原审原告延吉市凯达物业管理有限公司与原审被告金学民之间物业服务合同纠纷一案再审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

(2015)延民再字第13号

 (2015)延民再字第13号

原审原告：延吉市凯达物业管理有限公司。

法定代表人：聂立新，该公司经理。

委托代理人：卢有铭，该公司职员。

原审被告：金学民，男。

原审原告延吉市凯达物业管理有限公司与原审被告金学民之间物业服务合同纠纷一案，本院经审理后，于2014年11月4日作出（2014）延民小额字第220号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年11月24日作出（2014）延民监字第67号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，于2015年1月23日公开开庭进行了审理，原审原告的委托代理人卢有铭、原审被告金学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年7月23日原审原告诉称：原告在2012年11月15日至2013年11月14日为被告提供物业服务，被告至今未按照合同约定交纳物业费897.54元、电梯费960元、卫生费84元，及违约金114.16元，共计2055.7元。请求人民法院依法判令被告立即支付拖欠的物业费、电梯费、卫生费及违约金共计2055.7元。

被告辩称：因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，故不同意原告的请求。《恒天玫瑰园业主公约》内未明确写明被告的物业服务等级，只写明物业费和电梯费的收取标准，原告应当出具电梯费收取标准及依据；根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》相关规定，原告按每平方米0.7元的标准收取物业费应当至少为三级物业服务企业，根据三级物业服务的基本要求，原告应当具备物业管理资质证书，制定日常管理制度，按规范签订物业管理服务合同，50%以上人员应持有物业管理上岗证书，公示服务联系电话号码，每年与10%以上业主作有效沟通，应当出示专项维修资金使用明细；小区内部分公用设施设备、部分单元门锁、把手长时间损坏不予更换，单元门敞开，外人可随便进出；楼宇外墙损坏一直不给解决；多处车库私搭乱建，至今未整改；出入口无小区平面示意图；小区内有照明灯，但晚间基本不运行；未设立24小时报修值班电话，未建立维修回访制度；消防通道不畅通，道路两旁未经大部分业主同意私自安装护栏防止业主乱停放车辆；道路不顺畅，小区到处停放车辆；路面不平坦；部分楼道灯不好使，电梯照明不全，紧急救助按钮不好使；停水电时，原告未做到提前通知；小区出入口保安亭晚间无人值班，栏杆高高挂起；小区未做到封闭式管理；安全措施不到位，摄像头数量少，死角多；小区卫生环境差，未做到每天清扫；下雪后未能及时清理积雪；绿化管理及养护不到位；在业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌，未公布其收入流向；将每单元一楼楼梯口的公摊面积划分给个别业主单独使用；业主缴纳物业费，原告拒绝开具正规发票。综上，原告没有履行双方的合同，没有提供符合行业标准的服务，故被告有权根据《合同法》第六十七条的规定，拒绝支付2013年物业、电梯费用。

原审认定：原告于2011年3月16日依法成立，营业范围为物业管理，资质等级为三级。2011年9月28日，原告与延边宏达兴边置业发展有限公司签订前期物业服务合同，延边宏达兴边置业发展有限公司将其开发的延吉市恒天玫瑰园小区的前期物业委托给原告进行管理，双方约定了前期物业管理服务内容、服务费用等内容，其中约定物业费收费标准为，住宅每月每平方米0.7元，电梯费收费标准为，1号楼从2层起45元起价,每上一层加收10元,2、3号楼从2层起50元起价，每上一层加收10元。签订合同后，原告为延吉市恒天玫瑰园小区提供物业服务。2012年7月10日，延吉市环境卫生作业有限公司委托原告向恒天玫瑰园小区业主收取垃圾有偿服务费(5元/户月)、居民城市公共卫生费（0.8元/人/月）。被告居住的房屋位于恒天玫瑰园小区2号楼1单元502室，被告未交纳2012年11月15日-2013年11月14日期间的物业费897.54元、电梯费960元、卫生费84元，共计1941.54元。

