原告许恩花诉被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称民俗风情园公司）之间商品房预售合同纠纷一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2015）延民初字第117号

原告：许恩花，女，朝鲜族，无职业，现住延吉市。

委托代理人：金龙，吉林衡丰律师事务所律师。

被告：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，地址：延吉市。

法定代表人：张钊，该公司经理。

委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。

原告许恩花诉被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称民俗风情园公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，分别于同年1月27日及同年4月23日公开开庭进行了审理。首次开庭时，原告的委托代理人金龙到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。复庭时，原告的委托代理人金龙，被告的委托代理人杨胜宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年11月4日，原、被告签订商品房买卖合同。约定：由原告购买被告座落于延吉市X小区X号的房屋一座，房款789722元，交房时间2013年10月31日。合同第九条规定，出卖人逾期交房的违约责任，即逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。现被告交付房屋时间已超出合同规定的期限，致使双方没有达到合同的目的，且原告已多次找过被告协商，但未达成一致意见。故要求解除合同的同时退还购房款并承担违约金。双方签订的补充协议作为格式条款违反了原合同的内容，侵犯了原告的利益，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款792182元；三、被告支付原告违约金15843元（计算方式如下：792182元×2%=15843元）。

被告辩称：一、被告不同意解除合同，房屋迟延交付的原因是由于政府的配套设施滞后所造成的，根据合同第8条第2款第3项规定，交付期间应当顺延，根据合同第9条第1款第2项的规定，逾期60日后，买受人有权解除合同，另根据合同附件六，补充协议第6条第2款规定，买受人要求解除合同的应当在知道或应当知道合同解除事项发生之日起10日内，向出卖人发出书面解除合同通知书，否则视为买受人放弃解除合同书。补充协议对于解除期限的约定于主合同相一致，据此，原告要求解除合同的主张不能成立；二、根据最高法院关于商品房买卖司法解释规定，解除期限为一年，时间是从解除情形发生之日起计算，被告主张的解除期限的起算日期为2013年12月31日开，现解除期限已超过；三、违约金过高,原告是在2015年才向被告提出解除合同的请求，对于房款的利息也应当至原告提出解除合同之日开始计算利息，之前的利息应当和被告存在房屋滞销损失相冲抵，所以按照原告提出解除合同期间来算2%的利息，明显过高。

原告向本院提供的证据有：

1．原告的身份证复印件一份，证明原告的身份。

经庭审质证，被告对该证据无异议，本院予以采信。

2．商品房预售合同复印件一份，证明（1）原、被告双方签订商品房预售合同的事实；（2）合同中第九条第二款明确了违约后违约金的计算方式。

经庭审质证，被告对该证据无异议，但提出异议称：该证据附件六补充协议第6条明确约定了解除期限，原告未在该期限内行使解除权。本院认为：被告对该证据无异议，故对该证据本院予以采信。

3. 收据复印件四张，证明（1）2012年7月23日至24日，原告向被告支付购房款790960元；（2）2012年11月4日，被告向原告退还现金1238元，共计原告支付总房款为789722元。

经庭审质证，被告对该组证据均无异议，本院予以采信。

4. 退房款协议书复印件一份，证明原告按照合同约定，要求被告退还房款的事实。

经庭审质证，被告对该证据的真实性有异议，并提出异议称：该证据是原告单方制作的协议，未经被告的认可，被告也未收到过该协议。本院认为：被告的质证意见成立，故对该证据不予采信。

被告向本院提供的证据有：

1.被告的营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明复印件各一份，证明被告的身份。

经庭审质证，原告对该组证据无异议，本院予以采信。

2. 商品房预售合同及附件复印件六份，证明该附件六补充协议第6条明确约定了解除期限，原告未在该期限内行使解除权。

经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：补充条款与原合同发生冲突，该合同为格式条款，该格式条款为霸王条款，属无效条款。本院认为：该证据与原告提交的证据二有区别，经本院与原、被告双方问询后，原、被告均要求以被告提交的该证据为准，且原告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。

