原告孙立冬与被告曲占刚房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

　　　　　　　　　　　　（2015）延民初字第5840号

原告（反诉被告）：孙立冬，男，汉族，现住延吉市河南街。

委托代理人：朴锦哲，延吉市小营法律服务所法律工作者。

被告：曲占刚（反诉原告），男，汉族，现住延吉市公园街。

委托代理人：曲雅丽，女，汉族，系被告女儿。

原告孙立冬与被告曲占刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日作出（2015）延民初字第853号民事判决，原告孙立冬不服，提出上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年10月13日以（2015）延中民四终字第358号民事裁定撤销了本院（2015）延民初字第853号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告孙立冬及委托代理人朴锦哲，被告曲占刚及委托代理人曲雅丽到庭参加诉讼。

原告起诉称，2015年1月21日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告的位于天池新村2号楼1单元10层01号、建筑面积为106平方米的房屋，房屋价款为23万元，办理房屋过户手续的时间为2015年1月30日。合同签订后，原告向被告交付了定金2万元。但被告收到定金后无故违约，合同无法履行，故诉至法院要求被告立即双倍返还定金4万元，并承担本案的诉讼费用。

被告答辩并反诉称，原、被告之间确实于2015年1月21日签订了房屋买卖合同，约定了于2015年1月30日办理房屋买卖的更名手续，并收了原告的2万元定金。但在1月30日被告按照合同约定将房屋更名至原告指定的买受人名下，并由原告签字确认后，原告却不按合同约定向被告交付剩余房款20.5万元，因此导致合同无法履行。因本案是原告违约，理应承担违约责任，被告同时提起反诉，要求解除房屋买卖合同，判令原告支付违约金2万元和更名费1万元，所有诉讼费用由原告承担。

针对被告的反诉，原告答辩称，根据合同法规定，因被告拒绝收取原告将要支付的剩余房款20.5万元，导致合同不能履行而构成违约，其反诉请求不能立，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。

因反诉原告曲占刚向本院申请，放弃对原审被告全明哲的诉讼，本次本案审理不再列全明哲为被告。

经开庭审理，原、被告无其他新证据向法院提交，双方对原审中各自提交证据无异议，且无新的质证意见，对证明目的也无其他补充或更正，本院对原审中所采信的证据予以确认。

本院依被告申请，向延边交通银行调取了原告孙立2015年1月30日准备向被告交付剩余房款20.5万元时的本人卡内的存款余额，延边交通银行证明原告孙立冬当时银行卡内存款余额为4007.55元。

原告对该证据的真实性无异议，但表示当时其卡内虽只有4007.55元，但并不表示其无履约能力，当时他持有案外人全明哲妻子的银行卡，卡内有存款余额100万元左右，完全有履约能力。被告对此证据无异议。

为查明案件事实，本院依职权向延吉市房产局调取了本案标所诉争房屋的预售许可，该局房地产市场监察管理办公室出具了加盖公章的《城市商品房预售许可证申请审批表》，证明延吉天池房地产开发有限公司于2007年11月23日取得了位于延吉市开发区天池新村2号综合楼的预售许可，其对外销售所建房屋的行为合法。原告对本份证据的真实性无异议，但表示对是否是本案所诉争房屋的预售许可存疑。被告对此证据无异议。

本院综合查明如下事实：原、被告于2015年1月21日签订房屋买卖合同，约定由被告将其在延吉天池房地产开发有限公司购买的位于延吉市天池新村2号楼1单元10楼01号房屋出售给原告，房屋价款20.5万元，原告首付购房款2万元，余款待房屋过户时一次性付清，购房定金在最后付款时冲抵，并于2015年1月30日办理房屋买卖过户手续。如一方违约，须给付对方相当于首付定金数额的双倍违约金。如原告不能在2015年1月30日前交付剩余房款，被告向原告收取的定金不予退还。2015年更名时，原告交付被告房款20.5万元，余款5000元待原告再次更名时一次性付清。合同签订后，被告收取了原告的2万元定金并出具了收条。2015年1月30日，原、被告双方按照约定在延吉天池房地产开发有限公司处办理了诉争房屋的买卖合同，即出卖人为延吉房地产开发有限公司，买受人为案外人全明哲，买受方由原告签署了“全明哲”的名字，并以委托代理人的名义签署了自己的名字予以确认，落款时间为2014年9月15日。合同签订后，在原告拟向被告交付剩余房款20.5万元时，因其他费用910元的负担发生分歧，原告未向被告交付20.5万元的剩余房款。因双方此后不能协商一致，再未达成履行房屋买卖合同的合意，被告在延吉天池房地产开发有限公司，即本案诉争房屋的开发商处单方取消了合同，并加盖了“合同作废”的印章，致使合同再无法继续履行。

