告于2004年11月30日交付房屋，工程正式竣工一年内，由原审被告负责办理该房屋产权证及土地使用权证。原审被告保证该房屋权属清楚，若发生与原审被告有关的产权纠纷或债权债务，概由原审被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原审原告造成的经济损失，原审被告负责赔偿。原审原告不能按期向原审被告付清购房款或原审被告不能按期向原审原告交付房屋，每逾一日，由违约一方向对方给付相当于房屋价款千分之零点一的滞纳金。2004年4月28日，原审原告向原审被告交付购房款331740元。原审被告于2005年7月向原审原告交付房屋。2005年11月23日，原审原告根据原审被告的通知向原审被告交纳办理房权证、土地使用权证、税款、房屋维修基金等相关费用，共计13570元。原审被告至今未给原审原告办理房屋的产权证照及土地使用权证。另查明，原审被告于2005年6月将包括诉争房屋在内的白兰小区14-2-8-278、建筑面积为645.94平方米的房屋抵押给延吉市小营农村信用合作社，抵押登记至今未解除，原审被告至今未给原审原告办理房屋所有权证、土地使用权证。
原审认为：原审原、被告之间签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。根据合同约定，原审原告已全面履行各项义务，原审被告应当根据合同约定为原审原告办理诉争房屋产权证。故原审原告要求原审被告继续履行合同，为原审原告办理诉争房屋的产权证的诉讼请求，本院予以支持。关于原审原告主张原审被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，双方签订的购房合同中有关于迟延交付房屋违约金的约定，但违约事实发生在2005年7月，其间原审原告未向法院提起诉讼，亦未举出证据证明能够引起诉讼时效中断的事实。违约金属于合同之债，适用诉讼时效之规定，故原审被告关于诉讼时效的抗辩本院予以支持，原审原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效，故本院不予支持。关于原审原告主张原审被告支付迟延办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，因双方合同约定工程正式竣工一年内，原审被告负责办理房屋产权证、土地使用权证。但原审被告自2005年交付房屋至今仍未给原审原告办理房屋产权证、土地使用权证，违约事实持续存在。原审原告对于自起诉之日起两年前的违约金的主张已超过诉讼时效，故本院不予支持。但自起诉之日之前的两年内的违约金，原审原告的主张未过诉讼时效，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，违约金本院按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即协助原审原告金相钟办理房屋（位于延吉市河南街天池路白兰小区6号楼南侧厢房（18号楼）北起第一户1层、建筑面积85.5平方米的营业用房）的产权证；
二、原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即给付原审原告金相钟迟延办理房屋产权证的违约金（以购房款331740元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年8月18日起计算至原审被告履行完前款判决内容之日止）；三、驳回原审原告金相钟的其他诉讼请求。案件受理费6275元，其他费用80元（原审原告预交6355元），共计6355元，由原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司负担。
本案再审过程中，原审原告的诉讼请求与原审一致。针对原审判决原审原告主张：原审认定双方的合同有效，合同第五条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日支付房产价款千分之零点一的滞纳金；合同第四条约定，甲方保证房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。原审原告十年来未取得权属证书，对房屋没有处分权、担保权、抵押权，权益严重受侵害，原审被告应承担赔偿责任。原审原告按房款五年定期的标准主张赔偿款，原审以超过诉讼时效为由不支持原审原告的主张是错误的。根据《中华人民共和国物权法》及相关解释，原审原告无法对房屋享有完整的支配权，其排除防害请求权不应适用诉讼时效。原审被告迟延交房及迟延办理产权证的行为持续发生，且合同权利是一个整体，原审被告存在多项违约行为，行为相互关联，不应分别计算时效。双方以合同中对违约金和赔偿损失分别进行约定，对违约金没有约定支付期限，原审从2012年8月18日起计算违约金没有道理。根据法律规定，原审被告在与原审原告签订买卖合同后的处分行为无效，所有权、使用权有争议的财产不得抵押。综上所述，请求撤销本院（2014）延民初字第3771号民事判决，判令原审被告继续履行合同，立即为原审原告办理房屋产权证；原审被告向原审原告支付迟延交付房屋违约金6955.20元（合同约定2004年11月30日交付房屋，但实际2005年7月份交付房屋，逾期8个月，每日33.18元，共计6955.20元），迟延办理房照违约赔偿金178851元（总房款331740元的5年定期利息为88425.5元×2），诉讼费用由原审被告承担。
原审被告的答辩意见与原审一致。
