王霞诉桦甸市汇城物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民事判决书

（2015）吉中民一终字第705号

上诉人（原审被告）：王霞，女，1976年12月21日生，汉族，无职业，住桦甸市。

委托代理人：薛俊刚（系王霞丈夫），男，1972年10月25日生，汉族，无职业，住址同上。

被上诉人（原审原告）：桦甸市汇城物业服务有限公司，住所地桦甸市。

法定代表人：张建军，总经理。

委托代理人：王超，该公司经理。

委托代理人：尤洪刚，该公司经理。

上诉人王霞因物业服务合同纠纷一案，不服吉林省市人民法院（2015）桦民一初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王霞的委托代理人薛俊刚，被上诉人桦甸市汇城物业服务有限公司（以下简称汇城公司）的委托代理人王超、尤洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

桦甸市汇城物业服务有限公司在原审时诉称：王霞系桦甸市上海花园小区D9号楼2单元401室业主。购买车库时间是2012年12月7日，面积22.27平方米。2013年12月6日开始欠费。物业费每平方米每月0.80元。费用计算方法是：每年的物业费÷365天×欠费天数（365天）=应交费用。我公司多次向王霞索要均未果，故起诉至法院，要求判令王霞给付2013年12月6日至2014年12月6日车库的物业服务费214元，并由王霞承担本案诉讼费用。

王霞在原审时辩称：不同意给付物业费。汇城公司服务不到位，合同超期，物业服务合同至2014年5月31日就已经结束了。

原审判决认定：王霞系桦甸市上海花园小区D9号楼2单元401室业主，购买房屋时间是2012年11月5日，于2012年12月7日入住。王霞购房时购买了该小区D9南14号车库，车库的面积为22.27平方米。汇城公司负责对王霞居住的小区提供物业服务。汇城公司提供的该小区业主委员会于2013年7月21日和2014年6月19日与其订立的物业服务合同中，约定车库的物业服务费为每平方米每月0.80元，合同期限自2013年6月30日至2015年5月30日,并约定：“业主和物业使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，物业公司有权向人民法院提起诉讼。”王霞拖欠2013年12月6日之后车库的物业服务费未交。通过王霞提供的部分小区内照片可以看出，王霞所在小区存在一定的物业管理服务瑕疵。

原审判决认为：在物业公司提供了物业服务的情况下，按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应当履行的义务。汇城公司与王霞所在小区的业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，王霞应按物业服务合同中的约定交纳物业服务费用，故汇城公司要求王霞交纳物业服务费的请求予以支持。汇城公司请求的时间段内按照约定计算的物业费为217.63元（22.67平方米×0.8元×12个月），汇城公司少请求3.63元是其对自身权利的处分，应予准许。从王霞提供的证据看，汇城公司提供的物业服务存在一定瑕疵，就此问题王霞可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定保护自身利益；也可以通过业主委员会，依据物业服务合同第十九条“乙方违反合同约定或未能达到本合同规定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同或解聘乙方”的约定处理。王霞以汇城公司提供物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业服务费不符合法律规定，其主张不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定作出判决。

原审判决：被告王霞于判决生效之日给付原告桦甸市汇城物业服务有限公司从2013年12月6日至2014年12月6日期间车库的物业服务费214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王霞负担。

原审判决后，上诉人王霞不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回汇城公司的诉讼请求，由汇城公司承担本案诉讼费用。其主要上诉理由为：原审判决认定事实及适用法律错误，应予撤销。1.原审判决汇城公司向我提供了物业服务属认定事实错误。从我提供的证据看，汇城公司根本没有提供物业服务。如果汇城公司提供了服务，为什么整个小区的垃圾一直无人清理，小区破损的设施一直无人维修，车辆直到现在仍处于混乱状态。这些问题一直到现在也无人解决。所以，原审判决认定汇城公司向我提供了物业服务，而没有认定汇城公司的行为构成违约显然错误。2.汇城公司起诉我之前从未通过书面形式向我主张物业费。根据最高法院关于物业服务司法解释第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，因汇城公司未向我书面催缴物业费，所以人民法院不应支持汇城公司的诉讼请求。3.原审判决引用上述司法解释的条款判决我支付物业费属于适用法律错误。汇城公司违约在先，应当适用合同法第六十六条的规定，我有权拒付物业费。原审判决适用最高法院关于物业服务司法解释第六条的规定属于适用法律错误。另外，原审判决依据最高法院关于物业服务司法解释第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，否定了我在原审时提出的汇城公司违约在先这一抗辩，而原审时，我并没有进行上述抗辩，而是一直在强调汇城公司违约在先，所以原审判决适用法律错误。综上，请求二审改判，以维护我的合法权益。

被上诉人桦甸市汇城物业服务有限公司答辩认为：我公司同意一审判决结果，应当支持我公司的诉讼请求。

在本院审理本案过程中，双方当事人均未提供新的证据。

本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。

本院认为：上诉人王霞系桦甸市上海花园小区业主，该小区业主委员会与被上诉人汇城公司签订了物业服务合同，故双方形成了物业服务合同关系，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在被上诉人汇城公司已经提供了物业服务的情况下，作为业主的上诉人王霞应承担交纳物业费的义务，其拖欠物业费的行为违反了合同的约定，故被上诉人汇城公司要求上诉人王霞交纳拖欠的物业费的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上诉人王霞提出的汇城公司没有书面催缴物业费，故其诉讼请求不应予以支持的主张，因书面催缴仅是程序性规定，不能据此否定上诉人王霞拖欠物业费的事实，且被上诉人汇城公司与业主委员会签订的合同中已经约定“业主和物业使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，物业公司有权向人民法院提起诉讼”，故上诉人王霞提出的该主张本院不予支持。关于上诉人王霞提出的被上诉人汇城公司提供的物业服务存在瑕疵的问题，原审判决对此已经予以确认，并已阐明其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王霞负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　石　刚

代理审判员　　刘欣莹

代理审判员　　孙　伟

二○一五年七月二十八日

书　记　员　　陈思维