原审认为：原告依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延边宏达兴边置业发展有限公司签订的前期物业服务合同，符合有关法律、及有关行政法规的规定，合法有效，对恒天玫瑰园小区全体业主具有约束力。合同明确约定了原告对恒天玫瑰园小区的物业服务内容、物业费、电梯费收取标准。原告为延吉市恒天玫瑰园小区提供了相关的物业服务，被告直接或者间接地受益，因此原告要求被告支付物业服务费、电梯费的诉讼请求成立，本院予以支持。延吉市环境卫生作业有限公司委托原告代为收取垃圾有偿服务费、居民城市公共卫生费符合法律规定，对原告要求被告支付84元卫生费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院确认被告按照日万分之二点一计算，自2013年11月15日计算至2014年8月22日。被告关于原告提供的物业服务不符合《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》规定的三级物业管理服务确定的基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护内容，以及违背《恒天玫瑰园业主公约》中第三条关于业主的权利的内容、违背《物权法》第八十条内容等抗辩意见，因其未提供证据证明，且经本院现场勘察，原告对延吉市恒天玫瑰园小区物业管理有序，小区环境卫生良好，虽存在个别瑕疵，但不能成为被告拒绝支付物业费的理由，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决被告金学民于本判决生效后立即支付原告延吉市凯达物业管理有限公司2012年11月15日-2013年11月14日期间的物业费897.54元、电梯费960元、卫生费84元，共计1941.54元元，并支付违约金（按照日万分之二点一计算，自2013年11月15日计算至2014年8月22日）。如被告金学民未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告金学民负担。

本案再审过程中，原告的诉讼请求与原审一致。

被告在再审中辩称：本案不应适用小额速裁程序审理。原告在原审中提交的证据不足以证明其已提供了完善的物业服务。被告在原审中提供的联名书是被告在小区内挨家挨户找业主签字的，可以直接反映原告的不作为行为。被告方的证人李兴民交纳了2013年的物业费，原审认定其未交纳，认定事实错误。原审判决书中写到，经本院现场勘察，原告对延吉市恒天玫瑰园小区物业管理有序，小区环境卫生良好。被告认为该现场堪察不能证明2013年原告的物业管理情况。被告收集到了新的证据证明2013到现在原告的不作为行为。故原告的诉讼请求不应支持。

原告向本院提供的证据有：

1．企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。

2．物业公司备案表复印件一份，证明原告具有收取物业费的资格。

3．前期物业服务合同复印件一份，证明延边宏达兴边置业发展有限公司与原告签订了前期物业服务合同，合同约定了双方权利与义务、服务期限、服务内容等。

4．委托协议书复印件一份，证明延吉市环境卫生作业有限公司委托原告收取垃圾有偿服务费及居民城市公共卫生费。

5．存根一份，证明原告向被告书面催缴过物业费。

6．资质证书复印件一份，证明原告的物业资质等级为3级。

7．2013年1月到11月的原告的工资明细10页，证明原告雇佣了人员对小区提供服务。

经庭审质证,被告对原告提供的1、2、3、4、6号证据均无异议,本院予以采信。对原告提供的5号证据，被告有异议，主张其未收到过物业费催缴通知。本院认为，该证据不能证明原告向被告催收过物业费，故对该证据本院不予采信。对原告提供的7号证据，被告对其真实性有异议，主张只知道原告有一个姓张的管事，有一个姓聂的是会计，还有两、三个保安，常见的只有两个人。本院认为，被告所述的张某及聂某在工资明细中均有体现，可以确定该证据的真实性，故对该证据本院予以采信。

被告向本院提供的证据有:

1．照片95张，证明恒天玫瑰园小区内损坏的公用设施长时间不维修；小区楼宇外墙损坏至今没有维修，车库私搭乱建，出入口没有平面示意图；小区照明灯晚间不运行；小区消防通道不畅通；道路两旁私自安装护栏，防止业主乱停车辆；小区道路不畅通，路面不平坦；业主到处停车，物业没有做到应尽的职责；楼道灯有损坏，电梯照明不全，紧急救助按钮、摄像头不好使；出入口保安亭晚间无人值班，栏杆高高挂起，白天车辆可以自由出入，不进行登记，未做到封闭式管理；原告对小区楼道窗户、楼道、电梯卫生环境清理非常差；下雪后原告对小区积雪清理非常差，小区绿化管理差；小区1号楼北侧停车场未经业主同意私自安装停车锁并向业主收费；原告私自将业主共有的公告栏、电梯等公用设施放置商业广告牌，没有向业主公布收费项目；原告未征得广大业主同意收取个别业主钱物后私自将每个单元第一层楼梯口的公摊面积给个别业主单独使用，业主反映后，不予处理。原告在拍摄照片时提供的物业服务不符合合同约定。