第三人述称：第三人与原审被告于2005年签订抵押借款合同，被告将产籍号为14-8-273、14-8-277、14-8-278、总面积为3406.92平方米的房屋及土地使用证抵押给了第三人并办理了抵押登记。第三人在办理抵押借款合同前对抵押物进行了了解，并未发现房屋被出售或抵押，房产部门也没有记载。因此第三人与被告签订的抵押借款合同是双方真实意思表示，合法有效，已经法院调解由被告还款，第三人对抵押物优先受偿。
原审原告向本院提供的证据有：
1.原审原告身份证复印件一份，证明原审原告的诉讼主体资格；
2.房地产买卖契约复印件一份，证明原审原告同原审被告签订房地产买卖契约，购买位于延吉市河南街天池路白兰小区6号楼南侧厢房（18号楼）北起第一户一层、建筑面积85.5平方米的门市房1栋；
3.付款收据复印件两份，证明原审原告向原审被告缴纳办房照、税款、维修基金等相关费用，总计13570元及房款331740元；
4.通知复印件两份，证明原审被告通知原审原告缴纳办房照、税款、维修基金等相关费用，原审原告根据该通知向原审被告缴纳了13570元；
5.延吉市房地产抵押登记审批表及抵押担保借款合同复印件各一份，证明原审被告于2005年5月26日同延吉市小营农村信用合作社签订抵押担保借款合同，2005年6月1日原审被告将包括原审原告房屋在内的白兰小区14-2-8-278、建筑面积645.94平方米的房屋抵押给延吉市小营农村信用合作社；
6.延吉市河南街白川社区证明复印件一份，证明延吉市河南街道白川社区内的原审被告开发建筑的5栋楼，将近260户，2005年入住，9年时间一直没有办理房屋权属证。
经庭审质证，对原审原告提交的证据，原审被告均无异议；第三人对原审原告提交的证据的真实性无异议，但主张合同没有登记备案，第三人无法知晓房屋买卖的事。因原审被告及第三人对原审原告提交的证据均无异议，对原审原告提交的证据本院均予以采信。
原审被告未向本院提供证据。
第三人向本院提供的证据有：
1.第三人的营业执照复印件一份，证明第三人的主体资格及名称变更过程
2.延边州中级人民法院（2011）延中民二初字第27号民事调解书、（2012）延中执字第28号执行裁定书复印件各一份，证明第三人与原审被告于2011年经延边州中级人民法院组织调解，达成了原审被告向第三人还款并用抵押物优先受偿的协议。
经庭审质证，原审原、被告对该证据均无异议，本院予以采信。
本院再审查明的事实与原审一致。另查明，第三人延吉市小营农村信用合作社于2012年变更为延边农村合作银行股份有限公司小营支行。2011年第三人向延边州中级人民法院提起诉讼，要求原审被告还款并以包括涉案房屋在内的抵押物优先受偿。后双方达成调解，延边州中级人民法院作出（2011）延中民二初字第27号民事调解书，确定2011年12月30日前由原审被告的法定代表人李春龙偿还第三人的借款及利息，如逾期不能偿还，对包括涉案房屋在内的抵押物折价或以拍卖、变卖，所得价款第三人优先受偿，原审被告对该债务承担连带清偿责任。后第三人申请强制执行，但因抵押物涉及其他问题，2012年11月27日延边州中级人民法院以（2012）延中执字第28号执行裁定书终结本次执行。待具备执行条件时，可恢复执行。
本院认为：原审原、被告之间签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，原审原告已全面履行各项义务，原审被告则存在延期交付房屋、将已出卖的房屋抵押、未按约定期限为原审原告办理产权证等违约行为，应当承担违约责任。原审原告要求原审被告继续履行合同，为原审原告办理诉争房屋的产权证的诉讼请求，属物权请求权，不适用诉讼时效制度。原审原告要求原审被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，属于合同之债，适用诉讼时效之规定，原审原告对于自起诉之日起两年前的违约金的主张已超过诉讼时效，不应支持。但自起诉之日之前的两年内原审被告迟延办理产权证的违约金，原审原告主张未过诉讼时效，应予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，本院应予维持，但因再审查明涉案房屋被延边州中级人民法院的生效调解书确定第三人拥有抵押物优先受偿权，后该案又进入执行程序，故原审原告要求原审被告协助办理涉案房屋产权证的诉讼请求本院无法支持，原审原告应向延边州中级人民法院提出相应请求。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）延民初字第3771号民事判决；
二、原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起给付原审原告金相钟迟延办理房屋产权证的违约金（以购房款331740元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年8月18日起计算至原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司为原审原告金相钟办理房屋产权证之日止）；
三、驳回原审原告金相钟的其他诉讼请求。
如果原审原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6275元，其他费用80元，共计6355元（原审原告已预交），由原审被告延吉市延兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 金 钟浩
审判员 徐 丽华
审判员 全 松德
二○一五年五月二十二日
书记员 蔡成华