上诉人郑淑英与被上诉人张艳莉、李占良房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）吉中民一终字第445号

上诉人（原审被告）：郑淑英，女，1964年10月2日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。

委托代理人：刘玉芬，吉林市诚城法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：张艳莉，女，1978年12月12日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。

委托代理人：杨娜，吉林丁凤礼律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李占良，男，1964年10月15日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。

上诉人郑淑英因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民一初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑淑英及其委托代理人刘玉芬，被上诉人张艳莉的委托代理人杨娜到庭参加诉讼。被上诉人李占良经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张艳莉在原审时诉称：吉林市建设委员会房产管理处管理的位于吉林市昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号建筑面积40.40平方米公有房屋的承租人为原告，原告依法享有承租居住、使用、处分的权利。2013年8月5日原告将此房屋租赁给本案被告进行使用，当时约定租期为2013年8月5日至2013年10月5日，并缴纳了两个月的租金。但租期已过，原告要求被告搬出，被告均以种种理由拖延。原告多次找到被告，也给被告时间，但被告仍不搬出也不给付租金，给原告造成了巨大的经济损失。根据相关法律原告起诉至贵院，请求：1.判决解除原、被告之间的租赁合同关系，并由两名被告立即返还给原告吉林市昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号房屋；2.由被告共同给付2013年10月6日至2014年3月5日五个月的租金4000元；3.由被告承担本案诉讼费用。

李占良在原审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

郑淑英在原审时辩称：我是被告李占良的妻子，在我不知情的情况下我丈夫把我家的房子给抵押出去或卖出去了。在2013年12月份我们小区换房证，我到房产所去换房证，房产工作人员和我说，我家房子在2013年7月31日给卖了，我才知道。2014年1月原告第一次说我丈夫在他手里借的钱，第二次他又说我丈夫把房子卖给他了，第三次到我家看的有关一切手续，我的丈夫在2013年11月27日出走，至今没有消息，活不见人死不见尸。我家的房子是1988年12月份给的，1998年10月3日-10月17日搬迁，直到给这个楼房，我一直在住，原告说我租她的房子没有证据，原告说我丈夫把房子抵押给她也好，卖给她也好，我都不知道，而且我也没看见任何手续，我也没有签过任何关于房产的出卖的手续，不知道我家的房子怎么就成了原告的了。

原判决认定：坐落于吉林市昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号（统一编号NO0001808，产籍号00000012，建筑面积40.40平方米）的房屋为公产房屋，产权人为吉林市841人防工程管理中心。该房屋原承租人为被告李占良，李占良将该房屋的承租权有偿转让给原告张艳莉，该房屋产权人于2013年8月1日将承租人变更为原告张艳莉。原告张艳莉与被告李占良于2013年8月5日签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期限自2013年8月5日起至2013年10月5日止，月租金800元，两个月的租金已经缴纳。租赁期限届满后，双方未再续签租赁协议，李占良未再继续缴纳租金亦未从该房屋中迁出。被告郑淑英是被告李占良的妻子，与其在该房屋共同居住。

原判决认为：关于张艳莉是否有权租赁该房屋的问题。该房屋是公产房屋，产权人为吉林市841人防工程管理中心，原承租人虽为李占良，但是2013年8月张艳莉已经取得了房证，现承租人已经变更为张艳莉。公房承租权是指公房承租人对所承租的公有房屋进行排他性的占有、使用和收益的权利，故张艳莉有权租赁该房屋。关于租赁合同是否有效，是否可以解除，两名被告应否返还房屋的问题。原告张艳莉与被告李占良签订的租赁协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告张艳莉与被告李占良签订的租赁合同到期后双方未再签订租赁合同，业已转变为不定期租赁合同，原告张艳莉有权随时解除合同。被告在答辩时自认自2004年1月起原告找过其几次主张权利，应视为其已经在合理期限内通知了原告，该租赁合同在原告起诉时就已经解除了，已不存在解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张的返还房屋的请求应予支持。关于张艳莉要求两名被告共同给付自2013年10月6日至2014年3月5日，每月800元，共计4000元的房租问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告李占良作为合同的相对方使用房屋应给付租金，同时该租金也是夫妻共同生活的支出，被告郑淑英作为共同居住人，也有支付租金的义务。因此原告的该项请求应予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决。

原判决主文：一、被告李占良、被告郑淑英于本判决生效之日起十五日内从坐落于吉林市昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号（统一编号NO0001808，产籍号00000012，建筑面积40.40平方米）的房屋中迁出；二、被告李占良、被告郑淑英于本判决生效后十五日内共同支付原告张艳莉自2013年10月6日至2014年3月5日，每月800元，共计4000元的房租；三、驳回原告张艳莉的其他诉讼请求。

原审判决后，上诉人郑淑英不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由为：1. 张艳莉取得本案诉争房屋承租权是不合法的，我是承租人之一，从未离开过，却不知道张艳莉买房的事。2.原审法院应追加房屋管理部门为本案第三人参加诉讼，以便查清本案事实。3.这期间我没有去交房租金是由于李占良说他交纳了4个月租金。

被上诉人张艳莉答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持原判，1.答辩人是在经合法的买卖并且经过共有房屋所有权人的情况下，按照法定程序办理的公产房屋更名过户手续并缴纳了更名费用，该更名手续早已经完成，现该房屋的合法承租人为张艳莉；2.对于上诉人所陈述的不清楚事情的经过，是虚假的陈述，事实上是李占良与上诉人是夫妻关系，被上诉人也去过上诉人房屋内了解情况，看房子以及房屋的其他情况，该房屋出卖以后，房屋费用均由被上诉人张艳莉交纳，所以说上诉人说不知道房屋出卖完全是虚假陈述，综上，请求二审法院依法维持原判。

被上诉人李占良未到庭亦未提交答辩意见。

经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。

本院认为：在郑淑英诉张艳莉、吉林市八四一人防工程管理中心解除房屋租赁合同纠纷一案中，本院二审判决：“二、解除吉林市八四一人防工程管理中心与张艳莉关于昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号建筑面积为40.40平方米的房屋租赁关系；三、昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号建筑面积为40.40平方米的房屋继续由李占良与郑淑英共同承租。”该判决已经发生法律效力。综上，被上诉人张艳莉没有取得诉争公产房屋的承租权，其不能行使公产房屋承租权人的相应权利，故张艳莉依据租赁合同要求郑淑英及李占良返还诉争房屋及给付承租费无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民一初字第341号民事判决；

二、驳回被上诉人张艳莉的诉讼请求。

一、二审案件受理费合计100元，由被上诉人张艳莉负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵春梅

代理审判员　　刘　然

代理审判员　　陈　卓

二Ｏ一五年三月二十三日

代理书记员 赵春燕