韩军诉延边逢盛房地产开发有限公司之间房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2015）延民初字第3052号

原告：韩军，男，朝鲜族，无职业，现住延吉市河南街，。

委托代理人：李春子，延吉市小营法律服务所法律工作者。

被告：延边逢盛房地产开发有限公司，住所：延吉市延南路。

法定代表人：李林，该公司经理。

委托代理人：费战盛，该公司法律顾问。

原告韩军诉被告延边逢盛房地产开发有限公司（以下简称逢盛公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告韩军的委托代理人李春子，被告逢盛公司的委托代理人费战盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

韩军诉称：2014年4月30日，韩军与逢盛公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定；1、涉案房屋坐落在延吉市铁南紫光家园第X幢X单元X室；2、房屋每平方米的价格为4600元，面积为97.86平方米，其房屋总价款为450156元；3、韩军应向逢盛公司支付首付款16万元，其余房款以按揭贷款方式偿还；4、涉案房屋应在2015年7月30日前经验收合格并交付给韩军使用。因逢盛公司的违约行为致使合同目的无法实现，即逢盛公司开发的工程停工导致其无法在约定日期向韩军交付房屋。现韩军诉至本院要求判令：逢盛公司返还韩军涉案房屋首付款16万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年4月30日起算至2015年7月13日止）。

逢盛公司辩称：逢盛公司不同意解除与韩军之间签订的《商品房买卖合同》，理由是工程拖延主要原因是因为施工方的违约行为和政策方面的原因所导致的，且逢盛公司积极争取加快工程进度。违约金的计算应从约定交付涉案房屋日期（2015年7月31日）起计算，不应从韩军与逢盛公司之间签订《商品房买卖合同》的日期（2014年4月30日）起计算。

经审理查明：2014年4月30日，韩军与逢盛公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：1、韩军从逢盛公司处购买坐落于延吉市紫光家园第X幢X单元X号房；2、涉案房屋价格为4600元/平方米，面积为97.86平方米，其房屋总价款为450156元；3、韩军应向逢盛公司支付房屋总价款的35%，剩余房款于办理按揭手续时结清；4、涉案房屋应当在2015年7月30日前经验收合格并交付给韩军使用。当日，逢盛公司从韩军处收取了涉案房屋的首付款16万元整。逢盛公司至今未取得商品房预售许可证明，亦未将涉案房屋向韩军交付使用。

认定上述事实的证据有：韩军身份证、《商品房买卖合同》及收款收据、逢盛公司营业执照和组织机构代码证。

本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中，虽逢盛公司与韩军之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但逢盛公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与韩军签订《商品房买卖合同》的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且逢盛公司直至起诉前亦未取得商品房预售许可证明，故本院认为，逢盛公司与韩军之间于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国婚姻法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，逢盛公司明知没有商品房预售许可证是无法销售商品房的规定而出售商品房的行为存在过错，应当赔偿韩军因此所受到的损失，故对韩军主张逢盛公司向其支付房屋首付款16万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年4月30日起算至2015年7月13日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于逢盛公司主张涉案工程未能在约定期限内完工的理由是实际施工方的违约行为所造成的抗辩意见不能对抗善意第三人（即韩军），故本院对该抗辩主张不予支持。关于逢盛公司主张违约日期应从约定交付涉案房屋日期（2015年7月31日）起计算的抗辩意见，本院认为，韩军于2014年4月30日已向逢盛公司支付16万元房屋首付款，因此其韩军的损失应从韩军与逢盛公司之间签订《商品房买卖合同》的日期（2014年4月30日）起计算合理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认被告延边逢盛房地产开发有限公司与原告韩军之间于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》无效；

二、被告延边逢盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告韩军支付房屋首付款16万元及利息（自2014年4月30日起至2015年7月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；

三、驳回原告韩军的其他诉讼请求。

如果被告延边逢盛房地产开发有限公司未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取1750元（原告已预交3500元），共计1750元由被告延边逢盛房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判员　　崔麟

二0一五年八月二十五日

书记员　　宋花