经庭审质证采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院综合认定如下事实：

2012年7月23日，原告向被告支付延吉市X小区X号的房屋的购房定金2万元。同年7月24日，原告以现金的方式向被告支付延吉市X小区X号的房屋的购房款40万元，以刷卡的方式向被告支付延吉市X小区X号的房屋购房款370960元。同年11月4日，原、被告签订商品房预售合同，约定：一、被告以出让方式取得位于延吉市小区、编号XX的地块土地使用权出让号为延州国土用字XX第XXX号，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为XXX号；二、原告购买的商品房为预售商品房。批准机关为延吉市房产局，预售许可证号为延房许字第XXXXX号；三、原告购买商品房位于延吉市延吉市X小区X号的房屋，房屋代码为XXXXX。预测建筑面积146.69㎡，套内面积132.78㎡；四、原告按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米5383.61元，总金额为789722元; ……六、付款方式为一次性付款，付款时间为2012年11月4日前支付789722元（含定金）；……八、交付期限。出卖人应在2013年10月31日前将同时符合房屋经验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件等条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政府配套安装的延误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；九、被告逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该房屋交付给原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金；……第十四条、被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。被告承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电、暖交房时达到使用条件。同日，原、被告双方又签订了一份合同补充协议，该补充协议第六条约定：1、该合同生效后，双方任何一方无正当理由解除合同，除双方另行签订协议外，责任方须按合同及本补充协议的条款规定承担违约责任，并按合同总额10%赔偿对方损失；2、原告根据合同和本补充协议规定要求解除合同的，应当在知道或者应当知道解除合同事项发生之日起10日内向被告发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达被告之日，合同自行解除；否则，视为原告放弃解除合同的权利。同日，被告向原告退还延吉市X小区X号的房屋的套面积差价1238元。

另查明，2013年10月31日，合同约定的房屋主体未施工完毕。2014年7月或8月份，该房屋的主体施工完毕，但规划未验收，现房屋未交付。

本院认为：一、关于合同的效力问题。原、被告签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告已按合同的约定支付了全部购房款，被告未按合同约定交付房屋，被告的行为应认定为违约行为，需承担违约责任。被告主张迟延交付房屋系由于政府的配套设施滞后所造成的，根据合同第8条第2款第3项规定，交付期间应当顺延，但被告作为负有举证责任的一方，未提交证据证明上述事实，故对被告主张的该事实，本院不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”的规定，双方签订的补充协议与商品房预售合同系原、被告双方于同一日签订的，该补充协议中关于合同解除的约定与商品房预售合同中关于解除合同的约定相互矛盾，因该补充协议为被告提供，故对被告主张要求按照补充协议的约定履行合同解除的权利、义务的请求，本院不予支持。

二、关于原告主张的解除权是否已过解除期限的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，被告主张未按时交付房屋的原因系政府的配套设施滞后所造成的，但经庭审核实，在合同约定的交付日期，诉争房屋主体未施工完毕，被告也未举证证明诉争房屋系因政府的配套设施滞后造成未交付的事实，故对被告的该项主张，本院不予支持；被告主张原告行使解除权已过法定期限，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款所述的解除权行使的期限应为《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）款所述的情形，现被告已于庭审时自认诉争房屋在2014年7月或8月份规划仍未验收，应视为诉争房屋仍不符合交付条件，原告的合同不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，原告有权解除诉争合同。故对原告主张要求解除原、被告之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。

三、关于原告主张要求被告返还购房款792182元是否应予以支持的问题。经庭审核实，2012年7月23日、2012年7月24日，原告共计向被告支付购房款790960元（计算方式如下：20000元+400000元+370960元=790960元），扣除同年11月4日被告退还原告房屋套面积差价款1238元后，原告累计向被告支付的购房款应为789722元（计算方式如下：790960元-1238元=789722元），现原告主张返还的购房金额为792182元，故本院对原告主张被告返还其购房款792182元诉讼请求中的789722元予以支持；对其他购房款的诉讼请求，不予支持。

四、关于违约金是否过高的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”的规定，原告交付购房款的时间为2012年7月，合同约定的违约金计算方式为累计已付款的2%。原告已付购房款为789722元，约定的违约金应为15794元（计算方式如下：789722元×2%≈15794元）。按照原告交付房款的时间并结合中国人民银行同期同类贷款利率计算，该违约金数额未超过原告损失的30%，故对原告主张要求被告支付违约金15843元中的15794元的诉讼请求，本院予以支持；对其他违约金的请求，本院不予支持。被告要求按照原告提出解除合同之日开始计算利息损失并认为违约金过高的抗辩主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：

一、解除原告许恩花与被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司之间于2012年11月4日签订的商品房预售合同；

二、被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告许恩花房款789722元，并支付违约金15794元，共计805516元；

三、驳回原告许恩花的其他诉讼请求。

如被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11700元（原告已预交11700元），由原告许恩花负担36元，由被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担11664元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　朴昌海

审　判　员　　金　贤

助理审判员　　金龙虎

二○一五年六月十日

书　记　员　　金英美