2．业主联名书复印件10张，证明原告在玫瑰园小区进行物业服务期间没有按约履行合同及按相关规定提供服务，小区业主联名签字予以证明。

3．证人金南辉（男，朝鲜族，延吉卷烟厂职工，现住延吉市玫瑰园小区3号楼2单元502室，公民身份号码为222401197702032131）出庭作证，证明：原告没有电工、水暖工、专业的园艺师；小区冬天不清雪；车辆随意乱停；小区夜晚灯光关闭早；电梯内没有摄像头；小区道口没有减速带，小区进出口设置不合理；装修房屋时原告强制业主使用原告的搬运工。

4．证人李兴民(男，汉族，1943年1月2日生，和龙煤矿退休工人，现住延吉市玫瑰园小区1号楼7单元502室，公民身份号码为222423194301024215)出庭作证，证明：原告只收费，不工作；一楼业主在原有菜园外私自占用公用地方；停车场私搭乱建；绿化带上埋电缆后弃管；消防通道设隔离带；小区卫生差，冬天不清雪，绿化不合格。

5．证人朴学镇（男，朝鲜族1968年2月8日生，延吉卷烟厂职工，现住延吉市玫瑰园小区1号楼5单元601室，公民身份号码为222401196802080611）出庭作证，证明：原告提供的物业服务不合格，单元门锁损坏不维修，电梯内没有摄像头，车库门口冬天不清雪，小区车辆随意进入。

6.收款收据复印件一份，证明李兴民缴纳了2013年的物业费，跟被告没有实质上的利害关系，其证言可信。

7.网页截图21张，证明原告的物业管理在2011年就开始有问题，业主在网络上进行了多次的投诉。

经庭审质证，对被告提供的1号证据，原告有异议，主张照片上体现不了拍摄时间、地点；大部分照片看不出是玫瑰园小区，证明不了原告提供的物业服务有瑕疵。对被告提供的2号证据，原告有异议，主张该证据与本案无关。对被告提供的3、4、5号证据，原告有异议，主张证人与本案有利害关系。对被告提供的6号证据，原告对其真实性无异议，但主张收据体现不出交的是哪年的物业费。对被告提供的7号证据，原告对其真实性无异议，但主张网络上的投诉言过其实，有些问题，如建筑物的质量问题是开发商遗留下来的，原告也进行了改进。本院认为，被告提供的7号证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的1、2、3、4、5、6号证据与7号证据能够互相印证，故本院予以采信。

本院再审查明的事实与原审一致。另查明，原告在2013年雇用了十几个人对玫瑰园小区进行物业管理，但在管理过程中存在卫生清理不彻底等管理瑕疵。业主投诉后，在物业主管部门的协调下，原告进行了改进。

本院认为：尽管原告在物业管理过程中存在一些瑕疵，但对存在的问题进行了改进。在原告提供了服务的情况下，被告不应以原告的物业管理存在瑕疵为由拒付物业费及其他相关费用。物业费是物业企业得以正常运行的基本条件，事关全体业主的共同利益。对原告管理过程中存在的问题被告可通过各种途径与原告进行沟通，对小区的管理提出合理的意见和建议，但不应拒绝交纳物业费。原告亦应开通沟通渠道，随时听取广大业主的意见，对业主反映的问题及时作出反应，在原有的基础上对管理工作不断进行改进，促进业主自愿交费。原判决认定的事实基本清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条之规定，判决如下：

维持本院（2014）延民小额字第220号民事判决。

案件受理费50元（原告已预交），由被告金学民负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　徐　丽华

审　判　员　　冯　喜库

代理审判员　　邱　艳红

　　　　　　　　　　   二○一五年三月十八日

书　记　员　　 蔡成华