另查明，原告于2015年1月24日，与案外人全明哲达成口头协议，约定由原告将本案诉争房屋出售给全明哲，房屋价款为24万元。原告为节省房屋产权再次更名时所产生的手续费，在与延吉天池房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时，直接在买受人一栏填写为“全明哲”。但此签字自本案审理时，既未得到案外人全明哲的书面授权，也未得到全明哲的事后追认。

本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，应适用合同法及相关法律、司法解释的规定处理，主要围绕当事人的主体是否适格、合同是否有效，以及谁违约致使合同不能继续履行、是否要返还定金、合同应否解除、是否承担违约金等问题进行裁判。

一、关于诉讼主体问题。合同签订后，被告协助原告在延吉天池房地产开发有限公司办理购房合同更名时，原告将买受人签名为案外人“全明哲”，此签名自本案审理时，既未得到案外人全明哲的书面授权，也未得到全明哲的事后追认，因此，原告将买受人签名为“全明哲”的行为系其个人行为，原告称自己为委托代理人的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

二、关于合同的效力问题。（一）延吉天池房地产开发有限公司于2007年11月23日取得了房屋预销售许可，亦即取得了对外销售房屋的权利，因此，本案被告曲占刚与延吉天池房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，被告有权对属于自己的合法取得的权利依法进行处分。（二）根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，被告将自己在延吉天池房地产开发有限公司取得的合同权利和义务，通过与原告签订房屋买卖合同的方式概括转让，符合法律规定，且系当事人真实意思表示，也不违背法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本院认定原、被告于2015年1月21日签订的房屋买卖合同合法有效。

三、关于违约问题。（一）对购房首付款即定金问题以及余款交付性质的认定。由于原、被告对签订的合同约定：“首付购房款2万元，余款待产权过户时一次性付清”中首付款共同解释均为“首付购房款2万元为定金”，且被告向原告出具了收取定金2万元的收条，本院认定此首付款2万元为定金；余款等产权过户时一次性付清，双方也共同解释为办理购房合同更名手续时付清，即20.5万元在延吉房地产开发有限公司变更买受人名字时，由原告向被告支付，本院予以认定。定金分为签约定金、履约定金等，根据本案中的定金性质，本院认为原告向被告交付的定金系履约定金，即是为了保证房屋买卖合同的履行而交付的。（二）关于违约问题的认定。被告在收取原告交付的2万元定金后，依约于2015年1月30日协助原告到延吉天池房地产开发有限公司将合同买受人姓名变更为原告指定的买受人姓名，已经履行了合同约定的义务，作为合同相对方的原告理应按照合同约定将购房余款20.5万元汇入被告或被告指定的账户，履行自己的付款义务，但因910元其他费用负担问题产生分歧，中止了向被告付清余款的义务。原告所称其已经取得了被告的卡号并在银行填写了汇款单，只能表明原告有过履约的主观意愿，并不证明原告履行了合同约定的义务，且910元的负担问题既未在合同中明确约定，亦非合同的主要义务，不能成为阻却合同履行的主要障碍，原告应该采取提存或直接将购房余款20.5万元汇入被告卡内的方式，以客观形式证明自己履行了合同约定的己方义务，但其最终却放弃了继续履行合同约定的己方义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告未全面履行自己义务的行为构成违约。（三）本院依职权调取的证据也证明，原告在交通银行意欲向被告汇款时，其个人卡内的存款余额为4007.55元，不足以支付购房余款，亦即其没有向被告支付的能力，原告称其持有案外人全明哲妻子银行卡的主张，因其一方面系原告单方主张，是否持有无证据证明，且被告对此不予认可，另一方面主张持有他人银行卡可以支付购房余款具有非排他性和不确定性，本院不予认可。

四、关于定金返还问题。《中华人民共和国担保法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为全权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，由于原告违约，其交付与被告的定金无权要求双倍返还，故原告要求被告双倍返还购房定金4万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

五、关于被告的反诉。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现目的的。”据此，由于反诉被告未能依约向反诉原告交付剩余房款20.5万元构成违约，导致合同目的不能实现，反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，由于反诉原告已经收取了反诉被告的2万元定金，因反诉被告违约，反诉原告不再退还反诉被告交付的2万元定金，其要求反诉被告支付违约金2万元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。因反诉原告无证据证明其已向延吉天池房地产开发有限公司交付1万元的相关证据，其要求反诉被告给付二次更名费1万元的主张，缺少事实依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：

驳回原告孙立冬的诉讼请求。

解除反诉原告曲占刚与反诉被告孙立冬之间于2015年

1月21日签订的房屋买卖合同。

驳回反诉原告曲占刚的其他诉讼请求。

本诉案件受理费800元（原告孙立冬已预交），由原告孙立冬负担；反诉案件受理费1050元（反诉原告曲占刚已预交1050元），由反诉原告曲占刚负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判长　　杨雪松

审判员　　车　一

审判员　　邱艳红

二○一五年十一月十三日

书记员　　李　越